住房信貸政策或再迎調(diào)整 專家：未來(lái)政策仍將放松

    面對(duì)當(dāng)前庫(kù)存高企、銷售回落的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，近日，來(lái)自中國(guó)社科院的的報(bào)告稱，2015年住房信貸政策或?qū)⒗^續(xù)寬松。在原有信貸放松的基礎(chǔ)上，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度再次下調(diào)的可能性較大。

    5月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12（2015）》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。該報(bào)告稱，2015年住房信貸政策仍有繼續(xù)放松的可能。

    現(xiàn)房存量超期房引關(guān)注

    中國(guó)社科院的上述報(bào)告稱，當(dāng)前，庫(kù)存高企、銷售回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品住宅待售面積上升至40684萬(wàn)平方米，同比增25.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編《2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》，住宅施工面積仍以5.9%的速度增長(zhǎng)，而銷售面積同比下滑9.1%，照此趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年待售面積仍將持續(xù)上升。

    雖然樓市進(jìn)行了多輪調(diào)控放松，但4月30日亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市調(diào)整依然任重道遠(yuǎn)，尤其是在去庫(kù)存化方面更是如此。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京近一年來(lái)現(xiàn)房存量首次超過期房，截至4月25日，北京期房住宅存量為40797套，現(xiàn)房住宅存量41012套。

    同時(shí)值得關(guān)注的是，北京商住樓（指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層或數(shù)層為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。）市場(chǎng)的表現(xiàn)卻與大勢(shì)相悖，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，均出現(xiàn)下挫。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京商住市場(chǎng)的庫(kù)存量高達(dá)3.68萬(wàn)套，相當(dāng)于北京去年普通住宅供應(yīng)量的38.33%，創(chuàng)自2006年以來(lái)的近10年來(lái)新高。

    我國(guó)從1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》起，建立起來(lái)房地產(chǎn)預(yù)售制度。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至4月25日，北京期房住宅存量為40797套，現(xiàn)房住宅存量41012套，這也是近一年來(lái)現(xiàn)房存量首次超過期房。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者分析表示，在住宅預(yù)售制度之下出現(xiàn)現(xiàn)房存量超過期房存量的原因主要在于，房地產(chǎn)長(zhǎng)期限購(gòu)之下項(xiàng)目滯銷、近期預(yù)售新規(guī)的政策導(dǎo)向，以及高端項(xiàng)目增多導(dǎo)致現(xiàn)房預(yù)售項(xiàng)目占比加重等因素所致。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共實(shí)現(xiàn)銷售78834套，而同期新增住宅預(yù)售量高達(dá)120964套，供需比高達(dá)1.53:1，達(dá)到歷史最高峰。

    任啟鑫表示，由于長(zhǎng)期限購(gòu)導(dǎo)致的需求不足，使得大量項(xiàng)目在取得期房預(yù)售許可入市之后，并不能實(shí)現(xiàn)快速去化，而是在等待政策寬松、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的銷售過程中被迫“轉(zhuǎn)現(xiàn)”。同時(shí)，在經(jīng)歷了多年開發(fā)之后北京住宅用地，尤其是城區(qū)宅地逐漸進(jìn)入稀缺狀態(tài)，由此導(dǎo)致的土地價(jià)格的攀升也直接拉升了城區(qū)整體住宅市場(chǎng)的銷售價(jià)格，任啟鑫表示，尤其是近兩年高價(jià)“地王”頻出，也催生了大量高端項(xiàng)目逐漸涌入市場(chǎng)。

    “而對(duì)于高端項(xiàng)目而言，除去地理位置之外，能夠使得其高昂售價(jià)"物有所值"的只能是項(xiàng)目本身的品質(zhì)，而這些主打社區(qū)環(huán)境以及房屋本身品質(zhì)的產(chǎn)品類型，多要等到成型的現(xiàn)房階段才能體現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)。”任啟鑫介紹，因此與普通住宅“能早賣就早賣”不同，高端項(xiàng)目多會(huì)選擇現(xiàn)房入市。

    從影響來(lái)看，任啟鑫認(rèn)為，無(wú)論是滯銷導(dǎo)致的“期（期房）轉(zhuǎn)現(xiàn)（現(xiàn)房）”，還是政策引發(fā)的直接以現(xiàn)房入市，對(duì)于房企的資金鏈都將產(chǎn)生較大影響。按照以前“施工達(dá)到正負(fù)零”的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，房企只需先期投資25%即可開始預(yù)售回籠資金，而如果要封頂甚至現(xiàn)房之后才能銷售，那么建設(shè)投資需達(dá)到60%甚至70%以上，這對(duì)習(xí)慣了“小馬拉大車”的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是一個(gè)考驗(yàn)。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅此前向記者分析表示，庫(kù)存的高度集中，意味著項(xiàng)目只有依賴于價(jià)格杠桿，才能提振銷量。

    住房貸款政策或調(diào)整

    隨著鼓勵(lì)滿足居民合理購(gòu)房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要內(nèi)容，社科院的上述報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的可能性較大。

    去年10月29日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后，相關(guān)表述再次出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議當(dāng)中。

    在今年的政府工作報(bào)告中，“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)”成為關(guān)鍵詞。分析人士指出，總理在2015年政府工作報(bào)告中定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向，體現(xiàn)了“穩(wěn)”字當(dāng)頭，表明了政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的初衷。

    因此，預(yù)計(jì)2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的可能性較大。

    易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前二套房貸政策執(zhí)行中的最大問題就是資金缺口還是比較大的，未來(lái)政策仍有進(jìn)一步放松的空間。

    “雖然銀行存款增速在下降，但目前貨幣政策的方向是趨于寬松的而流動(dòng)性也會(huì)增加，對(duì)于銀行來(lái)說信貸資金會(huì)增加。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，未來(lái)政策仍有進(jìn)一步放松的空間，銀行態(tài)度或?qū)⑥D(zhuǎn)變。

    根據(jù)報(bào)告在信貸需求面的顯示，2014年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，實(shí)際融資成本觸頂下行，一、二線城市的房地產(chǎn)交易已顯露出企穩(wěn)跡象，考慮到當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍具有較大空間，購(gòu)房適齡人口在未來(lái)一段時(shí)間仍將處于高位，隨著政策持續(xù)放松，部分剛性和改善性需求將逐步回歸市場(chǎng)，貸款需求將上升。

    從信貸供給面看，根據(jù)人民銀行《2014年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2015年央行繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。由此推測(cè)，2015年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的投放力度。因此，在供需均有所恢復(fù)的形勢(shì)下，2015年個(gè)人住房貸款有望實(shí)現(xiàn)同比多增。

    中國(guó)社科院的上述報(bào)告還表示，為解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)反映的“融資難、融資貴”問題，央行2014年下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率。結(jié)合未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)等變化趨勢(shì)，2015年央行進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)的可能性較大。同時(shí)，隨著差別化住房信貸政策進(jìn)一步放松，貸款利率平均浮動(dòng)幅度有望逐步下行。因此，預(yù)計(jì)2015年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)利率總體將延續(xù)下行趨勢(shì)。

    不過，值得關(guān)注的是根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日全國(guó)35個(gè)主要城市524家銀行中，僅171家銀行陸續(xù)執(zhí)行新政，不足總數(shù)的四成，新政落地速度較為緩慢。

    一家股份制銀行工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示，二套房貸款審批特別嚴(yán)格，能給客戶能貸出多少來(lái)也不一定，最后辦下來(lái)費(fèi)力不說，也賺不到錢，所以銀行的熱情度也不高。

    “房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍有著不可取代的地位。”申萬(wàn)宏源地產(chǎn)分析師陳天誠(chéng)此前也向記者表示，今年樓市政策環(huán)境將更加寬松和市場(chǎng)化，去行政化之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)品、金融、售后服務(wù)環(huán)節(jié)將有更多值得期待的創(chuàng)新內(nèi)容。