樓市救市政策繼續(xù)接力 各級政府紛紛出招托市

    兩次降息、兩次降準，今年以來，在樓市最需政策關(guān)懷的時刻，央行慷慨出手，為中國經(jīng)濟平穩(wěn)增長提供信貸支持，在央行降息、降準，降二套房首付的同時，地方政府的刺激樓市政策同樣接連出臺，5月以來，包括大連、江門等地方政府出臺支持居民自住和改善性住房的政策。業(yè)內(nèi)專家表示，今年樓市將繼續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

    各級政府紛紛出招托市

    5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。

    克而瑞信息集團研究中心高級研究員楊科偉認為，與國內(nèi)大多數(shù)二線城市相比，大連市房地產(chǎn)整體庫存壓力不高，當前市場去化周期在一年左右，但是行業(yè)通病—“市場結(jié)構(gòu)性過剩”還是十分突出，作為市場供應(yīng)主力的金州區(qū)、開發(fā)區(qū)，近一年供求比均超過1.7倍，供大于求現(xiàn)象十分嚴重。并且聯(lián)系土地市場成交情況，近三年大連土地成交規(guī)模為商品房市場的2.8倍，樓市潛在供應(yīng)壓力亦高居全國前列。

    在大連發(fā)布樓市政策第二天，5月6日，江門市住建局突然召開新聞發(fā)布會，宣布放寬實施了三年多的“限外”政策，同時降低公積金貸款的門檻，將新建商品房價格認證制度改為實行新建商品房價格備案制度，將定價權(quán)交還市場等。

    面對樓市成交持續(xù)低迷的局面，去年下半年起，各級政府紛紛出招托市。省級政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，刺激購房需求入市;杭州、?？诩昂艉秃铺氐仁鞘幸舶l(fā)布類似綜合性文件。

    公積金成主要策略

    值得注意的是，更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段。2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率之后，11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后，這些地方五年期以上(含五年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，為歷史最低。

    幾乎與北京同步，上海、天津、杭州、南昌也在11日發(fā)布了有關(guān)下調(diào)公積金貸款利率0.25%的通知，調(diào)整后，這些城市五年期以上個人住房公積金貸款利率由4%降至3.75%;五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由3.5%降至3.25%。

    今年以來與公積金相關(guān)的適度寬松政策成為各個地方政府刺激房地產(chǎn)市場的主要策略。根據(jù)中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計，2015年以來發(fā)布不同力度公積金松綁政策的城市數(shù)量已經(jīng)超過百個,目前房地產(chǎn)市場分化明顯，各地庫存壓力不同，這些政策對一、二線城市作用相對較大，而對三、四線城市影響有限。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：各地都在最近開始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

    仍需要出臺扶持性政策

    盡管針對樓市的利好政策接連出臺，不過，在專家看來，后續(xù)的政策仍有很大出臺空間。

    楊科偉認為，雖然四月大多數(shù)城市樓市已現(xiàn)回暖，但鑒于當前信貸資金供給的不夠給力，對于樓市回暖的動力仍持謹慎態(tài)度，目前的新政可能不足以扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢，未來仍需要出臺扶持性政策。

    楊科偉認為，當前的嚴厲企業(yè)稅費預(yù)征制度，是在行業(yè)暴利階段制定的，其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)顯著回歸，在行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩、土地價格持續(xù)上漲、房價上行承壓的情況下，房企利潤空間已經(jīng)大不如前。因此對于企業(yè)稅費做出適當調(diào)整，譬如暫緩企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征，不但有利于改善企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，平抑房價隨著市場回暖而大幅上升的沖動，更有利于提振企業(yè)信心，助力行業(yè)健康持久發(fā)展。

    張大偉預(yù)計，去行政、重市場的調(diào)控思路，有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。