樓市火熱商業(yè)地產(chǎn)反而讓位 去化周期超過63個(gè)月

    剛剛過去的人間四月天，新政出臺(tái)后的杭州樓市溫度遠(yuǎn)比天氣要火熱。整個(gè)4月，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房一共成交11472套再創(chuàng)歷史同期新高，甚至超過了2009年4月瘋狂反彈時(shí)的10390套，說是“高溫”一點(diǎn)也不為過。

    在這烈火烹油般的高溫行情背景之下，住宅大熱，商業(yè)地產(chǎn)于是顯得籍籍無名起來。漢嘉佰晟商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州一手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一共成交1438套，在整體樓市中占比為12.5％。

    一方面住宅個(gè)盤行情迅速飆高，此消彼長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量相比之下顯得比較不起眼，4月只占到樓市的一個(gè)零頭；另一方面，酒店式公寓功能類似于住宅，因而新政后成交量反而受到擠壓，同樣有數(shù)據(jù)為證：漢嘉佰晟商管數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州酒店式公寓一共成交676套，不敵去年4月的769套，14855元/平方米的均價(jià)同樣也要低于去年4月的16790元/平方米。低價(jià)也換不來不錯(cuò)的成交量，酒店式公寓近來堪稱低迷。

    樓市火了商業(yè)地產(chǎn)反而讓位了去化周期要比住宅長(zhǎng)得多

    樓市行情不太佳的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)往往能云破日出撿個(gè)漏，去年至今常常出現(xiàn)這樣的情況。比如，今年1月，杭州市區(qū)一共成交7471套，當(dāng)中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交1679套，套數(shù)占比高達(dá)22.5％。同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的高占比大量成交也直接拉低1月樓市的整體成交均價(jià)至15607元/平方米，環(huán)比下降4.5%。此外，商業(yè)地產(chǎn)個(gè)盤的表現(xiàn)也相當(dāng)顯赫，分別拿下了1月主城區(qū)成交套數(shù)前十排行榜中的冠亞軍和第四名。

    但在行情瘋狂的4月，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目默默地?zé)o奈地給住宅們讓位了。4月，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一共成交1438套房源、10萬方面積，環(huán)比今年3月的826套、7.3萬方面積其實(shí)有著不錯(cuò)的增長(zhǎng)，然而比起住宅的井噴來就小兒科了，作為配角只占到了總成交量的零頭。

    同樣，在4月個(gè)盤成交排行榜上，也幾乎不再能看到商業(yè)項(xiàng)目的身影。透明售房網(wǎng)發(fā)布的主城區(qū)成交套數(shù)前十中，商業(yè)項(xiàng)目無一上榜；主城區(qū)成交金額前十中，也僅有綠地中央廣場(chǎng)單個(gè)商業(yè)樓盤上榜，再不復(fù)以往常常多盤上榜的輝煌景象。

    值得深思的是，如果從各自的存銷比來計(jì)算，商業(yè)項(xiàng)目的去化周期竟然要比住宅長(zhǎng)得多！網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日傍晚六點(diǎn)，杭州市區(qū)住宅套數(shù)可售存量為10萬套，以4月11472套的月成交量來算，去化周期為8.7個(gè)月；而杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)可售面積存量為637.5萬方，以4月10萬方的月成交量來算，去化周期高達(dá)63.7個(gè)月，相當(dāng)于住宅去化周期的7倍多！接下去商業(yè)項(xiàng)目存量之壓力山大，去化之舉步維艱，由此可見一斑。

    4月商鋪成交不漲微跌 寫字樓放量環(huán)比漲一倍多

    漢嘉佰晟商管數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州商鋪市場(chǎng)的成交面積不漲反而微跌，為29468平方米，環(huán)比3月下降471方；但在成交套數(shù)上增長(zhǎng)明顯，從3月的269套漲至4月的558套，說明4月商鋪套均成交面積下降不少，小面積商鋪成交占優(yōu)；同時(shí)，4月成交均價(jià)也有明顯下跌，從3月的19845元/平方米跌至18007元/平方米，跌幅為1838元/平方米。

    商鋪成交面積前十排行榜中，臨平山北的萬寶城繼續(xù)表現(xiàn)搶眼，以318套、4682方的成交面積排行個(gè)盤亞軍，成交套均面積不到15方，均價(jià)也不高，為18350元/平方米，以此來計(jì)算，單套商鋪總價(jià)僅為近27萬元；如此小面積低總價(jià)的商鋪，放眼全杭州都難找了，也難怪萬寶城商鋪一直走勢(shì)良好。而商鋪市場(chǎng)均價(jià)的大幅下行，也跟多個(gè)低單價(jià)項(xiàng)目熱銷有關(guān)，個(gè)盤前十中單價(jià)低于20000元/平方米的項(xiàng)目就占到了四席。

    和商鋪市場(chǎng)相反的是，寫字樓市場(chǎng)成交飆高，總成交面積環(huán)比漲了一倍多。4月，杭州寫字樓一共成交3.4萬方，環(huán)比3月的1.6萬方翻了一倍多，成交均價(jià)則微漲至18540元/平方米。

    寫字樓向來成交量相對(duì)穩(wěn)定，盤面不大，4月飆升也是因?yàn)橛谐霈F(xiàn)個(gè)盤的放量成交。運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊的綠地中央廣場(chǎng)首現(xiàn)成交，4月成交86套，成交面積1.3萬方，成交均價(jià)則為23993元/平方米。此外，錢江世紀(jì)城和大橋西為主力成交板塊，分別有三個(gè)樓盤上榜個(gè)盤前十。

    酒店式公寓量?jī)r(jià)不敵去年4月 被改善型住宅放量搶了不少客

    酒店式公寓市場(chǎng)上，4月成交量環(huán)比起3月來量?jī)r(jià)齊升，一共成交676套、3.7萬方，成交均價(jià)則漲至14855元/平方米；然而和去年4月一對(duì)比，差距就出來了，量?jī)r(jià)雙雙下跌：去年4月，酒店式公寓一共成交769套，4.5萬方，均價(jià)為16790元/平方米。去年的4月行情并不算好，因此，今年4月的酒店式公寓成交表現(xiàn)完全沒有體現(xiàn)出歷史新高旺季該有的量，不由讓人有些意外。

    酒店式公寓個(gè)盤成交面積前十排行榜中，前三名分別為臨平的美致生活廣場(chǎng)、市中心的野風(fēng)現(xiàn)代中心和申花的藍(lán)鉆天成。其中，美致生活廣場(chǎng)以戶型好、面積小取勝，一共成交75套、3026方，均價(jià)也不高，為12666元/平方米；藍(lán)鉆天成則是降價(jià)走量的代表，均價(jià)由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、1971方。此外，濱江區(qū)表現(xiàn)突出，共有三個(gè)項(xiàng)目上榜，分別為玲瓏府、鑫都匯和錢塘之星。

    如果從主城區(qū)行情來看，那么這一部分市場(chǎng)的萎縮更為明顯。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，4月，主城區(qū)酒店式公寓一共僅成交421套，這一數(shù)字創(chuàng)下了近六年來的4月成交新低，甚至連2010年4月915套的一半都不到。

    之所以出現(xiàn)大盤狂飆、酒店式公寓不漲反跌的情況，和改善型住宅成交量飆升有莫大關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)顯示，4月杭州住宅成交中， 20000元/平方米以上的占比在迅速提高。其中，單價(jià)在25000－30000元/平方米的房源提升最為明顯，相較3月增長(zhǎng)了近120%。而這一部分客群正是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不錯(cuò)、之前改善換房需求被抑制的購(gòu)房者，也是此前酒店式公寓的一大類購(gòu)買人群。

    正如世邦魏理仕杭州公司董事總經(jīng)理馬英樞所說的那樣，“330新政的出臺(tái)，在提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，也大大增強(qiáng)了住宅的投資屬性”，而在同樣的條件下，投資客顯然更愿意選擇更優(yōu)的住宅產(chǎn)品，而非其替代品酒店式公寓，大量客戶被吸引到住宅市場(chǎng)去了，最后來買酒店式公寓的自然就少了。