土地市場跌至五年冰點 房企拿地熱情不高

    土地市場傳來的陣陣“寒意”，令樓市小陽春顯得有些單薄。“現(xiàn)在去庫存仍是第一要務，我們對二線城市很慎重，三四線城市我們已經全部撤出來了，未來基本不會再在這些地方拿地。”

    國家統(tǒng)計局公布的最新數據顯示，今年1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴大0.3個百分點；土地成交價款1571億元，下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點。

    “現(xiàn)在去庫存仍是第一要務，我們對二線城市很慎重，三四線城市我們已經全部撤出來了，未來基本不會再在這些地方拿地。”一家全國性房企總裁對記者表示。

    兩成議價空間

    5月19日，當記者見到李偉（化名）時，他剛從上海出差回來。作為北京一家中型房地產集團總部負責前期投資的副總，每當集團關注的區(qū)域有土地推介會時，他都會趕過去看看。

    “從4月底到現(xiàn)在這接近一個月的時間里，基本都在外地參加土地推介會，”李偉告訴記者，“江蘇蘇南六市、余杭、重慶、武漢、上海，這些地方是我們親自去的，還有四川、湖南、廣西的幾個三四線城市的土推會也都給我們發(fā)了邀請，但因為我們沒有購地計劃，所以沒去。”

    按照李偉的經驗，各地土地供應高峰一般是在下半年，地方土地推介會一般為春季會和秋季會兩次，春季會上往往展示的成分更多一點，價格上的彈性也較小。但讓李偉感到意外的是，今年不只是三四線城市著急賣地，一些二線熱點城市的賣地意愿也非常迫切，議價空間很大。

    “現(xiàn)在總價定價較高的地塊一般至少可以談下兩成，有一些位置不是特別好的地塊還可以再低，”李偉告訴記者，“除了價格，還有一些附加條件也可以談，比如說付款方式和規(guī)劃方面的具體細節(jié)。”

    “其實今年年初到3月中旬，已經有幾個重點城市的土地部門私下找過我們，希望今年土推會我們能多少支持一下，”北京一家全國大型房企副總告訴記者，“現(xiàn)在又趕上3·30新政初見成效，4、5月份的成交有點起色，地方都希望能趁熱打鐵。”

    實際上，樓市銷售回暖與土地市場慘淡的對比確實讓政府部門有點“頭疼”。上述全國大型房企副總告訴記者，今年4月份，不少城市都調整了推地計劃，新推出多幅“雪藏”已久的“靚地”，但效果卻并不明顯。

    “好地塊出來我們也動心，但輕易不敢動，”李偉向記者透露，“今年年初制定總體開發(fā)計劃的時候，集團就設置了土地紅線，計劃競標地塊都必須詳細上報研究，超出價格上限，無論多好的地塊都不能拿。”

    而在往年，李偉告訴記者，集團都是給地方分公司一定的資金額度，對地塊的選擇由地方做主，全年拿地金額只要不超過總額度即可。

    “以前我們在土地競拍中最注重的是地，如果地好，錢的問題咬牙也會拼一拼，”上述全國大型房企則表示，“而現(xiàn)在，我們最關心的是錢，只要超出預設上限，立馬收手。”

    一東部省會城市的國土局官員則對記者表示，“從現(xiàn)在的情況來看，今年的供地計劃恐怕很難完成，開發(fā)商都握緊錢袋子，我們也無計可施。”

    據CRIC統(tǒng)計，20家典型房企4月拿地總額142億元，同比、環(huán)比分別下降40%和39%；總建筑面積446萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和20%。而從1-4月的累計數據來看，20家房企新增土地規(guī)模同比亦下跌，其中新增土地建筑面積僅為去年同期半數。

    “現(xiàn)在反而更緊張了”

    實際上，政府部門的擔心并非多余，今年前4個月，全國土地市場滑至“冰點”。

    土地市場遇冷導致房地產開發(fā)投資增速連續(xù)14個月的下降。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-4月房地產開發(fā)投資比上年同期增長6.0%，相比1-3月下降2.5個百分點，降至5年以來的最低水平。

    “雖然早在去年便有業(yè)內人士預測房地產投資增速可能跌至個位數，但現(xiàn)在突然掉到6%，還是讓人感覺嚇一跳。”上海易居研究員嚴躍進表示，這反映了目前房企對于后續(xù)市場仍保持比較猶豫的態(tài)度。

    “現(xiàn)在對房企來說，現(xiàn)金就是王道，尤其是在前兩年已有部分土地儲備的房企，現(xiàn)在大多在土地市場上按兵不動。暫時放慢開發(fā)節(jié)奏，判斷清楚樓市走向再做選擇也不遲。”嚴躍進表示。

    “盡管4、5兩月的成交表現(xiàn)不錯，但我們一點也不敢大意，大家可能只關注了成交上漲、價格上漲，但實際上庫存也是在上漲的，所以現(xiàn)在根本不是我們可以拍手歡呼的時候。”北京一家房企銷售總監(jiān)告訴記者。

    正如他所言，數據顯示，截至4月末，全國商品房待售面積比3月末增加了682萬平方米，其中，住宅待售面積增加330萬平方米。

    “現(xiàn)在反而更緊張了，因為大家都要抓住出貨跑量的機會，誰知道這種放量能持續(xù)到什么時候呢。”上述銷售總監(jiān)如是說。

    “目前的市場形勢尚未明朗，要判斷市場是否回暖，僅看兩個月的銷售數據是不夠的，要綜合各種指標來判斷，”北京萬科高端市場部銷售總監(jiān)對記者表示，雖然現(xiàn)在市場稍見起色，但到底是受政策影響的短期利好，還是市場整體走向好轉仍未可知。