一線樓市多維分化加劇　京二手房結(jié)構(gòu)性不均勻

    記者在北京、上海、廣州和深圳等地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)被認為是“鐵板一塊”的一線城市房地產(chǎn)市場在過去的一年中出現(xiàn)了加速分化的新動向：北京、上海進入相對平衡期，深圳市場供不應(yīng)求，房價仍有較大幅度上漲可能，而廣州則面臨庫存高企的壓力。

  業(yè)內(nèi)專家認為，樓市“多維分化”的新動向值得注意，應(yīng)密切關(guān)注廣州、上海等樓市“領(lǐng)頭羊”的剎車給區(qū)域甚至全國樓市帶來影響乃至連鎖反應(yīng)。由于一線城市之間甚至城市內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)高度分化，針對北上廣深的房地產(chǎn)市場調(diào)控也應(yīng)當改變手段，從“后端干預(yù)”轉(zhuǎn)向“前端調(diào)節(jié)”。

  北上廣深樓市加劇分化

  記者近日在調(diào)研北上廣深四地房地產(chǎn)市場中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)齊齊堅挺的一線樓市不再是鐵板一塊，從2014年開始，北上廣深四個城市的樓市出加速分化的趨勢，而在各個城市內(nèi)部，中心區(qū)與近郊、遠郊區(qū)域的市場表現(xiàn)，也開始拉大差距，呈現(xiàn)出“多維度分化”的新動向。

  首先是京滬總體平衡但存“結(jié)構(gòu)性不均衡”。

  作為全國的政治文化中心和經(jīng)濟中心，北京和上海的樓市在最嚴限購和信貸政策下的表現(xiàn)依然堅挺，從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達到平衡，但仍然存在“結(jié)構(gòu)性不均衡”。

  根據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志測算，目前北京的存量房約為700萬套，按照全市約2100萬人口計算，每3人擁有一套住房，總體是平衡的。但存在二三環(huán)以內(nèi)需求過于旺盛、五六環(huán)外供應(yīng)過剩的結(jié)構(gòu)性不均衡。

  數(shù)據(jù)顯示，北京市通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區(qū)的整體庫存將近7萬套，去庫存壓力較大。

  其次，深圳供不應(yīng)求房價或加速上漲。

  記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，深圳市的供求關(guān)系是四個一線城市中最為緊張。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠。

  “旺盛需求和有限供應(yīng)作用下，深圳市的房價還將有很大上升空間，”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說。

  根據(jù)深圳市住建局的統(tǒng)計，2014年，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.5%，遠高于全國平均10.5%的增速。

  房價方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)五個月上升，在四個一線城市中一枝獨秀。國家統(tǒng)計局公布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市中深圳環(huán)比漲幅最高，為1.8%。

  最后，廣州庫存高企“壓力山大”。

  而與深圳相隔不到100公里的廣州卻是另外一番景象。從2014年開始，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，廣州被不少業(yè)內(nèi)人士戲稱“偽一線城市”。在調(diào)研走訪中，最多提及“調(diào)整限購政策”就是廣州的政府部門和開發(fā)商。

  從2014年底開始，京滬深三城普遍出現(xiàn)探底反彈的跡象，數(shù)據(jù)上最明顯的反映是北京、上海和深圳，這三個城市從2014年11月到2015年4月，新建商品住宅價格同比跌幅逐月收窄，并開始實現(xiàn)反彈。而廣州的情況則并不樂觀。根據(jù)廣州市國土房管局數(shù)據(jù)，近半年來，廣州市新建商品住宅成交面積自2014 年12月成交達到105.84萬平方米后，連續(xù)三個月成交下降，4月份成交面積為86.37萬平方米，基本回升到了2014年11月份水平。從成交價格看，新建商品住宅網(wǎng)簽均價一直處在震蕩下行的通道，去年11月網(wǎng)簽均價達到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房網(wǎng)簽均價連續(xù)下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

  據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng)出歷史月度新高，目前廣州住宅去化周期為 26.1個月，遠高于北上深等其他一線城市。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌說，從歷史積累的數(shù)據(jù)來看，廣州市新建商品住宅庫存周期目前在20個月左右，而去年、前年的平均去庫存周期在15個月左右。“雖然現(xiàn)在廣州市場的成交恢復(fù)得比較快，但整個市場的去庫存壓力還是非常大。”

  一線樓市分化滯漲或引連鎖反應(yīng)

  部分專家認為，一線城市的滯漲或有極強的“宣示”作用，易引發(fā)其他地區(qū)連鎖反應(yīng)，由此傳遞給土地市場和金融系統(tǒng)的風(fēng)險值得關(guān)注。

  一是一線城市的房價有較強的“宣示”作用，易引發(fā)全國連鎖反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士提出，房價在二線三線城市下跌對全國的影響和示范效應(yīng)不大，但是如果一線城市出現(xiàn)銷售面積和銷售價格較大幅度下跌，影響或?qū)U散。比如幾年前溫州的房價曾經(jīng)遭腰斬，達到了將近45%的下跌，對上海的房價卻沒有造成影響。但上海房價如果快速下跌5%到10%，則對全國影響很大，有很強的宣示性。

  廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認為，廣州市2014年樓市的成交量相比2013年出現(xiàn)了超過20%的下降，而整個廣東省2014年的銷售面積則下降超過7%。廣州市在趨勢上是全省的領(lǐng)先指標，領(lǐng)頭羊“急剎車”，對區(qū)域樓市的影響十分顯著。

  二是一線城市房地產(chǎn)信貸規(guī)模大、占比高，金融系統(tǒng)風(fēng)險需關(guān)注。據(jù)測算，北上廣深四個城市占比達到了全國房地產(chǎn)信貸總規(guī)模的23%，如果加上重慶和天津兩個直轄市，則將近30%。

  在2014年樓市下行過程中，廣州市出現(xiàn)了個別“棄房斷供”現(xiàn)象。有專家認為，“棄房斷供”雖然只是個別現(xiàn)象，但一旦形成示范效應(yīng)，容易引發(fā)金融系統(tǒng)的風(fēng)險。

  三是土地出讓金收入出現(xiàn)下降，地方政府面臨兩難困境。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶10大城市土地市場呈現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象。

  1-4月，10大典型城市年初累計土地成交建筑面積同比下跌64.3%，跌幅明顯擴大，打破了先前橫盤筑底的狀態(tài)，擴大了2014年以來土地成交面積下探的趨勢。在土地出讓金方面，1-4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%、 20.2%。以廣州為例，一季度廣州市土地出讓僅入賬63.8億元，相比2014年第一季度的227億元縮水超過三分之二。

  記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商拿地的意愿降至近年來最低。多家房企表示，暫停拿地，放緩開發(fā)節(jié)奏。

  “我們現(xiàn)在的策略是不買地、不開發(fā)，或者少拿地、慢開發(fā)，就這么放著，現(xiàn)在買地價格高，房子又賣不出去，利潤很薄，開發(fā)成本太高，幾乎不賺錢。”一家房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)說。

  有專家認為，目前一線城市面臨的土地收入減少的問題如不能化解將面臨兩難的困境：若減少供地，土地出讓金將進一步縮水;若增加供地，已經(jīng)高企的商品房庫存恐將持續(xù)攀升。

  專家建議變“后端干預(yù)”為“前端調(diào)節(jié)”

  業(yè)內(nèi)人士認為，全國統(tǒng)一的限購、限價和信貸等政策會與目前中國房地產(chǎn)市場的高度地域分化產(chǎn)生較為嚴重的背離，導(dǎo)致政策執(zhí)行中失去準星，甚至“誤傷”正常市場。

  專家建議，今后全面的限購、限價、限貸等調(diào)控手段宜不再使用，建議根據(jù)用“引導(dǎo)性”政策，因城施策，以市場自發(fā)調(diào)節(jié)為主。

  比如，在房地產(chǎn)信貸政策方面，今后不宜一刀切式管理，而是采用因地制宜的差異化管理辦法。

  記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的高度分化不僅僅體現(xiàn)在一線城市和二三線城市之間乃至幾個一線城市之間，甚至在城市的內(nèi)部，不同區(qū)域之間也有嚴重的分化。

  據(jù)此，有專家認為，目前北上廣深等一線城市有必要對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)從商品房“銷售-購買”的后端“前置”到規(guī)劃和供地端。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建議，在一線城市宜實施精細化和有前瞻性的“前端調(diào)控”，根據(jù)細分區(qū)域的實際情況，動態(tài)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量，可實現(xiàn)更加精準的調(diào)節(jié)。