1/3地產(chǎn)商囤地待漲 學(xué)者稱缺的是法律執(zhí)行力

    SOHO中國有限公司董事長潘石屹近日表示，中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發(fā)商大概占到三分之一左右。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商敢于大肆囤地，暴露出我們?cè)谕恋乇O(jiān)管上的諸多漏洞和問題。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，囤地進(jìn)而造成土地閑置的原因相當(dāng)復(fù)雜，其中很大一部分是企業(yè)方面的原因，即土地“囤而不建”，并且地方政府對(duì)這種行為采取了縱容的態(tài)度，進(jìn)一步助長了這種炒地和囤地的現(xiàn)象。

    今年以來，國內(nèi)各大主要城市“地王”頻現(xiàn)，房企前三季度的營業(yè)收入和凈利潤實(shí)現(xiàn)大幅增長，賺得盆滿缽滿，而地方政府在土地出讓金方面的收入自然也是水漲船高。

    “近年來，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，地產(chǎn)商只要持有土地，不管開發(fā)與否，就能獲得巨額的利潤。過去20年中，地方政府與地產(chǎn)商二者的關(guān)系過于親密。即便地產(chǎn)商囤地待漲，地方政府也不好意思來硬的。”楊紅旭說。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也表示，從根本上說，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)，也就是所謂的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。地方政府是樂見土地價(jià)格最大化，因?yàn)檫@樣一來，土地出讓金就多，可以增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。

    炒地和囤地而引發(fā)的土地閑置現(xiàn)象后果很嚴(yán)重。據(jù)楊紅旭介紹，一方面，很多大城市新增土地供應(yīng)非常緊張，比如上海目前已經(jīng)快把2020年的建設(shè)用地指標(biāo)用完；房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，從而不斷推高房價(jià)。

    據(jù)測(cè)算，一方面，2005年以來，即使是成交低迷的2008年，全國每年的商品住宅竣工量都小于銷售量。而另一方面，近十年來，全國開發(fā)商購而未開的建設(shè)用地，卻高達(dá)13億平方米左右。

    “顯而易見的是，全國人民面臨著無房可買的窘境或只能購買高價(jià)房的無奈，有些地方政府和地產(chǎn)商手中卻握著大量土地。這既是浪費(fèi)珍貴的土地資源，又是對(duì)我國住宅產(chǎn)業(yè)的嘲諷。”楊紅旭說。

    針對(duì)土地閑置和開發(fā)商囤地的問題，陳國強(qiáng)指出，政府相關(guān)部門必須強(qiáng)化監(jiān)管。“現(xiàn)在關(guān)于處理閑置土地和囤地行為的法律法規(guī)已經(jīng)很多了，缺的不是政策，而是執(zhí)行，不能讓這些政策流于空文。”

    他同時(shí)表示，財(cái)政體制方面的改革也要跟進(jìn)。目前，土地收益的大部分都留給了地方政府，地方政府的財(cái)政收入跟土地出讓金有直接的關(guān)系。如果在土地收益這一塊，把中央和地方的分成做一些調(diào)整，可能地方政府推高地價(jià)的動(dòng)力就沒有那么大。

    記者了解到，囤地等問題也引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注。自8月以來，國土資源部就多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知。9月26日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》，該通知針對(duì)開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會(huì)很快對(duì)“閑置”土地征收增值地價(jià)。

    楊紅旭建議，有關(guān)部門要真正做好查處閑置用地工作，除了敢于向那些不良企業(yè)“開刀”之外，還須利用制度規(guī)范地方政府的行為。比如，國務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)有關(guān)通知提出：建立節(jié)約集約用地考核制度，制定單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過多，那么就別想再申請(qǐng)新的用地指標(biāo)。