國土部督察地王直指一線城市 推新版合同防閑置

    在房價“不畏”金融危機強勁逆勢上漲之際，“地王”成為國土資源部的重點布控對象。

　　從房地產(chǎn)市場的表象特征來看，“地王”往往逼高房價。盡管國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場，引起了國土資源部的高度關注。

　　本報記者從國土資源部了解到，當下，“地王”開始成為該部調(diào)控司調(diào)研的主要問題。而鑒于目前全國土地市場并未全面復蘇，一線城市的“地王”就成了國土部門防控的重點。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松也向記者表示，目前防控“地王”出現(xiàn)的有利手段是2008年推出的土地出讓合同“新版本”。

　　國土部還對一線城市展開督察。在最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，在有關部門的監(jiān)督下，這四塊土地的土地出讓合同都采取了新合同版本。本報記者同時了解到，對于其它一線城市或重點城市，國土部也已要求相關督察分局，展開督察活動。

　　北京：分拆“地王”

　　11月3日，北京土地儲備中心網(wǎng)站掛出了11塊地。北京市土地儲備中心負責人表示，第四季度將有40塊地擇機上市，供應量達到700公頃，今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應任務。

　　北京政協(xié)委員、萬科副總裁毛大慶對記者說，第四季度北京市將掀起一個供地“小高潮”。對于今年手中資金豐富的開發(fā)商來說，年底還將有一次拿地機會。

　　但是，分析北京市土地儲備中心正在交易的11塊土地情況，卻可以發(fā)現(xiàn)一個有意思的情況：原本最有希望被開發(fā)商們熱搶，成為新“地王”的北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務園區(qū)地塊(亞運村3-5號地)被一切三塊，分為3、4、5號地出讓。

　　全國知名地產(chǎn)中介公司——安居客一位負責人向記者估算，亞運村地塊約7.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積為約25萬平方米。由于地處位置好，起始報價三塊累計才為18.1億元。如果按照整塊出讓，則有可能溢價在100%以上。

　　此前，該地區(qū)出讓的奧運村鄉(xiāng)地塊(水源九廠地塊)溢價1.5倍，以樓面地價近1.5萬元/平方米的高價成交，總地價賣出了19.6億元。

　　這樣算下來，上述亞運村地塊掛牌的樓面地價平均約7000元/平方米，如果溢價1倍，也才1.4萬元/平方米，并沒有達到奧運村鄉(xiāng)地塊的地價。

　　思源地產(chǎn)一位人士評論說，將此地塊切分為三塊后，每塊單體建筑為7-9萬平方米。正常商業(yè)建筑規(guī)劃來說，也就是每塊地建設一棟樓。這種切分地塊出讓，毫無疑問是政府為了防止再出現(xiàn)“地王”。

　　記者注意到，北京市第四季度推出的土地中，進行切分的不止亞運村地塊一個。通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務園B1和B2地塊也進行了切分。原來50萬平方米的地塊，被切分為20萬和30萬兩個地塊。

　　思源經(jīng)紀機構人士分析，北京市前三季度已經(jīng)完成了賣地收入近800億元，遠遠完成了計劃的任務。因此，第四季度大規(guī)模推地，主要目的是為了抑制地價和房價。

　　殺手锏：新版土地出讓合同

　　新版本的土地出讓合同，成為央地聯(lián)手布控“地王”的一個重要工具。

　　新版本的土地出讓合同中，要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約，如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開發(fā)商訴諸法律。

　　而在此前，在2008年底各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中，各地不僅沒有對開發(fā)商拿地提出更嚴格要求，相反大多數(shù)地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。

　　房地產(chǎn)界公認的看法是，開發(fā)商閑置土地的主要動力在于囤地生錢。比如，公開消息稱，香港盈大地產(chǎn)在東三環(huán)長虹橋附近囤地3年而未開發(fā)，該企業(yè)從中賺取了2.35億港幣。

　　另外，在北京最黃金的地段，國貿(mào)橋到長虹橋一線的東三環(huán)附近，至今仍有近10塊土地處于圍擋而未動工的階段，一直在坐等地價升值。

　　但這次，政策開始變臉。新推出的新版土地出讓合同，開始被推向前臺。國土資源部一些下屬研究機構，也于日前就新版本土地出讓合同的執(zhí)行情況進行了專門調(diào)研。

　　趙松表示，如果新出讓的土地都嚴格按照新版本的土地出讓合同執(zhí)行，則閑置用地情況會大大減少。

　　但是，對于已經(jīng)出讓的土地而被閑置的，國土部門目前清理手段依然有限。趙松表示，閑置土地清理看似簡單，實際上要涉及到閑置情況的認定，處罰手段等一系列問題。這也是一直以來，閑置用地難以得到有效控制的主要癥結。比如，在很多地方，開發(fā)商往往挖個大坑，就代表著地塊已經(jīng)開工；通過建個圍擋，就表示2/3面積已經(jīng)動工。

　　不過，國土部這次似乎已下定決心，通過新土地出讓合同的條款，控制“地方”們的囤地行為。比如，最近，國土部再度發(fā)出《關于集約用地的通知》，其中對原來國務院處理閑置用地的眾多政策中的執(zhí)行配套措施進行了規(guī)定。

　　例如，重新界定了2年期限問題；對閑置1年不滿2年的，按照土地出讓價款征收20%的土地閑置費；同時對閑置房地產(chǎn)用地，準備征收增值地價。

　　趙松認為，在這些舉措的共同作用下，國土部布防“地方”將會取得不小效果。