賈康談樓市崩盤 崩盤后中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)大問題

    從工業(yè)化和城鎮(zhèn)化結(jié)合來(lái)看,現(xiàn)在只走到中間階段,城鎮(zhèn)化還有很大的空間,有什么理由認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)變化就是崩盤呢?如果真的崩盤,那就是整個(gè)中國(guó)跌入中等收入陷阱之劫了,就有大問題了。

    有人說(shuō)政府似乎是要先鼓勵(lì)購(gòu)房,然后再開征房地產(chǎn)稅,很多人為此覺得不舒服。但我覺得應(yīng)把心胸放開,我們就是要讓社會(huì)成員、老百姓的收入不斷提高,從中等收入進(jìn)入高等收入,既然收入提高,我們能躲過個(gè)人所得稅嗎?

    原來(lái)十幾種保障房名目現(xiàn)在主要?dú)w為兩類,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。買了共有產(chǎn)權(quán)房不能隨行就市去出售,但能很好滿足現(xiàn)實(shí)的需要。“夾心層”希望擁有產(chǎn)權(quán)房,較低價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房形式上是有產(chǎn)權(quán)的,同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生套利空間,而且有望未來(lái)收入搞高后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。

    當(dāng)下領(lǐng)導(dǎo)人和各界都在運(yùn)用著“新常態(tài)”這個(gè)概念,可以講,它的“新”已經(jīng)非常明朗,形成了共識(shí),但“常”還沒有實(shí)現(xiàn),我們的經(jīng)濟(jì)還在繼續(xù)探底,繼續(xù)下行。

    2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%,下半年兩個(gè)季度,在一系列微刺激“相機(jī)決策”措施出臺(tái)之后,也只達(dá)到了兩個(gè)7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯,下落到7.0%,實(shí)際上統(tǒng)計(jì)局官員也承認(rèn),這是稍微差一點(diǎn)、四舍五入的結(jié)果。雖然我們不要太在意經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)下行,但從表現(xiàn)上來(lái)看,必須承認(rèn)不僅經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)下行,而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重,是不得不重視的狀態(tài)。

    新常態(tài)的“常”所要實(shí)現(xiàn)的,是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的提升,加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,這種“由新到常”的轉(zhuǎn)變完成探底之后,要使整個(gè)經(jīng)濟(jì)在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級(jí)的態(tài)勢(shì),并維持盡可能長(zhǎng)的增長(zhǎng)平臺(tái)期,其中,提質(zhì)升級(jí)是關(guān)鍵。但我們也不能忽視7%的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),因?yàn)樗绊懯袌?chǎng)預(yù)期,影響整個(gè)市場(chǎng)氛圍,包括房地產(chǎn)業(yè)。

    在這個(gè)時(shí)候,如何既抓住實(shí)質(zhì)問題,又統(tǒng)籌兼顧,有一定的難度。我們必須一方面強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的定力,堅(jiān)持讓市場(chǎng)充分發(fā)揮作用;另一方面,必須高度關(guān)注市場(chǎng)的狀態(tài),在相機(jī)抉擇之下,把握財(cái)政政策與貨幣政策的力度,在穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措安排下注重以“聰明投資”調(diào)動(dòng)產(chǎn)能潛力,增加有效供給,這樣,既可以使人民群眾得實(shí)惠,又可以促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化質(zhì)量提高和增加長(zhǎng)期發(fā)展后勁的投資。

    這些“聰明投資”要帶動(dòng)民間資本一起來(lái)做,使民間資本更加活躍,在“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生、護(hù)生態(tài)、防風(fēng)險(xiǎn)”釋放潛力的過程中,形成一個(gè)個(gè)進(jìn)入全局協(xié)調(diào)的聰明投資項(xiàng)目——這些項(xiàng)目中當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新投資。要處理好原來(lái)的存量怎么消化,以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系,優(yōu)化結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

    中國(guó)房地產(chǎn)

    不是在崩盤過程中

    我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行,必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)而總體實(shí)現(xiàn)各方面兼顧、巧妙結(jié)合的調(diào)控方略,要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。中國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化的發(fā)展中,經(jīng)濟(jì)有一定“韌性”和回旋余地的,其中國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的支柱性產(chǎn)業(yè),就是不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

    總體說(shuō)來(lái),中國(guó)城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化率在40%左右看,按國(guó)際經(jīng)驗(yàn),要一直走到70%的高位才能進(jìn)入平緩發(fā)展階段,城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長(zhǎng)可能要維持三十年左右。房地產(chǎn)會(huì)隨著中國(guó)各中心區(qū)、建成區(qū)的擴(kuò)大,配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居,必然會(huì)形成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)、優(yōu)化之中的支柱。這個(gè)客觀趨勢(shì)是非常清楚的。

    當(dāng)然也有一些困擾我們的問題:過去若干年發(fā)展熱度非常高,房?jī)r(jià)一路往上走,怎么會(huì)在一年多的時(shí)間里一下子轉(zhuǎn)向了?經(jīng)濟(jì)下行中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化的性質(zhì)是什么?

    去年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯變化,其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”、“分化”,絕對(duì)不是有些人說(shuō)的進(jìn)入崩盤過程。

    崩盤這樣極悲觀的觀點(diǎn)曾經(jīng)非常有影響力。事實(shí)上,我們不能只看一段時(shí)間里的市場(chǎng)波動(dòng)——任何市場(chǎng)都有波動(dòng),我們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非崩盤的基本底氣在于對(duì)規(guī)律的認(rèn)知,這是非常重要的。

    整個(gè)中國(guó)的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來(lái)說(shuō),總體而言只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間,有什么理由認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)變化就是崩盤呢?如果真的崩盤,如果這種波動(dòng)中的根本性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),那就是整個(gè)中國(guó)跌入中等收入陷阱之劫了,有大問題了。

    去年上半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與分化在演變過程中總體來(lái)說(shuō)是健康的:整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去曾經(jīng)形成較普遍的民眾焦慮,決策層和管理部門雖高度關(guān)注,頻頻推出種種權(quán)宜之計(jì),但一段時(shí)間又顯得似乎無(wú)可奈何,然而,過去肆無(wú)忌憚的瘋炒氛圍在去年以來(lái)已經(jīng)不復(fù)存在了。從一線城市到三四線城市,現(xiàn)在沒有人擔(dān)心炒房和房?jī)r(jià)瘋漲問題,更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變。

    市場(chǎng)調(diào)整如果掌握好,就是擠出與消化泡沫,這一過程會(huì)讓全社會(huì)方方面面認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)是波動(dòng)的市場(chǎng),波動(dòng)中應(yīng)使市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。

    市場(chǎng)各方要在分化的市場(chǎng)中注意交易決策上的區(qū)別對(duì)待、具體分析,即至少需要分線(是幾線城市)、分市(同樣是二、三線城市,情況可能大相徑庭)、分段(地段因素千差萬(wàn)別,十分關(guān)鍵)、分類型(如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房),大家要以此來(lái)理性地認(rèn)識(shí)市場(chǎng),決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場(chǎng)客觀規(guī)律考慮問題,那么整個(gè)社會(huì)是在我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會(huì)的過程中,有了一個(gè)全民的房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會(huì)方方面面的成員都會(huì)在這個(gè)演變過程中,得到很多有益的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)。

    今年應(yīng)能

    基本完成樓市調(diào)整

    在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場(chǎng),不可避免還要跟著進(jìn)行調(diào)整。在這種情況下,我們一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心,另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還在繼續(xù)下行中,對(duì)底部的分析判斷是有必要的。

    以我的觀察,如果以均價(jià)為標(biāo)志看它的景氣水平,整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了。2014年下半年傳來(lái)的消息說(shuō)溫州的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)接近6萬(wàn)元/平米,近乎崩盤式地落到2.2萬(wàn)元/平米而終于企穩(wěn),這是一個(gè)好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別(鄂爾多斯(11.64, -0.41, -3.40%)也不能和溫州相提并論)。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)有大量的游資,在此前幾年沒有支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是變成了“炒房團(tuán)”,后來(lái)還炒作綠豆、大蒜,后來(lái)在世界金融危機(jī)沖擊影響下造成資金鏈斷裂,什么也炒不成了。所以,在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性:出現(xiàn)如此大的市場(chǎng)沖擊,但沒有聽說(shuō)溫州所謂的苦主們跑到市政府前靜坐鬧事,有一些已經(jīng)接近破產(chǎn),但人家在默默自我消化吸收。在溫州這種區(qū)域,老百姓已真正把自己的行為和市場(chǎng)對(duì)接,這是局部沖擊中也應(yīng)肯定的亮點(diǎn)。但是回過頭來(lái)說(shuō),畢竟這種過程很痛苦。溫州雖然還會(huì)有一個(gè)很痛苦的復(fù)蘇過程,但總體看,其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

    另外一端,即高端市場(chǎng)看北京。去年十一長(zhǎng)假之后,北京出現(xiàn)住房市場(chǎng)交易放量,隨之一些中介機(jī)構(gòu)開始抬價(jià),今年年初以來(lái),北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。

    所以,到目前為止,總體而言,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州、高端的代表北京,都已經(jīng)在探底或回暖。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn),它們高高低低怎么消化原來(lái)的泡沫、消化存量,出不了大格,全局就是一個(gè)調(diào)整分化中的收斂過程。

    所以,今年其他大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整,雖不排除有些城市還有壓力,甚至不排除個(gè)別地方、個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài),但總體而言,我們可以對(duì)基本的全景圖看得非常清楚?，F(xiàn)在就更不要相信“中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰論”的說(shuō)法。

    政策總體是

    適應(yīng)性調(diào)整

    在經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化這個(gè)大背景下,如何評(píng)價(jià)政府采取的一系列政策?一般人都說(shuō)現(xiàn)在政府在救市,這個(gè)說(shuō)法未嘗不可,但我更多地傾向于對(duì)政府的這一做法稱為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。

    這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檎矫孢^去擔(dān)心的、為難的,是房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”,所有人都認(rèn)為膽大一點(diǎn)沖進(jìn)去就可以有非常豐厚的回報(bào),造成了很大社會(huì)壓力,又在制度要素還不配套情況下,只在政策方面想辦法,乃至推出非常極端的行政手段,限購(gòu)、限價(jià),但似乎依然不能遏制炒房團(tuán)肆無(wú)忌憚的炒作,而現(xiàn)在這個(gè)新階段來(lái)了之后,政府可以也完全有必要進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整:

    第一,我認(rèn)為各個(gè)地方因地制宜地逐步取消限購(gòu)?fù)耆衅浔匾．?dāng)年有關(guān)部門表態(tài)就說(shuō),限購(gòu)是不得已的權(quán)宜之計(jì)。既然是權(quán)宜之計(jì),如今其所對(duì)應(yīng)的特殊必要性不存在了,為什么不能退出?理所當(dāng)然可以退出、應(yīng)當(dāng)退出。各個(gè)地方因地制宜逐步取消限購(gòu)?fù)耆斜匾?因?yàn)槿∠艘膊粫?huì)出現(xiàn)泡沫化。

    現(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒有取消限購(gòu),北上廣深和三亞,它們各有各的道理,主要不是擔(dān)心這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)上升,是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市,外來(lái)人口壓力太大,當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)均等化方面的能力,難以適應(yīng)人口涌入帶來(lái)的挑戰(zhàn)。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局,抓緊做好全盤規(guī)劃,疏解非核心功能,一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)?？傮w來(lái)說(shuō),還是需要以延續(xù)行政手段的限購(gòu),來(lái)限制外來(lái)人口的壓力。

    三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國(guó)際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市,已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展,但近年在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的人,大量為非本地的居民,從內(nèi)地特別是從東北區(qū)域涌進(jìn)來(lái)大批的購(gòu)房者,在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū),他們認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整,不想在放開之后使更多的內(nèi)地人進(jìn)入三亞購(gòu)房,希望從長(zhǎng)考慮引導(dǎo)優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個(gè)特殊案例之外,在當(dāng)前形勢(shì)下,其他城市都取消了限購(gòu)。

    我認(rèn)為政府的金融政策、信貸政策的放寬,總體來(lái)說(shuō)也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認(rèn)定放寬到所有的貸款都還完了,這時(shí)候再貸款不管手上有幾套房,都可以認(rèn)為是首貸,這合乎市場(chǎng)規(guī)律。

    在不用擔(dān)心市場(chǎng)瘋炒的情況下,應(yīng)該助力讓市場(chǎng)起作用,讓消費(fèi)者自己選擇與判斷——他們?cè)敢舛噘I房子,是用于投資或者是改善自己的住房條件,我認(rèn)為管理部門已不必過多費(fèi)心,自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是適合房地產(chǎn)市場(chǎng)軌上的總體導(dǎo)向的。

    另外首付的比重調(diào)低也有必要。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)比以前更好認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),更理性地在做判斷,這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重,實(shí)際上是使市場(chǎng)上活躍程度適當(dāng)提高,同時(shí)又不用擔(dān)心這樣一來(lái)馬上就變?yōu)榀偝礌顟B(tài)。我作為研究者,認(rèn)為把它稱為救市也未嘗不可,但不應(yīng)該指責(zé)政府這事做得不恰當(dāng),因?yàn)檎鈭D是要讓市場(chǎng)充分起作用,在新形勢(shì)、新階段上讓市場(chǎng)總體發(fā)揮決定性作用。

    再說(shuō)到財(cái)稅,我注意到相關(guān)交易的稅收政策在放寬,原來(lái)是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免,現(xiàn)在已經(jīng)給出信息,不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,有利于按照市場(chǎng)機(jī)制減少空置房比重。這一年多,有各種因素在促使二手房的市場(chǎng)供給量上升,現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場(chǎng),這較好地使供需得到了校正。

    前面一些年“單邊市”一路上升的時(shí)候,往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求,現(xiàn)在反過來(lái)了,新居要消化庫(kù)存,二手房則有很多空置房進(jìn)入市場(chǎng),這時(shí)候當(dāng)然稅收和信貸一樣,都應(yīng)該助力于市場(chǎng)更多起作用?？傮w來(lái)說(shuō),這有利于盤活存量,促使生產(chǎn)要素更好流動(dòng),以此消化過去的問題,讓其可持續(xù)發(fā)展。

    發(fā)揮對(duì)保障性

    住房的財(cái)政支持

    信貸政策和稅收政策已有調(diào)整鋪墊,關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域,我們還應(yīng)該做什么事情?我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn):

    第一,按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)非常明確的財(cái)政政策加力增效的方針,積極的、擴(kuò)張性的財(cái)政政策的力度,要保持總體來(lái)說(shuō)符合現(xiàn)階段要求的特征,如果下行壓力加重的話,不排除適當(dāng)?shù)丶哟筘?cái)政政策力度。今年赤字率表面形式上算賬是2.3%,而把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金等因素算在一起是2.7%左右,還是在安全區(qū)間內(nèi)。如果有必要,適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度可以成為一個(gè)備選方案。

    第二,對(duì)于棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的支持,財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面中央已經(jīng)給出了比過去更清晰的指導(dǎo)。比如說(shuō)保障房建設(shè)要從棚戶改造切入,使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外,原來(lái)十幾種保障房的名目現(xiàn)在主要?dú)w為兩種類型,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。

    在取得公租房的時(shí)候,形式上是租房。而買了共有產(chǎn)權(quán)房的人也不能將房子隨行就市售出,但這種房子能很好地滿足現(xiàn)實(shí)的需要。為數(shù)不少的“夾心層”當(dāng)然希望擁有產(chǎn)權(quán)房,特別是在中國(guó)傳統(tǒng)文化環(huán)境下不少年輕人沒有房子的產(chǎn)權(quán)過不了丈母娘那一關(guān)。一個(gè)大學(xué)畢業(yè)不久的小伙子,遇到心儀的女朋友,要結(jié)婚,丈母娘提出必須要有一套產(chǎn)權(quán)房,要不然是不可能的。較低價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房,形式上正是有產(chǎn)權(quán)的,同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生套利空間,而且有望在未來(lái)收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過去有些人借“經(jīng)濟(jì)適用房”的名義,拿到這樣的房子之后出售套利,為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實(shí)話實(shí)說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房,就是不能進(jìn)入市場(chǎng)交易,不會(huì)像以前的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣,但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實(shí)需要,這都是值得肯定的。還有就是“補(bǔ)人頭”政策,本地有房源的情況下,政府應(yīng)首選以財(cái)政資金“補(bǔ)人頭”租房解決,沒有必要再去建新的保障性住房。

    第三,對(duì)公私合作模式(PPP)的支持和鼓勵(lì)。PPP不可能一哄而起,現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設(shè)。現(xiàn)時(shí)中國(guó)凡是屬于“紅頭文件”的都入法規(guī)體系,都有權(quán)威性,近來(lái)已推出的政府關(guān)于PPP的文件都是中國(guó)現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分,同時(shí)要加緊推進(jìn)相關(guān)的法規(guī)建設(shè)與文件貫徹,還要做好培訓(xùn)、項(xiàng)目示范,以多種方式促進(jìn)培養(yǎng)契約精神,這樣有助于在財(cái)政支持情況下,以積極、有效的PPP項(xiàng)目來(lái)建設(shè)保障房和小區(qū)開發(fā)乃至連片開發(fā)。

    房地產(chǎn)稅躲不過

    必須正視

    最后,我認(rèn)為應(yīng)該積極抓住房地產(chǎn)稅的“配合立法”工作。今年“兩會(huì)”上預(yù)算報(bào)告里明確表示了對(duì)于房地產(chǎn)稅這個(gè)改革事項(xiàng)配合立法的基本態(tài)度。三中全會(huì)要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革,本來(lái)按照邏輯應(yīng)該在“兩會(huì)”上看到怎樣對(duì)房地產(chǎn)稅正式啟動(dòng)其人大立法程序,但估計(jì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然在調(diào)整分化過程中,需要有意把這個(gè)過程穩(wěn)一下,再觀察一下。

    所以,現(xiàn)在的配合立法工作是有關(guān)部門在原來(lái)的思路上繼續(xù)形成設(shè)計(jì)框架,同時(shí)掌握節(jié)奏,未來(lái)必然要對(duì)接到房地產(chǎn)稅,所以,一定要進(jìn)入加快立法的過程。從時(shí)間表上看,按照中央的要求,應(yīng)該最晚于2017年“兩會(huì)”上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本,人大通過后就不是簡(jiǎn)單擴(kuò)大改革試點(diǎn)范圍的問題,而是按照法律執(zhí)行的問題了。在房地產(chǎn)稅改革方面,不動(dòng)產(chǎn)登記制度的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了很好的鋪墊。

    在政策寬松的作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能回暖,有人說(shuō)現(xiàn)在政府似乎是要先鼓勵(lì)購(gòu)房,然后再開征房地產(chǎn)稅,很多人為此覺得不舒服。但我的觀點(diǎn)是,應(yīng)把心胸放開,考慮中國(guó)進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì),考慮到現(xiàn)代稅制的整個(gè)發(fā)展過程,我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的就是要讓社會(huì)成員、老百姓的收入不斷提高,從中等收入進(jìn)入高等收入,既然收入提高,我們能躲過個(gè)人所得稅嗎?這些稅是一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所必需的調(diào)節(jié)機(jī)制,我們必須正視這個(gè)對(duì)整個(gè)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō)必不可少的制度安排——個(gè)人所得稅如此,財(cái)產(chǎn)稅同樣如此,財(cái)產(chǎn)稅中的房地產(chǎn)稅也是這樣。以后在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)總體趨穩(wěn)情況下,推出房地產(chǎn)稅立法后,將是先富起來(lái)的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對(duì)國(guó)庫(kù)作些貢獻(xiàn),同時(shí)又不會(huì)對(duì)這些社會(huì)成員傷筋動(dòng)骨,不會(huì)在這方面形成人們過不去的坎,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,它就是再分配概念下的適當(dāng)調(diào)節(jié)。你收入提高了,就應(yīng)該購(gòu)房,包括可以有第二套改善房,這是享受生活。為什么我們能夠在個(gè)人收入提高的過程中,承擔(dān)個(gè)人所得稅和消費(fèi)稅,卻要斷然拒絕未來(lái)的財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅呢?這個(gè)道理應(yīng)該想通。

    總體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)稅如果未來(lái)能推出,一定要考慮中國(guó)國(guó)情,強(qiáng)調(diào)扣除第一單位,即所有的人都有基本住房的免稅扣除,然后按照支付能力適當(dāng)給國(guó)庫(kù)作貢獻(xiàn),這是中國(guó)整個(gè)調(diào)節(jié)框架中的必要機(jī)制。

    總之一句話,不能因?yàn)榭吹竭M(jìn)入現(xiàn)代稅制給自己帶來(lái)一些不愉快,就反對(duì)已經(jīng)啟動(dòng)的現(xiàn)代化配套改革進(jìn)程,我們要走向共同富裕,這個(gè)共同富裕的社會(huì)一定包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設(shè)。