房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象 趨勢(shì)確立仍需觀察

    在政策組合拳刺激下，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較為顯著回暖跡象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月至4月全國(guó)商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；4月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也明顯增多，持平和下降的城市個(gè)數(shù)均有所減少。盡管如此，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化，樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)，以及市場(chǎng)投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，確立樓市回暖趨勢(shì)仍需密切觀察。

　　房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。過(guò)去，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，即使國(guó)家采取多種限制措施，依然無(wú)法阻擋市場(chǎng)需求的集中快速釋放?，F(xiàn)在，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系已基本平衡，甚至還出現(xiàn)供過(guò)于求情況，住宅庫(kù)存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場(chǎng)需求釋放存在不確定性，還要繼續(xù)觀察。值得注意的是，隨著我國(guó)住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體，市場(chǎng)有效購(gòu)買能力呈下降趨勢(shì)。當(dāng)前部分城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場(chǎng)需求總量已基本穩(wěn)定，需求集中超前釋放，后續(xù)需求必然萎縮，加上價(jià)格上漲對(duì)需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果。

　　樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)。樓市新政核心是營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降，對(duì)二手住宅交易有顯著助推作用。“3.30樓市新政”發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長(zhǎng)33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過(guò)50%。但新政對(duì)新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據(jù)報(bào)道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來(lái)新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn)，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價(jià)環(huán)比上漲更多是過(guò)去購(gòu)地成本偏高所致。

　　投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。不管承認(rèn)與否，住宅市場(chǎng)人氣凝聚離不開(kāi)投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當(dāng)前股票市場(chǎng)交投極為活躍情況下，住宅投資性需求難以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現(xiàn)，“賣房炒股”情況比比皆是。與股票資產(chǎn)相比，住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性程度較低，且未來(lái)價(jià)格漲幅空間狹小，還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會(huì)成本，也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復(fù)。雖然從5月11日起人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象的樓市形成一定支撐，但市場(chǎng)實(shí)際利率仍在高位運(yùn)行，住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)條件改善狀況還需進(jìn)一步觀察。

　　本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費(fèi)，核心是鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)予以有效緩沖。房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體應(yīng)珍惜來(lái)之不易的樓市回暖良機(jī)，加快住宅去庫(kù)存化進(jìn)程，而不是故意渲染“漲價(jià)”噱頭來(lái)刺激需求入市。對(duì)于樓市未來(lái)演化趨勢(shì)，既不能否認(rèn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)，也不宜盲目樂(lè)觀，以免經(jīng)濟(jì)行為決策失當(dāng)，增加新的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。