房貸收緊信號已發(fā)出 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整趨嚴(yán)

    “我們剛剛接到建行的口頭通知，他們對于‘二套房’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整了，嚴(yán)格以家庭為單位來算。”11月4日，深圳一家大型中介公司按揭部負(fù)責(zé)人向記者透露。

　　無獨有偶，交通銀行從11月1日起調(diào)整了對二套房的審核標(biāo)準(zhǔn)，由原來的以個人為單位變更為以家庭為單位。更早一些，工商銀行、興業(yè)銀行也相繼將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)框定為“家庭”，釋放出強烈的收緊房貸的信號。

　　年初以來，順應(yīng)房地產(chǎn)市場回暖，各家銀行為了爭奪房貸業(yè)務(wù)，在“二套房”標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定上大相徑庭，“包裝”行為亂象叢生。及至年尾，監(jiān)管口風(fēng)開始變緊，在已基本完成房貸任務(wù)的前提下，各銀行收緊房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)似乎順理成章。

　　房貸標(biāo)準(zhǔn)收緊

　　“房貸申請超緊，很難拿到貸款了。”11月4日，深圳中原地產(chǎn)按揭人員對記者感嘆。

　　多家中介反饋，在深圳市場，首套房貸利率的7折優(yōu)惠還沒有取消，除了工行變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率下浮15%以外，其他銀行照常。不過，在“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，部分銀行已相繼起了變化。

　　另一家中介按揭部負(fù)責(zé)人介紹，實際操作中，五大行中的工行、建行、交行已經(jīng)變更了“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由原來的以個人為單位，改為以家庭為單位；中行、農(nóng)行還沒有下發(fā)通知，一線業(yè)務(wù)員反饋，“政策還是比較靈活，以個人為單位來認(rèn)定。而招行、深發(fā)展等股份制銀行一直嚴(yán)格以“家庭”為單位來認(rèn)定二套房，卡得比較嚴(yán)，興業(yè)銀行也在10月底下發(fā)了通知，其他股份行照常。

　　由于預(yù)計年底前各家銀行都會嚴(yán)格按照官方標(biāo)準(zhǔn)來審核放貸，該公司正起草一個內(nèi)部通知，催促員工加快辦理之前批下的貸款，以防政策生變。

　　去年底以來，在寬松的貨幣政策下，商業(yè)銀行為了以量補價，競相釋放出天量信貸。央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度人民幣貸款增加8.67萬億元，同比多增5.19萬億元。9月份人民幣各項貸款增加5167億元，不少銀行早已超額完成任務(wù)，其中個人按揭貸款貢獻不小。

　　前述負(fù)責(zé)人稱，前三季度尤其上半年，除了招行、深發(fā)展外，其他銀行在“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上基本都是以“個人”為單位，購房者只要擁有的房產(chǎn)在3套以內(nèi)，都可以享受首套房優(yōu)惠，3套以上利率就會上浮10%。

　　深圳一中介公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，對自住房消費者影響不會很大，但會遏制深圳市場高達(dá)40%的炒房者。

　　“二套房”認(rèn)定貓膩

　　按照銀監(jiān)會的相關(guān)規(guī)定，“二套房”認(rèn)定應(yīng)以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　但此前，由于對“改善性住房”的認(rèn)定不清，許多銀行并沒有嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

　　一家股份制銀行個貸負(fù)責(zé)人稱，今年個人房貸增量較多的銀行，不少都在競爭中采取了變通方式。而二套房的認(rèn)定要回歸正常，應(yīng)比照之前的假離婚、假聲明等“亂象”有針對性地來“撥亂反正”。

　　這位負(fù)責(zé)人介紹，此前部分銀行在放貸時，利用一些漏洞，規(guī)避了“家庭”概念。比如，征信系統(tǒng)具有滯后性，有時已有一套房的夫妻再買房時，征信系統(tǒng)若顯示這兩人“未婚”，銀行就會睜一只眼閉一只眼，仍為其提供首套房優(yōu)惠。如果征信系統(tǒng)顯示“已婚”，購房者還可以在銀行默許下簽訂一份“離婚協(xié)議”，等順利做完貸款后再“復(fù)婚”。

　　第二種情況是，如果夫妻一方已有多套房產(chǎn)，欲再購房，銀行可允許客戶寫一份聲明，說明自己已還完貸款或已出售房子，無需證明文件，而銀行并不對其真實性進行調(diào)查。上述人士透露，深圳部分銀行還在依此模式操作。

　　第三種情況是，銀行會“暗示”有多套房產(chǎn)的購房者找一個無房產(chǎn)的人成為“聯(lián)合借款人”，而銀行會以無房產(chǎn)客戶為主借款人，這樣就能按首套房的優(yōu)惠政策放款。

　　深圳銀行同業(yè)匯總數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，個人信貸（包括消費貸）余額3275億元，相比年初新增699億元。其中，新增量排在前三名的分別是：中行162億元，建行142億元，農(nóng)行121億元，工行114億元。

　　前述深圳房產(chǎn)中介按揭部負(fù)責(zé)人亦表示，國有行的確表現(xiàn)較為激進，這些貓膩在國有行普遍存在，在部分股份行中也有。

　　除了“個人”標(biāo)準(zhǔn)或“家庭”標(biāo)準(zhǔn)之外，關(guān)于“二套房”還有不少問題界定并不明晰，使得一些銀行在執(zhí)行中有松緊自如的空間。

　　比如，已有一套貸款購買的住房，產(chǎn)權(quán)人涉及父母和子女兩代人，那么，其中的子女要另外購買首套自住房時，算不算“二套房”？父母為子女購買住房，但產(chǎn)權(quán)人是子女，算不算“二套房”？子女為無購買能力的父母買房，算不算第二套房？雖有過貸款經(jīng)歷，但業(yè)主在貸款還清后將住房出售，然后再買入新的自住房，又算不算“二套房”？

　　地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，上述第一種情形，中行等不會嚴(yán)格算首套房，工行、深發(fā)展等較嚴(yán)，算二套房。第二、三種情形，銀行主要看借款人是否已有房，如已有房再購房，就算二套房。第四種，大部分銀行都將貸款結(jié)清者視為購買首套房，給予優(yōu)惠。