一線城市樓市分化加劇 專家：變后端干預(yù)為前端調(diào)節(jié)

    記者在北京、上海、廣州和深圳等地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)被認(rèn)為是“鐵板一塊”的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一年中出現(xiàn)了加速分化的新動(dòng)向：北京、上海進(jìn)入相對(duì)平衡期，深圳市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)仍有較大幅度上漲可能，而廣州則面臨庫(kù)存高企的壓力。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市“多維分化”的新動(dòng)向值得注意，應(yīng)密切關(guān)注廣州、上海等樓市“領(lǐng)頭羊”的剎車給區(qū)域甚至全國(guó)樓市帶來(lái)影響乃至連鎖反應(yīng)。由于一線城市之間甚至城市內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)高度分化，針對(duì)北上廣深的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也應(yīng)當(dāng)改變手段，從“后端干預(yù)”轉(zhuǎn)向“前端調(diào)節(jié)”。

    北上廣深樓市加劇分化

    記者近日在調(diào)研北上廣深四地房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)齊齊堅(jiān)挺的一線樓市不再是鐵板一塊，從2014年開始，北上廣深四個(gè)城市的樓市出加速分化的趨勢(shì)，而在各個(gè)城市內(nèi)部，中心區(qū)與近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)，也開始拉大差距，呈現(xiàn)出“多維度分化”的新動(dòng)向。

    首先是京滬總體平衡但存“結(jié)構(gòu)性不均衡”。

    作為全國(guó)的政治文化中心和經(jīng)濟(jì)中心，北京和上海的樓市在最嚴(yán)限購(gòu)和信貸政策下的表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達(dá)到平衡，但仍然存在“結(jié)構(gòu)性不均衡”。

    根據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志測(cè)算，目前北京的存量房約為700萬(wàn)套，按照全市約2100萬(wàn)人口計(jì)算，每3人擁有一套住房，總體是平衡的。但存在二三環(huán)以內(nèi)需求過(guò)于旺盛、五六環(huán)外供應(yīng)過(guò)剩的結(jié)構(gòu)性不均衡。

    數(shù)據(jù)顯示，北京市通州、大興、順義、昌平、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)的整體庫(kù)存將近7萬(wàn)套，去庫(kù)存壓力較大。

    其次，深圳供不應(yīng)求房?jī)r(jià)或加速上漲。

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，深圳市的供求關(guān)系是四個(gè)一線城市中最為緊張。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。

    “旺盛需求和有限供應(yīng)作用下，深圳市的房?jī)r(jià)還將有很大上升空間，”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說(shuō)。

    根據(jù)深圳市住建局的統(tǒng)計(jì)，2014年，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.5%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均10.5%的增速。

    房?jī)r(jià)方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)五個(gè)月上升，在四個(gè)一線城市中一枝獨(dú)秀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中深圳環(huán)比漲幅最高，為1.8%。

    最后，廣州庫(kù)存高企“壓力山大”。

    而與深圳相隔不到100公里的廣州卻是另外一番景象。從2014年開始，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，廣州被不少業(yè)內(nèi)人士戲稱“偽一線城市”。在調(diào)研走訪中，最多提及“調(diào)整限購(gòu)政策”就是廣州的政府部門和開發(fā)商。

    從2014年底開始，京滬深三城普遍出現(xiàn)探底反彈的跡象，數(shù)據(jù)上最明顯的反映是北京、上海和深圳，這三個(gè)城市從2014年11月到2015年4月，新建商品住宅價(jià)格同比跌幅逐月收窄，并開始實(shí)現(xiàn)反彈。而廣州的情況則并不樂(lè)觀。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)，近半年來(lái)，廣州市新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達(dá)到105.84萬(wàn)平方米后，連續(xù)三個(gè)月成交下降，4月份成交面積為86.37萬(wàn)平方米，基本回升到了2014年11月份水平。從成交價(jià)格看，新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)一直處在震蕩下行的通道，去年11月網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)連續(xù)下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

    據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng)出歷史月度新高，目前廣州住宅去化周期為26.1個(gè)月，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)，從歷史積累的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州市新建商品住宅庫(kù)存周期目前在20個(gè)月左右，而去年、前年的平均去庫(kù)存周期在15個(gè)月左右。“雖然現(xiàn)在廣州市場(chǎng)的成交恢復(fù)得比較快，但整個(gè)市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力還是非常大。”

    一線樓市分化滯漲或引連鎖反應(yīng)

    部分專家認(rèn)為，一線城市的滯漲或有極強(qiáng)的“宣示”作用，易引發(fā)其他地區(qū)連鎖反應(yīng)，由此傳遞給土地市場(chǎng)和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

    一是一線城市的房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的“宣示”作用，易引發(fā)全國(guó)連鎖反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士提出，房?jī)r(jià)在二線三線城市下跌對(duì)全國(guó)的影響和示范效應(yīng)不大，但是如果一線城市出現(xiàn)銷售面積和銷售價(jià)格較大幅度下跌，影響或?qū)U(kuò)散。比如幾年前溫州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)遭腰斬，達(dá)到了將近45%的下跌，對(duì)上海的房?jī)r(jià)卻沒(méi)有造成影響。但上海房?jī)r(jià)如果快速下跌5%到10%，則對(duì)全國(guó)影響很大，有很強(qiáng)的宣示性。

    廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，廣州市2014年樓市的成交量相比2013年出現(xiàn)了超過(guò)20%的下降，而整個(gè)廣東省2014年的銷售面積則下降超過(guò)7%。廣州市在趨勢(shì)上是全省的領(lǐng)先指標(biāo)，領(lǐng)頭羊“急剎車”，對(duì)區(qū)域樓市的影響十分顯著。

    二是一線城市房地產(chǎn)信貸規(guī)模大、占比高，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注。據(jù)測(cè)算，北上廣深四個(gè)城市占比達(dá)到了全國(guó)房地產(chǎn)信貸總規(guī)模的23%，如果加上重慶和天津兩個(gè)直轄市，則將近30%。

    在2014年樓市下行過(guò)程中，廣州市出現(xiàn)了個(gè)別“棄房斷供”現(xiàn)象。有專家認(rèn)為，“棄房斷供”雖然只是個(gè)別現(xiàn)象，但一旦形成示范效應(yīng)，容易引發(fā)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

    三是土地出讓金收入出現(xiàn)下降，地方政府面臨兩難困境。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶10大城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。

    1-4月，10大典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積同比下跌64.3%，跌幅明顯擴(kuò)大，打破了先前橫盤筑底的狀態(tài)，擴(kuò)大了2014年以來(lái)土地成交面積下探的趨勢(shì)。在土地出讓金方面，1-4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%、20.2%。以廣州為例，一季度廣州市土地出讓僅入賬63.8億元，相比2014年第一季度的227億元縮水超過(guò)三分之二。

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商拿地的意愿降至近年來(lái)最低。多家房企表示，暫停拿地，放緩開發(fā)節(jié)奏。

    “我們現(xiàn)在的策略是不買地、不開發(fā)，或者少拿地、慢開發(fā)，就這么放著，現(xiàn)在買地價(jià)格高，房子又賣不出去，利潤(rùn)很薄，開發(fā)成本太高，幾乎不賺錢。”一家房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)說(shuō)。

    有專家認(rèn)為，目前一線城市面臨的土地收入減少的問(wèn)題如不能化解將面臨兩難的困境：若減少供地，土地出讓金將進(jìn)一步縮水；若增加供地，已經(jīng)高企的商品房庫(kù)存恐將持續(xù)攀升。

    專家建議變“后端干預(yù)”為“前端調(diào)節(jié)”

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)統(tǒng)一的限購(gòu)、限價(jià)和信貸等政策會(huì)與目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度地域分化產(chǎn)生較為嚴(yán)重的背離，導(dǎo)致政策執(zhí)行中失去準(zhǔn)星，甚至“誤傷”正常市場(chǎng)。

    專家建議，今后全面的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等調(diào)控手段宜不再使用，建議根據(jù)用“引導(dǎo)性”政策，因城施策，以市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)為主。

    比如，在房地產(chǎn)信貸政策方面，今后不宜一刀切式管理，而是采用因地制宜的差異化管理辦法。

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度分化不僅僅體現(xiàn)在一線城市和二三線城市之間乃至幾個(gè)一線城市之間，甚至在城市的內(nèi)部，不同區(qū)域之間也有嚴(yán)重的分化。

    據(jù)此，有專家認(rèn)為，目前北上廣深等一線城市有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)從商品房“銷售-購(gòu)買”的后端“前置”到規(guī)劃和供地端。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建議，在一線城市宜實(shí)施精細(xì)化和有前瞻性的“前端調(diào)控”，根據(jù)細(xì)分區(qū)域的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量，可實(shí)現(xiàn)更加精準(zhǔn)的調(diào)節(jié)。