地王頻生 廣州樓市是否在上演拐點前的瘋狂

    目前廣州土地市場的熱度與2007年頗為相似 所幸的是未失理性

　　日前，雅居樂地產(chǎn)以43.41億元拿下了科學(xué)城地塊，樓面地價達(dá)7074元/m2，成為今年以來廣州的“總價地王”。在此前的9月20日土地拍賣會上，合景泰富以4.65億元總價、1.35萬元/m2樓面地價創(chuàng)造了珠江新城商務(wù)用地的新“地王”；廣州城建則以7671元/m2的樓面地價拿下了大學(xué)城地塊，并刷新了番禺“地王”的紀(jì)錄。

　　雖然廣州今年出讓的土地面積都不是很大，但接連出現(xiàn)新“地王”，令人不禁擔(dān)憂：今年廣州土地市場難道又要重演2007年的瘋狂？

　　把今年的新“地王”與2007年的“地王”作對比，可發(fā)現(xiàn)兩者還是存在著明顯差別的。首先，2007年的“地王”比今年多，且呈遍地開花之勢。當(dāng)時，天河、花都、番禺、白云、開發(fā)區(qū)同時出現(xiàn)了6塊“地王”，而且白云區(qū)的云祥路地塊還成了全省的“地王”，各區(qū)的樓價都因開發(fā)商的瘋狂拿地、囤積土地而出現(xiàn)飆升。

　　差異一：今年拍地還算理性

　　反觀今年，“地王”呈局部顯現(xiàn)之勢，而且誕生也有一定的因由。珠江新城的“地王”源于該板塊商務(wù)用地已日漸稀少；大學(xué)城“地王”的誕生，是由于有地鐵及一線江景的支撐；而科學(xué)城“地王”則是源于在天河范圍內(nèi)已經(jīng)罕有這種占地面積達(dá)30萬平方米的巨無霸地塊推出了?？梢哉f，今年的“地王”是有著明顯的價值優(yōu)勢的，而不像2007年那樣盲目地遍地開花。

　　再看今年的土地成交價格，不少地塊的成交價還是較為理性的，例如益豐搪瓷廠地塊的樓面地價為5910元/m2；金沙洲兩地塊的樓面地價分別為5534元/m2及4520元/m2；花都區(qū)兩地塊的樓面地價分別為1596元/m2及2315元/m2。這些都說明廣州的土地市場今年并沒有出現(xiàn)全面的瘋狂。

　　站在買家的角度看，“地王”頻生顯然不是好事，因為開發(fā)商可以借此推高房價，牟取更大利潤。但從開發(fā)商的角度看，“面粉”再貴，但只要具有開發(fā)價值可以盈利，就還是值得拿的，否則就沒原料生產(chǎn)“面包”了。

　　差異二：再想囤地已無可能

　　到底“地王”再現(xiàn)會否引發(fā)樓價再次上漲？市場人士普遍認(rèn)為，樓價在未來一段時間內(nèi)在高位運行，已成為不爭的事實，畢竟市場供應(yīng)量的減少是有目共睹的。但如果把“地王”誕生看做加速了地產(chǎn)商對土地的壟斷而導(dǎo)致樓價快速上漲，則未必如此。

　　以科學(xué)城“地王”為例，為防止“地王”曬太陽現(xiàn)象重演，廣州市國土房管局為該地塊制定了苛刻的出讓條件：要求3個月內(nèi)必須向規(guī)劃部門報送符合本地塊規(guī)劃設(shè)計條件和相關(guān)規(guī)范的用地規(guī)劃方案，方案獲批后6個月內(nèi)動工（打樁）建設(shè)，自《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起計36個月內(nèi)完成總開發(fā)建筑面積的50%以上，54個月內(nèi)必須全部竣工并投入使用。從這點看，開發(fā)商是無法囤地的。

　　后市：隨意提價風(fēng)險很大

　　目前廣州樓價已在高位運行，1~10月住宅成交套數(shù)達(dá)到了88537套，比去年同期幾乎翻了一倍?？梢哉f，市場的需求已經(jīng)得到了明顯的釋放，若樓價再節(jié)節(jié)高漲的話，最終的結(jié)果將會導(dǎo)致有價無市?；谶@點分析，相信理性的開發(fā)商是不敢再盲目拼命推高樓價了。