萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科聯(lián)姻或面臨話語(yǔ)權(quán)爭(zhēng)奪難題

    近日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。這是被稱(chēng)作“巨無(wú)霸”的兩大房企的首次聯(lián)合，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，兩大房企合作象征著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新時(shí)期，但由于二者在行業(yè)內(nèi)均擁有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，雙方的融合引領(lǐng)或?qū)⒊蔀楹献鞒晒εc否的關(guān)鍵因素。

　　不少業(yè)內(nèi)人對(duì)此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認(rèn)為，兩萬(wàn)合作將提升二者拿地議價(jià)能力。尤其是對(duì)于三四線城市的地方政府來(lái)說(shuō)，同時(shí)引入萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)兩大龍頭品牌的意義重大，品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬(wàn)與地方政府談判的籌碼，也有利于對(duì)大體量區(qū)域開(kāi)發(fā)模式的嘗試。海外方面，二者則能夠進(jìn)行雙方互補(bǔ)，取得更廉價(jià)、更好的地塊。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“萬(wàn)萬(wàn)合作”其實(shí)是代表了行業(yè)趨勢(shì)和目前面臨的行業(yè)挑戰(zhàn)。目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，雖然雙方均提及合作的廣度與深度，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不論是住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，面臨的主要問(wèn)題依然是土地價(jià)格、資金價(jià)格上漲迅速，吞噬利潤(rùn)。所以?xún)纱缶揞^的合作根本是為了拿地，廉價(jià)拿地，拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。

　　張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)，2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤(rùn)率平均為10.3%，而在2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.7%。2014年年報(bào)顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。

　　以萬(wàn)科為例，作為行業(yè)龍頭也面臨著較大去庫(kù)存壓力。萬(wàn)科2014年年報(bào)顯示，2014年萬(wàn)科存貨為3177億元，居上市房企榜首。而其存貨比從2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比，2014年年報(bào)顯示，部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)調(diào)整幅度較大，公司根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)溫州龍灣花園、煙臺(tái)海云臺(tái)、唐山紅郡、撫順金域藍(lán)灣等6個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 7.64 億元。該等存貨跌價(jià)準(zhǔn)備影響本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)6.74億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)5.68億元。在此影響下，萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)攤薄，2012-2013年，公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，而2014年萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。

　　或許中心舊城改造才是兩萬(wàn)的合作目的。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林也在發(fā)布會(huì)上透露，雙方合作絕不僅限于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊土地的開(kāi)發(fā)，“政府也需要整片需要改造，棚戶(hù)區(qū)和舊區(qū)改造，可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話，我們還會(huì)走我們的輕資產(chǎn)，他們還繼續(xù)拿地，這是一個(gè)模式。”

　　“與保障房基本不賺錢(qián)相比，棚戶(hù)區(qū)往往處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值大，更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動(dòng)。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委曾如是表示。

　　但對(duì)話語(yǔ)權(quán)的控制或是未來(lái)阻礙二者合作的難點(diǎn)。“作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)均對(duì)各自領(lǐng)域的歷史發(fā)展起到了不可代替的作用，行業(yè)地位品牌價(jià)值等同。合作后，雙方要面臨新項(xiàng)目的協(xié)調(diào)布局、出資比例、利潤(rùn)水平及分配等問(wèn)題，當(dāng)萬(wàn)達(dá)王健林的戰(zhàn)略果斷性及執(zhí)行力，遇上萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人的全面權(quán)衡及相互制衡，將產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？”某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。

　　朱一鳴也指出，雙方原有布局不同，萬(wàn)達(dá)以三四線城市的新城為主，萬(wàn)科則以一二線城市為主。雖萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)此次雙方合作主要位于三四線城市。但若布局三四線城市與萬(wàn)科以往戰(zhàn)略不符，也則會(huì)為住宅銷(xiāo)售帶來(lái)壓力和不確定性，且“三四線”在資本市場(chǎng)上并不受寵，作為一家上市企業(yè)，萬(wàn)科的股東是否會(huì)同意？因此，萬(wàn)科未必會(huì)參與到每一個(gè)萬(wàn)達(dá)未來(lái)計(jì)劃進(jìn)入的三四線城市項(xiàng)目中。

　　萬(wàn)科2014年報(bào)就顯示，2014年萬(wàn)科對(duì)于土地投資的態(tài)度保持審慎，100%權(quán)益拿地金額約435億元，占同期合同銷(xiāo)售金額的20%，遠(yuǎn)低于2013年的63%，甚至接近2008年的投資低點(diǎn)。100%權(quán)益拿地建面897萬(wàn)平方米，占同期合同銷(xiāo)售面積的50%，是歷史新低。而萬(wàn)科新增項(xiàng)目中，報(bào)告顯示，2014年全年萬(wàn)科新增41個(gè)項(xiàng)目，三四線城市占比不足5%。具體來(lái)講，2014年的39處土地投資中，僅有2處位于三線城市（分別是廊坊和珠海），17處位于二線城市（其中有14處位于省會(huì)城市，非省會(huì)城市的3處位于嘉興和青島），15個(gè)位于一線城市。

　　萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)確實(shí)屬于強(qiáng)強(qiáng)合作，但在各方影響下，雙方合作是否能落到實(shí)處，目前仍不得而知。“萬(wàn)科會(huì)干的萬(wàn)達(dá)也會(huì)干，萬(wàn)科不會(huì)干的萬(wàn)達(dá)也不會(huì)干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢(shì)所趨，但要尋找互補(bǔ)的合作伙伴”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)道。