中房報發(fā)布TOP20存貨榜 高庫存警報遠未解除

    “當行業(yè)進入一個新的時期時，對于傳統(tǒng)業(yè)務規(guī)模數(shù)字的擴張要保持一定的警惕。在黃金時代，規(guī)模數(shù)字本身就是領跑者的標志之一；但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。”萬科總裁郁亮在2014年12月23日給員工的一封信中寫道。

    或許出于這樣的謹慎，萬科集團加快存貨去化的同時減少投資開工量。在中國房地產報獨家發(fā)布的TOP20房企存貨排行榜中，萬科以2014年底1360億元的真實存貨（扣除預收賬款后的存貨量）排在了第6位，落在萬達、恒大、保利、碧桂園等千億房企之后。

    不過，也有房企仍舊在抓緊推盤擴張。其中，萬達以2759億元真實存貨高居存貨榜榜首。而一直在猛追千億房企的泰禾集團，2014年存貨量同比增幅則高達125%。

    存貨量并非越低越好，過低意味著潛在供應量過少，未來或無房可賣；存貨量也并非越高越好，過高則可能由于產品競爭力不強而大量積壓賣不出去，這對房企資金鏈可謂重壓，尤其是在房地產市場下行的市場環(huán)境下更是如此。

    萬達、恒大、中鐵建

    位列存貨榜前三甲

    銷售額千億房企萬達、恒大、保利、碧桂園、萬科、中國海外發(fā)展，繼續(xù)占領了存貨榜單前7強，未來供應非常充足。

    大連萬達商業(yè)地產以2759億元真實庫存當選最大存貨王，這對于持有型物業(yè)商業(yè)地產老大來說并不奇怪。2014年底，萬達2014年新開業(yè)23個廣場，2015年計劃新開業(yè)26個萬達廣場，擴充存貨自然需要拿地。2014年萬達新購置土地項目40個，總建筑面積2688萬平方米。

    進入2015年，萬達速度不減。4月新拿地項目2個，分別位于河南鄭州和福建三明，建筑面積58萬平方米。據(jù)悉，王健林欲再度轉移到國際金融中心上海，以更好的轉型和往海外拓展。

    恒大地產2014年底存貨量也頗巨，扣除預收賬款后真實存貨為2000億元。年報顯示，恒大尚未開盤銷售項目38個，其中大部分都具備在2015年內開盤銷售的能力。

    “計劃選擇合適時機推售這些新項目。在具體定價策略上，將繼續(xù)兼顧售價與銷量的平衡以及經營規(guī)模與毛利的合理匹配。對于本集團充足的存貨、強大的團隊執(zhí)行力和產品優(yōu)勢，董事局對完成全年1500億元合約銷售目標充滿信心。”恒大2014年年報顯示。

    “無理由退房”營銷策略下，恒大迎來了銷售旺季。恒大地產4月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司當月實現(xiàn)銷售金額為151.2億元，單月銷售額和銷售面積均創(chuàng)下2013年10月以來的新高。前4月累計實現(xiàn)合約銷售額已經接近1500億元年度銷售目標的三分之一。

    存貨榜單第三名非常意外地落于中國鐵建集團，年銷售額僅270億元，存貨額卻高達2259億元。不過，中國鐵建作為一個建筑商而非單純開發(fā)商，建筑工程類存貨占據(jù)很大一部分比例，房地產開發(fā)方面存貨達889億元，對于其銷售額而言仍處于高位。

    保利地產集團排在第4位，存貨2672億元，占公司總資產的73.04%，在千億房企中，這一占比是最高的。不過，公司待開發(fā)面積 5069 萬平方米中，一二線城市占比73.2%；在建擬建項目待售面積5216萬平方米中，一二線城市占比77.3%，消化庫存不缺市場。

    兩極分化

    泰禾“彎道超車”遠洋高周轉

    TOP20房企中，僅3家房企的存貨出現(xiàn)了同比下降，分別是萬科、融創(chuàng)和遠洋。萬科2014年存貨同比下降4.05%，融創(chuàng)存貨同比下降15%，遠洋地產存貨則同比下降29.37%，下降幅度最大。

    在遠洋地產內部，獲得預售證一年以上還在銷售的項目即為滯銷品。2014 年，遠洋地產內部定的目標是把周轉速度提升三分之一，使周轉率從22%提升到30%。

    提高周轉率，就要在提高結轉收入以及降低存貨上做文章，做到按期交付，同時庫存較大的城市選擇靈活定價快速去化。據(jù)了解，遠洋地產對二三線城市100 萬平方米以上的超大規(guī)模項目進行了調整。比如，秦皇島項目是分期拿地，后續(xù)將減少拿地規(guī)模或者暫緩拿地，以此來控制資產規(guī)模盤活土地。從遠洋地產年初在北京拿地的規(guī)?？矗?幅地塊均不超過30 萬平方米。

    相比遠洋，泰禾集團在加大去化的同時，積極儲備資源開發(fā)新項目，希望“彎道超車”。這樣的策略也使得泰禾存貨直線飆升125%，占總資產的比重也由2013年底的65.48%快速上升至2014年底的84.23%，2014年底414億元的真實存貨額為其年銷售額的1.8倍。這也意味著，泰禾需要更快的周轉速度才能消化這么大庫存。

    泰禾集團2015年一季報顯示，一季度泰禾營業(yè)收入11.49億元，同比增加8.3%。同時，泰禾也在尋求互聯(lián)網營銷方式以加速去化。2015年4月，泰禾集團與控股股東共同出資10億元，在平潭設立泰禾互聯(lián)網金控平臺，借助吉屋地產電商平臺促進公司項目銷售。

    萬科、華夏幸福

    去化速度驚人

    在TOP20存貨榜單中，去化速度最佳的房企當屬萬科集團與華夏幸福。

    萬科集團2014年存貨額3177億元，僅次于萬達商業(yè)地產，占公司總資產的62.49%。不過扣除1817億元預收賬款后，真實存貨降到1360億元，排在了第6名。謹慎的萬科，2014年存貨額同比增幅出現(xiàn)了下降，年報分析稱“新開工項目減少所致”。

    不過，從4月房企業(yè)績看，房地產市場復蘇的跡象正在出現(xiàn)。

    4月萬科實現(xiàn)銷售金額人民幣177.6億元，同比增長39.29%。為了適應政策帶來的市場回暖，今年前3個月萬科實現(xiàn)開工面積558.6萬平方米，較去年同期增長33%，顯示公司的開工節(jié)奏正在加快。

    華夏幸福在2014年底存貨額783億元，在總存貨排名中占到13名，不過，在扣除440億元預收賬款后，真實存貨降為343億元，也因此，在TOP20真實存貨排行榜中降到了末位。預收賬款值顯示了其不俗的去化能力。

    今年華夏幸福的去化能力繼續(xù)增強。一季度，華夏幸福實現(xiàn)銷售額130.95億元，同比增幅達20.07%。這一銷售額，令華夏幸福超越融創(chuàng)、龍湖、金地等龍頭房企，首次進入行業(yè)第一梯隊，位居第九位。而20%以上的增速，也超過萬科、保利、恒大等行業(yè)龍頭，居于行業(yè)前列。一季度，華夏幸福預收款項余額507.55億元，在2014年末基礎上進一步增長15.4%。