二手房因系違章建筑被強拆 買家討還購房款一審獲支持

    買來二手房，沒住幾年就被強制拆除。為此，買家把賣家告上法庭。近日，浙江省溫州市蒼南法院審結此案，一審判決確認雙方房屋買賣合同無效，限賣家于判決生效之日起十日內返還購房款148880元。

　　2011年8月1日，鐘某經(jīng)人介紹，向吳某購買位于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)漁匯路的一間民房，雙方簽訂買賣契約，并于當日付清購房款148880元，吳某隨即交付房屋給鐘某居住、使用。2013年3月6日蒼南縣靈溪鎮(zhèn)人民政府、蒼南縣國土資源局認定該房屋為違法建設房屋，將其強制拆除。一開始，鐘某把兩個部門告上法庭，但其行政賠償訴求并未得到法院支持。此后，鐘某轉向吳某索賠。

　　2015年2月2日，鐘某將吳某告上法庭。鐘某表示，買房時吳某承諾“涉案房屋未賣之前來歷清楚，屬個人產(chǎn)業(yè)，并無內外不明交涉及產(chǎn)權重疊等情況，立契后若有糾葛，均由賣方負責解決...”，而現(xiàn)在房屋卻被認定為違章建筑，被行政部門強制拆除。因此，雙方的房屋買賣契約違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效，吳某因該合同取得的購房款應當予以返還，還應當賠償鐘某因此所受到的損失。鐘某請求法院判令確認雙方簽訂的關于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)漁匯路房屋的買賣合同無效，吳某返還原購房款148800并賠償損失20000元。

　　法庭上，吳某辯稱，鐘某是明知涉案房屋系未經(jīng)政府審批的違章房，但為了居住方便、價格便宜，自愿承擔可能被政府拆除的風險，方與其簽訂合同，并同意涉案房屋的產(chǎn)權日后自行補辦。吳某表示，他已經(jīng)依約交付房屋，鐘某也居住使用至今，雙方已經(jīng)全面履行合同義務，所以雙方之間的房屋買賣合同有效。而且，雖然涉案房屋是違章建筑，但其違反的是公法范疇，不違反私法獨立性原則。鐘某購買房屋后可以積極設法爭取補辦審批手續(xù)，并辦理產(chǎn)權登記，若不能辦理產(chǎn)權登記，責任由鐘某承擔，不應認定合同無效。吳某進一步表示，根據(jù)物權法十五條規(guī)定，涉案房屋系未登記的違章房屋，僅僅為產(chǎn)權轉移受限制，不能影響買賣合同的效力。吳某認為，即使他負有交付標的物并轉移標的物所有權的義務，現(xiàn)房屋因違章無法辦理產(chǎn)權登記、過戶，他也只是承擔違約責任，并非合同無效，請求駁回鐘某的訴訟請求。吳某還申請房屋中介人出庭作證，證明鐘某明知涉案房屋系未經(jīng)審批的違法建設房屋，仍與他簽訂買賣契約。

　　經(jīng)審理法院認為，涉案房屋未經(jīng)審批，經(jīng)相關行政部門認定屬違法建設，鐘某和吳某就該房屋簽訂的房屋買賣合同，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此吳某應將已經(jīng)收取的購房款148880元返還給鐘某。另外，鐘某明知涉案房屋系未取得合法審批手續(xù)違法建設，仍與吳某簽訂房屋買賣合同，故雙方對合同無效存在同等過錯，因合同無效造成的損失應由雙方各半承擔。鑒于鐘某支付房款后，已實際居住、使用涉案房屋，結合公平公正原則，鐘某支付購房款的利息損失應由其自行承擔，以折抵吳某所遭受的涉案房屋租金損失。最終法院作出上述判決，并駁回鐘某其他訴訟請求。