房企拿地爭奪激烈 一線城市地價漲速超過房價

    成交回暖，帶出了土地市場的火熱。“成交樓板價與周邊市場的產(chǎn)品成交價格相比，已經(jīng)到達(dá)了一個新高度。”泰禾集團(tuán)華東區(qū)域投資總監(jiān)王顯巍認(rèn)為，上海土地市場進(jìn)入了火熱的階段。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海土地價格溢價61.69%，而今年前三月平均溢價不到10%。如大名城以總價50.76億元摘下唐鎮(zhèn)2幅宅地，平均溢價率68%；碧桂園6.0755億元奪得嘉定徐行鎮(zhèn)6.3萬方純宅地，溢價率62%。土地溢價率大漲，直接推高了樓面價。

    據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，五一小長假（2015年5月1日-5月3日）上海商品住宅成交7.20萬平方米，同比上漲181.31%；此前的4月份，上海商品住宅成交124.2萬平方米，超過去年四季度月度平均值，并創(chuàng)下自2010年以來的4月同期新高。

    成交增長，給房企增加了拿地的信心。今年3月20日，華潤置地和華發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以70.52億元競得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊。據(jù)測算，該地塊樓面價為34871元/平方米，但將無償配建的幼兒園、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、保障房等進(jìn)行測算，可售住宅部分樓面價已超過5萬元／平方米。

    普通宅地由于供求矛盾巨大，房企爭奪激烈，地價上漲速度明顯快于房價，在京滬土地拍賣市場尤其常見。

    克而瑞研究中心一份研報顯示，春節(jié)過后，一、二線城市土地成交總值大幅增長。其中，一線城市經(jīng)營性用地成交金額203億元，環(huán)比上升22%；二線城市成交金額256億元，環(huán)比增加33%；三四線城市則同環(huán)比雙雙回落，分別下跌了10%和32%。

    踴躍搶地的，除了全國品牌房企，區(qū)域房企也不甘示弱。例如四川當(dāng)?shù)氐乃{(lán)潤地產(chǎn)，今年拿下的春熙路地塊，雖是零溢價成交，但創(chuàng)下了成都自2007年以來的單價地王。此外，該公司還獲得了青羊區(qū)二環(huán)西嶺路和人民南路兩宗商業(yè)地塊。其中人民南路地塊溢價率高達(dá)176%，成交樓板價達(dá)15600元/平方米。

    上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，在市場已經(jīng)回暖的背景下，供應(yīng)稀缺的宅地，地價進(jìn)一步上漲勢不可擋。德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟稱，樓市回升，地主政府有動力增加土地的供應(yīng)數(shù)量，房企也容易高溢價拿地，5月份土地出讓金很可能水漲船高。此外，上海一些土地儲備不足的房企也會加快土地儲備量，以保證企業(yè)后續(xù)的開發(fā)和銷售。

    值得關(guān)注的是，克而瑞最新發(fā)布的《A股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單》顯示，因?yàn)榉績r下行調(diào)整、綜合成本上揚(yáng)，2014年A股135家房企（注）毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點(diǎn)和1.57個百分點(diǎn)。入圍凈利率TOP20榜單的，基本都是多元化經(jīng)營的中小房企。

    出于分?jǐn)偡科箝_發(fā)成本與業(yè)績壓力，房企不得不繼續(xù)增持土地，但拿地模式正在轉(zhuǎn)變。

    一個主流的方式是，房企聯(lián)合體拿地增加。這在寸土寸金的北京尤為明顯，例如今年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元的總價摘得北京豐臺區(qū)地塊；龍湖首開聯(lián)合體拿下朝陽區(qū)地塊。3月份上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)土地出讓，實(shí)際競拍的僅有2家，均是央企+國企組合。4月1日，中國電建地產(chǎn)與深圳兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以20.12億元摘得上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)陳春路一號A-1宅地，樓板價17227元/平方米，溢價72%。

    由于一線城市地價偏高，大體量地塊的開發(fā)建設(shè)對開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力要求較高，聯(lián)合拿地漸漸成為趨勢，不僅僅是在資金上的聯(lián)合，也是房企商業(yè)運(yùn)營能力之間的優(yōu)勢互補(bǔ)。