一線城市二手房成交大增 價(jià)格料保持平穩(wěn)

    隨著公積金新政、降準(zhǔn)降息接連出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍。近期，人口密集的一線城市二手房成交量大漲，買賣雙方積極入市，掛牌量普遍增長(zhǎng)，價(jià)格略有上漲。業(yè)內(nèi)人士指出，寬松的政策將促進(jìn)一線城市的樓市持續(xù)回暖，但由于受新房供應(yīng)量和庫(kù)存量影響，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格大幅上漲可能性較小。

    北京上海成交猛增

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月4日至10日一周，北京市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到3500套，與3月和4月同期相比，分別增長(zhǎng)了102.9%和5%。這一周北京市二手住宅成交均價(jià)為35871元/平方米，較上周微漲0.4%，成交均價(jià)環(huán)比變化連續(xù)三周保持在1%的區(qū)間。4月份北京二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到了17191套，創(chuàng)近25個(gè)月新高。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房轉(zhuǎn)讓稅收新政策實(shí)施1個(gè)多月以來(lái)，北京二手房成交量明顯升溫。雖然難以出現(xiàn)價(jià)格全面大漲，但今年樓市肯定好于去年。在二手房成交升溫后，后續(xù)改善型需求的入市會(huì)增加商品房市場(chǎng)的活躍度。

    上海二手房市場(chǎng)在多項(xiàng)利好刺激下，4月份成交大幅增長(zhǎng)六成，達(dá)到3.6萬(wàn)套，創(chuàng)上海樓市歷史次高紀(jì)錄。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房成交均價(jià)為每平方米24149元，環(huán)比上漲5.2%。

    上海二手房成交歷史最高點(diǎn)是在2013年“國(guó)五條”刺激下，當(dāng)年3月份成交6.96萬(wàn)套。雖然無(wú)法與歷史高點(diǎn)相比，但今年3、4月份樓市成交放大效應(yīng)也極為顯著。進(jìn)入5月后，這種態(tài)勢(shì)得到了延續(xù)。德佑地產(chǎn)表示，5月上旬的二手房成交量相較4月上旬上漲了三成左右。

    分析人士表示，上海二手房4月成交均價(jià)出現(xiàn)5.2%的環(huán)比上升，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，中高價(jià)位的房源成交比重上升，明顯拉升了4月的成交均價(jià)。上海市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁，對(duì)于中高端產(chǎn)品的購(gòu)買欲和需求潛力較大。

    廣州二手房供應(yīng)量也明顯增多。滿堂紅市場(chǎng)研究部的最新市場(chǎng)報(bào)告顯示，該公司在4月新增可售有效房源超過(guò)4900套，環(huán)比增加20.2%。成交方面，“滿兩年”的物業(yè)成交比例為40.3%，環(huán)比增加3.9個(gè)百分點(diǎn)。

    從實(shí)際的成交個(gè)案看，買家仍比較理性。4月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，成交價(jià)高于放盤價(jià)的宗數(shù)比3月增加60%，但其占當(dāng)月總成交宗數(shù)的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價(jià)與放盤價(jià)相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

    房?jī)r(jià)大漲概率較小

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月份二手房市場(chǎng)政策效應(yīng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期；掛牌量持續(xù)減少7個(gè)月后止跌反彈；一二手房間價(jià)格制約顯現(xiàn)。盡管銀行執(zhí)行二套房首付40%尚不普遍，但改善需求繼續(xù)成為交易主角，改善需求包括首置改善、置換改善、多次改善甚至深度改善等。此外，股市獲利資金在樓市兌現(xiàn)，純投資客身影再度顯現(xiàn)。

    上海二手房指數(shù)辦公室表示，4月掛牌量自去年9月以來(lái)首次出現(xiàn)止跌上升，而且去化達(dá)歷史次高，說(shuō)明買賣雙方積極入市。后市二手房會(huì)否走出大漲行情，回答仍是否定的。在開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的壓力下謹(jǐn)慎漲價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也受制于新房?jī)r(jià)格走勢(shì)。目前新政只是房貸、稅費(fèi)放寬，尚不觸及限購(gòu)的調(diào)控底線，房?jī)r(jià)短期大幅上漲的幾率極小。

    根據(jù)鏈家交易統(tǒng)計(jì)，近期北京二手房市場(chǎng)在高成交的基礎(chǔ)上已經(jīng)有所降溫。其中，實(shí)際成交量連續(xù)兩周下滑，日均新增客源、房源量連續(xù)5周環(huán)比下降。在大量業(yè)主誠(chéng)意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗后，市場(chǎng)升溫的勢(shì)頭放緩。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所在近期的報(bào)告中指出，今年商品房市場(chǎng)供給充足。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策以及相應(yīng)的財(cái)政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費(fèi)，住房需求將明顯增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)今年人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)回調(diào)態(tài)勢(shì)。