公積金利率跌至歷史最低 對購房者吸引力大增

    “2015年以來，全國已經(jīng)有超過100個城市發(fā)布了不同力度的住房公積金松綁政策，包括北京、上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，從全國整體市場來看，住房公積金的刺激性政策對市場的影響正逐漸增加。

    有多位房企營銷負(fù)責(zé)人也向記者表示，2015年，多數(shù)城市房價將有小幅上行，但不至于大幅漲價，因為多數(shù)開發(fā)商將重點消化2014年未消化的存貨或者原本計劃在2014年入市，最終卻并未入市的項目，等這批庫存消化到一定幅度，房價將進入上行通道。

    而房價能夠進入上行通道的判斷依據(jù)則來自于四輪救市政策的落地，其中包括調(diào)整住房公積金政策，這也將對購房者入市產(chǎn)生很大吸引力。

    多城5月集中松綁公積金政策

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，5月份至今，已有多城調(diào)整住房公積金政策。

    5月11日起，廣東省江門市公積金新政的細則正式實施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時提高公積金貸款額度;5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政將于15日實施，今后家庭、個人最高貸款額度分別可達70萬元和45萬元。此次調(diào)整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購買自住型住房的，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價的20%。

    四川省德陽市則連續(xù)出臺松綁“新政”，調(diào)整了貸款額度、首付比例和異地貸款等政策，新政執(zhí)行后，德陽公積金貸款最高額度提升至50萬元;海南省將調(diào)整公積金貸款最高額度，在海南?？凇⑷齺?、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款70萬元;河北省秦皇島市調(diào)整個人住房公積金貸款政策，最高額度提高20萬元;而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在最近對公積金政策做出較大幅度調(diào)整。

    事實上，2014年下半年以來，就不斷有城市加入調(diào)整住房公積金政策的大軍中。

    對此，張大偉表示，目前已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策，明顯可以分為四輪。這四輪依次為：各地松綁限購政策;央行降息;各地發(fā)布購房補貼及央行再次降準(zhǔn);“兩會”前后，鼓勵自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購庫存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策則全面松綁二套房貸款。

    目前來看，這些政策起到的作用越來越大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，全國54個城市合計住宅簽約套數(shù)為71485套，環(huán)比上漲幅度達到了11.6%，整體市場的漲幅在明顯加大。

    公積金貸款利率跌至歷史最低

    據(jù)張大偉向記者表示，按照目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史最寬松時期執(zhí)行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。

    據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，自2007年7月份以來，住房公積金貸款購房最高利率曾高達5.22%，而商業(yè)貸款購房最高利率最高曾高達7.83%。

    值得一提的是，張大偉稱，住房公積金貸款利率大幅降低后，以首套房貸款100萬元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計，每月一共減少還款288元左右。

    實際上，此次降息要求其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整，進一步體現(xiàn)了中央支持居民合理住房需求的目的。

    易居研究院研究員朱光認(rèn)為，從本次降息的幅度看，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從5.9%下降到5.65%，已經(jīng)達到2001年以來的最低水平。此次降息之后，購房成本進一步降低，對于購房者而言，把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機，將成為關(guān)鍵。

    無疑，調(diào)整公積金政策能夠刺激房地產(chǎn)市場的成交量提升，但因各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線相對影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢依然難以改變。