政府或不應(yīng)回購(gòu)商品房 住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期看供不應(yīng)求

    5月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》。研究人員稱(chēng)，迫于財(cái)政收入下降的壓力，地方政府出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大?？赡軐?shí)施的支持政策主要有兩個(gè)，一是降低二套房貸的首付比例和利率，二是政府回購(gòu)商品房作為保障性住房。這兩大措施都可以起到消化房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的作用。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一季度末的商品房待售面積為6.5億平方米，相當(dāng)于2014年商品房銷(xiāo)售面積的54%。開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力可想而知。而且，因?yàn)槟壳颁N(xiāo)售面積是負(fù)增長(zhǎng)，待售面積還可能進(jìn)一步增加。庫(kù)存壓力抑制了開(kāi)發(fā)商的投資意愿，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率下滑到了個(gè)位數(shù)。這進(jìn)而又使他們減少土地購(gòu)置，對(duì)地方政府的土地出讓收入造成影響。因此，誠(chéng)如社科院的報(bào)告所言，地方政府非常有可能繼續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。上述兩大政策，前者的目的是刺激購(gòu)房需求，增加銷(xiāo)售面積；后者的作用則是直接幫助開(kāi)發(fā)商消化庫(kù)存。

    前者已經(jīng)成為常規(guī)性的政策，后者在實(shí)施中則還存在一些問(wèn)題，需要地方政府從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，完善相關(guān)的制度。

    首先，需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的供求關(guān)系。回購(gòu)商品房作保障性住房，是以房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的判斷為基礎(chǔ)的。目前來(lái)看，這個(gè)判斷是成立的，一些城市的商品住宅銷(xiāo)售情況不好，特別是三四線(xiàn)城市。但長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)的住宅市場(chǎng)應(yīng)該還是供不應(yīng)求，整體上還需擴(kuò)大供給。目前，城鎮(zhèn)居民人均的住房建筑面積略多于30平方米，還有提高的必要。最近10多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火爆，但供給增長(zhǎng)其實(shí)是落后于需求增長(zhǎng)的。

    城鎮(zhèn)人口10年增加了2億多，如果新增的城鎮(zhèn)人口要享有平均居住面積，10年間需增加城鎮(zhèn)住宅面積60多萬(wàn)億平方米。實(shí)際上，從2003年到2012年這10年，城鎮(zhèn)新建住宅面積共75萬(wàn)億平方米，其中商品住宅竣工面積為約60萬(wàn)億平方米，扣除掉廢棄的住宅面積，凈增的住宅面積其實(shí)難以完全滿(mǎn)足新增城鎮(zhèn)人口的住房需求。前幾年，住宅建設(shè)滯后于需求，這是住宅價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲的主要原因。近些年，住宅建設(shè)開(kāi)始還清欠賬，但考慮到新型城鎮(zhèn)化還會(huì)使城鎮(zhèn)人口繼續(xù)的增長(zhǎng)，現(xiàn)在做出住宅市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求的判斷，似乎為時(shí)尚早。

    其次，需要考慮市場(chǎng)發(fā)展和制度建設(shè)的問(wèn)題。保障性建設(shè)的重要理論基礎(chǔ)是“雙軌制”住房體系——市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。如果回購(gòu)的商品房作保障房，那就有政府為開(kāi)發(fā)商“兜底”的嫌疑，不利于市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)和長(zhǎng)期發(fā)展。另外，回購(gòu)商品房作保障房還會(huì)遇到一些具體問(wèn)題。例如，商品房的容積率一般小于保障房、建筑面積一般大于保障房，回購(gòu)商品房作保障房會(huì)使保障房的標(biāo)準(zhǔn)提升，那就有可能增加不符合被保障資格的人占有保障房的可能性?？傊刭?gòu)商品房作保障房，需要有相應(yīng)的理論和制度作為前提。