營業(yè)稅“5改2”首月二手房成交暢旺 理性買家沒有貿(mào)然追價(jià)

    4月份作為房產(chǎn)新政執(zhí)行首月，廣州二手樓市成交暢旺，買家理性追價(jià)。

    據(jù)滿堂紅地產(chǎn)報(bào)告稱，營業(yè)稅征收新政后，滿堂紅廣州分公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環(huán)比增加20.2%。

    一次性付款客戶回落

    今年3月30日的營業(yè)稅“5改2”等利好政策出臺后，廣州二手房市場的供應(yīng)量明顯增多，滿堂紅廣州分公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環(huán)比增加20.2%。成交方面，“證滿2年”的物業(yè)成交比例為40.3%，環(huán)比增加3.9個百分點(diǎn)。

    在執(zhí)行限購政策的廣州原10區(qū)內(nèi)，4月的過戶登記宗數(shù)比3月增加43.3%，預(yù)期5月的過戶登記宗數(shù)有望在4月的基礎(chǔ)上再增多兩成左右。5月1～9日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比4月同期增加16%，成交均價(jià)為21366元/平方米，比4月同期上升0.6%。

    另外，4月20日中國人民銀行再度降低存款準(zhǔn)備金率，促使銀行信貸進(jìn)一步放松，從滿堂紅地產(chǎn)4月的二手住宅買家付款方式得知，一次性付款的客戶比例回落到21.7%，環(huán)比減少4.4個百分點(diǎn)，而純商業(yè)貸款的客戶比例則從3月的27.6%增加至35.5%。

    郊區(qū)放盤價(jià)增加了8%

    市場成交量放大，令業(yè)主對后市判斷趨向樂觀，繼而調(diào)整放盤價(jià)。事實(shí)上，自清明節(jié)開始，廣州市不少板塊的小業(yè)主已陸續(xù)調(diào)高放盤價(jià)，郊區(qū)的調(diào)整幅度相對于市區(qū)要高一些，普遍在8%以上，市區(qū)的上調(diào)幅度則在6%以下居多。當(dāng)然，從實(shí)際的成交個案看，買家的反應(yīng)還是比較理性的。

    4月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，成交價(jià)高于放盤價(jià)的宗數(shù)比3月增加60%，但其占當(dāng)月總成交宗數(shù)的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價(jià)與放盤價(jià)相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

    業(yè)內(nèi)分析

    理性買家沒有貿(mào)然追價(jià)

    滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，準(zhǔn)客戶在稅費(fèi)及信貸政策調(diào)整的契機(jī)下進(jìn)入市場，仍舊會衡量自己的出資預(yù)算是否能承擔(dān)對應(yīng)物業(yè)的價(jià)格及各項(xiàng)稅費(fèi)總和，故不會貿(mào)然大幅追價(jià)。

    4月超過放盤價(jià)成交的物業(yè)中，逾八成交易的加價(jià)幅度在8%以內(nèi)，反價(jià)太多的業(yè)主，反而會錯失新政后第一批亦即最迫切購房的客戶。

    另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營業(yè)稅的“5改2”利好政策出臺后，減免了一批證過2年但不足5年的物業(yè)交易稅費(fèi)成本，從而使廣州二手住宅市場出現(xiàn)成交放量。但其實(shí)在今年全國兩會提出“支持自住和改善住房消費(fèi)”的指示精神下，仍有部分稅種可以在交易環(huán)節(jié)再作適當(dāng)合理減免操作，令客戶的額外負(fù)擔(dān)可以得到有效縮減。