25家房企4月簽約1036億 多家開啟“輕資產(chǎn)模式”

    進(jìn)入5月中旬，房企們開始陸續(xù)公布各自4月份的銷售業(yè)績(jī)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，已公布前4月銷售業(yè)績(jī)的25家房企，合計(jì)銷售金額達(dá)到3172.59億元，相比2014年前4月的3405億元下降了6.8%。其中，銷售業(yè)績(jī)同比上漲的房企僅有10家，13家出現(xiàn)下滑，還有兩家持平。業(yè)界分析，隨著5月10日央行的再次降息和傳統(tǒng)銷售旺季的到來，二季度的市場(chǎng)值得期待。

    現(xiàn)狀

　　25家房企4月簽約1036億

　　已公布銷售數(shù)據(jù)的千億級(jí)房企中，恒大表現(xiàn)最為搶眼。恒大地產(chǎn)前4月累計(jì)物業(yè)合約銷售金額達(dá)到456.6億元，同比增長(zhǎng)2.9%；累計(jì)合約銷售面積為615.1萬平方米，同比上漲6.4%。其中4月份恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額151.2億元，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)8.9%和10.3%。

　　而保利地產(chǎn)4月實(shí)現(xiàn)簽約面積98.18萬平方米，同比增長(zhǎng)47.40%；實(shí)現(xiàn)簽約金額133.52億元，同比增長(zhǎng)60.36%。不過，以1至4月整體銷售情況來看，保利簽約金額328.58億元，同比仍然下降9.73%。

　　5月9日，招商地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，今年4月其實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積22.59萬平方米，同比增加51.71%；簽約銷售金額27.69億元，同比增加28.43%。1~4月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積81.54萬平方米，同比減少2.84%；簽約銷售金額98.19億元，同比減少16.47%。

　　另外，5月7日碧桂園公布了前4月營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：今年1~4月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約242.9億元，同比去年410.5億元下降40.8%；合同銷售建筑面積約384萬平方米，同比下降38.7%。4月單月，碧桂園合同銷售金額約65.6億元，合同銷售面積106萬平方米。相較于去年同期，碧桂園銷售金額表現(xiàn)回落較大。

　　雖然前4月房企的銷售業(yè)績(jī)并不理想，但從4月份的數(shù)據(jù)來看已經(jīng)明顯復(fù)蘇。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，25家房企4月合計(jì)簽約達(dá)到1036億元，達(dá)到了前4月銷售業(yè)績(jī)的1/3。

　　市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，在5月10日最新一次降息之后，隨著房貸利率創(chuàng)下新低，開發(fā)商勢(shì)必將借此機(jī)遇加快推盤節(jié)奏。

　　變化

　　多家房企開啟“輕資產(chǎn)模式”

　　記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，不少房企開始啟動(dòng)“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，去房地產(chǎn)化。

　　年初，萬達(dá)宣布開始第四次轉(zhuǎn)型，其中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向以輕資產(chǎn)為主。萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。去房地產(chǎn)化，將實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。按原來的重資產(chǎn)模式，萬達(dá)目標(biāo)是到2020年開業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，數(shù)量將近翻番，萬達(dá)到2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)；2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二來自租賃收入。

　　萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃2015年新開26家萬達(dá)廣場(chǎng)，公告稱，按照各個(gè)項(xiàng)目的既定開發(fā)計(jì)劃，大部分萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間都為2015年下半年，4月沒有開業(yè)記錄。同時(shí)，公告還披露，2015年1~4月，已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)購物中心累計(jì)客流量約為59743萬人次，同比增長(zhǎng)31.4%。

　　除了萬達(dá)，記者留意到，4月28日，星河商業(yè)地產(chǎn)推出首個(gè)運(yùn)營(yíng)輸出項(xiàng)目iCO，該項(xiàng)目計(jì)劃于年內(nèi)開業(yè)。對(duì)于iCO的商業(yè)規(guī)劃定位、建筑設(shè)計(jì)，到運(yùn)營(yíng)管理，星河商業(yè)地產(chǎn)將提供專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和制度，以及現(xiàn)有商業(yè)資源的整合共享。走上輕資產(chǎn)運(yùn)作道路后，星河商業(yè)將擁有更多機(jī)會(huì)，并將延伸現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈、加強(qiáng)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)，在未來5年，主動(dòng)布局全國(guó)一、二線城市，通過體驗(yàn)式品牌的構(gòu)建和產(chǎn)品線的復(fù)制，尋求商業(yè)地產(chǎn)的突破。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要前期投入大量的資金，在銷售增速放緩的情況下，企業(yè)負(fù)債率上升，運(yùn)營(yíng)壓力大，現(xiàn)在，開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，可獲得多種好處：高杠桿率、前期投入少、風(fēng)險(xiǎn)分散化。房企輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，多數(shù)資金將來源于房地產(chǎn)基金、信托等，開發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力，使得專業(yè)化程度進(jìn)一步提高。

　　廣州一位開發(fā)商表示，去地產(chǎn)化，同時(shí)提升產(chǎn)品的服務(wù)及管理水平，犧牲部分利潤(rùn)，一方面是為了提升品牌的市場(chǎng)份額，更重要的目的是為了在房地產(chǎn)開發(fā)之外，尋找新的盈利點(diǎn)。

　　預(yù)測(cè)

　　明年才會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)大增

　　方圓地產(chǎn)首席市分析師鄧浩志認(rèn)為，今年龍頭房企的業(yè)績(jī)，仍然能夠保持相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，一是因?yàn)樾袠I(yè)繼續(xù)趨于壟斷化，大房企規(guī)模越來越大，競(jìng)爭(zhēng)力越來越強(qiáng)；二是在眾多政策的扶持下房企銷售業(yè)績(jī)普遍提升，去庫存加快。但真正的業(yè)績(jī)爆發(fā)，預(yù)計(jì)要在明年。因?yàn)樵谌珖?guó)樓市普遍處于高庫存的情況下，今年房企仍然以去庫存為主要目的。除一線城市之外，房?jī)r(jià)普遍上漲可能要等到今年年末、明年年初。房?jī)r(jià)上漲，房企的利潤(rùn)，才有可能提升。所以房企利潤(rùn)率的大幅增長(zhǎng)可能要在2016年。

　　58同城報(bào)告指出，不少房企巨頭今年一季度業(yè)績(jī)下滑，主要原因是受假期等因素影響，房企整體新推貨量不足，全新開盤項(xiàng)目和集中推貨的項(xiàng)目占比較低。預(yù)計(jì)二季度伴隨推貨節(jié)奏的加快及全新開盤項(xiàng)目數(shù)量的提升，房企未來銷售業(yè)績(jī)將逐步改善。

　　克而瑞廣州高級(jí)分析師肖文曉則指出，今年主打剛改產(chǎn)品的房企會(huì)跑得更快些。例如在廣州，前4月保利、越秀、萬科，銷售同比均增加。目前，整體市場(chǎng)大調(diào)整，“市場(chǎng)強(qiáng)者愈強(qiáng)”越發(fā)明顯。龍頭房企逆市交出好的成績(jī)單，這跟企業(yè)戰(zhàn)略布局以及產(chǎn)品有關(guān)。而有的房企若以布局三四線城市為主，或是產(chǎn)品線單一，有效需求不足，這樣銷售情況就不樂觀。2105年樓市總體跟去年市場(chǎng)環(huán)境差不多，三四線城市去庫存仍漫長(zhǎng)，一線城市仍限購，市中心剛需改善產(chǎn)品依然受歡迎。現(xiàn)在大家對(duì)股市的關(guān)注高于樓市。不過今年樓市交易量肯定比去年要有所增長(zhǎng)。