地方加大土地供應(yīng) 業(yè)內(nèi)稱難阻止房地產(chǎn)投資下滑

    5月10日央行宣布降息0.25%，對(duì)于庫存量大去化壓力大的樓市而言，期望降息能帶來5月房價(jià)、成交量的大幅上漲似乎不太現(xiàn)實(shí)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的最新的《2015年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況》（下稱《1－3月份開發(fā)與銷售情況》），1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1％。其中住宅銷售面積下降9.8%。

    與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)投資增速也在下滑。2015年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9％。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2％。

    億翰智庫研究總監(jiān)張化東對(duì)此分析指出，由于此前市場去化不好，房企推遲開盤和已推未售的資源還非常充足。房企去年至今一直以去庫存為主，存量消化階段（去庫存）意味著二季度很難出現(xiàn)新開工的回升，所以一系列的降息降準(zhǔn)政策短期提振地產(chǎn)投資的效果一般。

    “直到地產(chǎn)投資被拉起來為止，經(jīng)濟(jì)政策的放松腳步將不會(huì)停止。”張化東認(rèn)為，這個(gè)時(shí)點(diǎn)上經(jīng)濟(jì)政策還會(huì)進(jìn)一步放松。由于地產(chǎn)投資目前依然處于對(duì)政策反應(yīng)的弱彈性區(qū)域，未來進(jìn)一步出臺(tái)降息降準(zhǔn)政策空間非常之大。

    世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞也表示，以杭州庫存高達(dá)16萬套來看，并不是幾次降息能解決問題的，而是要靠土地推出量的宏觀調(diào)節(jié)與房企營銷能力相結(jié)合來實(shí)現(xiàn)去庫存。

    他認(rèn)為，以往都是靠貨幣政策、雙限取消來加快去庫存，而現(xiàn)在地方政府應(yīng)該多發(fā)揮主動(dòng)性，但增加去化速度的政策目前也不宜過于激進(jìn)。

    而為了阻擋房地產(chǎn)投資下滑的趨勢，無論中央還是地方政府確實(shí)正在積極調(diào)整土地供應(yīng)端。

    投資下滑暫未扭轉(zhuǎn)

    房地產(chǎn)投資下滑，主要壓力來自于房企利潤的下滑?？硕鹧芯恐行慕诎l(fā)布的《A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單》顯示，利潤排名前十的房企大部分都在做多元化，開辟新的利潤增長點(diǎn)。

    根據(jù)2014年135家A股上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢，分別下降1.03和1.57個(gè)百分點(diǎn)至32.57%和11.74%。開發(fā)綜合成本上揚(yáng)與房價(jià)下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。相較2013年3.87個(gè)百分點(diǎn)的降幅，2014年行業(yè)毛利潤率收縮幅度有所下降。

    利潤下滑又與銷售密不可分，環(huán)環(huán)相扣，庫存的積壓顯得如此窘迫。今年3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中，住宅待售面積增加639萬平方米。而1-3月份商品房銷售面積和金額也在下降，以東部地區(qū)為例，商品房銷售面積8542萬平方米，同比下降11.9%，銷售額7120億元，下降10.8%。

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2014年末，A股135家房企存貨達(dá)2.21萬億元，同比上升15%，但由于房企普遍壓縮拿地和開工力度，漲幅較上年收窄11％。

    2014年大型房企庫存微升5%，增幅同比減少18%。萬科（000002.SZ）庫存管控能力最佳，通過減少拿地和積極去化，企業(yè)庫存反而減少了4%。招商地產(chǎn)（000024.SZ）庫存上升29%，相比18%的銷售增長，庫存有輕度積壓現(xiàn)象。中型房企庫存水平上升23%，分化比較嚴(yán)重，除了泰禾集團(tuán)（000732.SZ）（+125%）、陽光城（000671.SZ）（+60%）、中南建設(shè)（000961.SZ）（+47%）外，其它中型房企庫存升勢溫和。

    庫存量加大的同時(shí)，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落也比較明顯?！?-3月份開發(fā)與銷售情況》顯示，1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資10003億元，同比增長9.5%，增速比1-2月份回落1.9％；中部地區(qū)投資3116億元，增長6.9%，增速提高0.2％；西部地區(qū)投資3531億元，增長7.5%，增速回落3.6％。

    張化東進(jìn)而分析，地價(jià)房價(jià)差的水平直接影響房企利潤，進(jìn)而也影響房地產(chǎn)投資。可以說，房企利潤實(shí)質(zhì)上是由地價(jià)決定的。

    例如4月16日，大名城（600094.SH）豪擲50億元拿下上海兩塊地，其中一塊成交樓板價(jià)超過3萬元/平方米，而地塊周邊在售的一手樓均價(jià)3.78萬元/平方米；4月29日，藍(lán)光地產(chǎn)以19.53億元競得合肥高新區(qū)宅地，樓面價(jià)5543元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)123.68%。地價(jià)高企的結(jié)果就是擠壓房企利潤。

    在地價(jià)不下降、房價(jià)沒有明顯上升的情況下，房企利潤下降，房地產(chǎn)投資增速也隨之放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1－3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。

    土地新政密集出臺(tái)

    “降地價(jià)是要把土地供給拉起來，三四線城市房價(jià)漲不起來，成交量變大，都是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒有上漲。” 張化東指出，地產(chǎn)投資回升將成為判斷整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策寬松進(jìn)程非常關(guān)鍵的指標(biāo)。

    張化東認(rèn)為，地價(jià)將決定地產(chǎn)投資從而決定經(jīng)濟(jì)走勢。依照目前的地價(jià)房價(jià)差的水平看，地產(chǎn)投資回升還有很大的阻力。

    對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，2004年開始到2013年地產(chǎn)的大牛市的驅(qū)動(dòng)力實(shí)際來自于供給端的土地招拍掛制度。而未來十年地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)力同樣會(huì)來源于供給端的改革。

    政府也已經(jīng)開始調(diào)整土地供應(yīng)。業(yè)界認(rèn)為，3月27日國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“3·27”新政），是一個(gè)具有突破意義的政策，是本輪政策寬松之于地產(chǎn)行業(yè)的勝負(fù)手。能否成功地從供給端形成有效規(guī)制將決定經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大趨勢，更決定了未來地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的路徑。

    1-3月份，房企土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1123億元，下降27.8%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

    一線城市的土地成交甚至已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長的趨勢，比如上海今年至今（5.10）經(jīng)營性土地（不包含工業(yè)用地）成交51幅，成交面積240.76 公頃，成交金額401.78億元，累積同比分別下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累積分別同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。

    因此，4月29日，上海出臺(tái)《上海市城市更新實(shí)施辦法》，允許有條件實(shí)現(xiàn)土地變性。據(jù)上海市國土局介紹，隨著土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作將擺脫規(guī)模擴(kuò)張，更加注重存量更新。將在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換。

    上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，《上海市城市更新實(shí)施辦法》標(biāo)志著上海已經(jīng)進(jìn)入以存量開發(fā)為主的“內(nèi)涵增長”時(shí)代，上海市中心拆遷成本高、舊區(qū)改造不可能一蹴而就、郊區(qū)地塊也要隨配套投入情況而供地，所以上海加大土地供應(yīng)力度可能性并不大。

    DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)绱饲敖邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析指出，2014年上海市新增建設(shè)用地規(guī)模為18.84平方公里，土地市場供應(yīng)銳減已成定局，但目前上海市可供盤活的工業(yè)用地存量達(dá)195平方公里，這將成為解決未來建設(shè)用地供應(yīng)缺口的重要途徑。

    值得一提的是，克而瑞研究中心研究員楊科偉指出，降息導(dǎo)致資金成本的降低，必然會(huì)激化企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的競爭，一線城市核心區(qū)域地塊的爭奪將進(jìn)一步加劇。但在成交規(guī)模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供應(yīng)調(diào)減已成定局，因此年內(nèi)土地成交規(guī)模的下行趨勢還是難以出現(xiàn)根本性的改變。