房企業(yè)績冷熱兩極分化 開發(fā)商“喊漲”底氣不足

    5月2日，在第七屆中國西部房·車博覽會現(xiàn)場，觀展者在一處樓盤銷售處咨詢。當日是“五一”小長假的第二天，第七屆中國西部房·車博覽會也迎來了假期觀展消費的高峰，本次展會共有參展房地產(chǎn)企業(yè)22家，參展樓盤48個，房產(chǎn)參展面積達到4300平方米。吸引了眾多本地和周邊地區(qū)的購房者前來洽談咨詢購房。新華社記者 彭昭之 攝

    2015年一季度房地產(chǎn)企業(yè)績集體滑坡，資金壓力依舊突出，成為行業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，房企們的賺錢效率也開始明顯下滑，曾經(jīng)的“暴利”已一去不復(fù)返。

    業(yè)內(nèi)普遍認為，今年樓市“紅五月”的含金量恐怕也要大打折扣。有分析稱，庫存高壓尚未解除，當下很多房企并不敢漲價，即便是供需矛盾較為緩和的四大一線城市，開發(fā)商喊漲多數(shù)只是在打“心理戰(zhàn)”意在加速成交。

    4月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，針對樓市調(diào)控，會議特別指出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。”由此可見，去庫存仍是穩(wěn)樓市主題。

    房企業(yè)績出現(xiàn)兩極分化

    數(shù)據(jù)顯示，一季度152家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入1087.07億元，同比降0.75%；歸屬母公司凈利潤為114.21億元，同比下降3.49%。

    另外，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”也非常明顯。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，一季度僅12家上市房企的業(yè)績出現(xiàn)明顯增長，而其他數(shù)十家公司則仍在苦苦掙扎。

    不少傳統(tǒng)龍頭房企各項數(shù)據(jù)不甚樂觀。萬科前三月凈利潤為6億至7億元，比上年同期驟降約六成；招商地產(chǎn)凈利潤6.53億元，同比下降13.53%。而與之形成鮮明對比的是，保利地產(chǎn)、世貿(mào)股份、金地集團成為為數(shù)不多交出“好成績”的企業(yè)。保利地產(chǎn)一季度凈利潤12 .93億元，同比增長58 .63%；金地凈利潤 7800萬，比上年同期增加了59.13%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，目前樓市整體降溫明顯，分化嚴重。除部分規(guī)模房企外，開發(fā)商很難維持過去的高增長。

    他認為，一季度房企銷售及利潤普遍下滑，主要是因為企業(yè)銷售節(jié)奏的變化，“大部分企業(yè)在2013年完成情況非常好，預(yù)留了大量簽約結(jié)轉(zhuǎn)到2014年。但2014年整體企業(yè)完成情況較差，大部分企業(yè)反而透支了2015年年初的簽約，導(dǎo)致2015年簽約不盡如人意。”

    張大偉進一步指出，開發(fā)商去年年底為了沖刺完成任務(wù)，基本透支了2014年成交，對2015年的影響也將較大，這是導(dǎo)致前3個月業(yè)績出現(xiàn)下滑的原因之一。

    回歸正常利潤成為趨勢

    盡管在新政的促進作用下，部分城市從4月份開始出現(xiàn)樓市銷量回暖的跡象，但前期積累的高庫存并未得到完全消化，去庫存仍然是樓市主旋律。

    數(shù)據(jù)顯示，3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。

    為了加速去庫存，不少房企開始“變陣”，加緊在營銷上下功夫。保利地產(chǎn)首先祭出“保利地產(chǎn)是個P”營銷炒作方案，賺足購房者眼球。緊接著，恒大副總裁何秒玲宣布并承諾集團全國所有項目次日起實施“無理由退房”。萬科地產(chǎn)也沒有袖手旁觀，打出“退X大買萬科，你無理由退房，我退房無理由”的宣傳旗號。隨后，綠地、綠城、旭輝眾房企跟進，各大房企頻繁接招，為營銷造足了勢。

    亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，恒大2015年率先打出全國項目“無理由退房”計劃第一槍，意味正式打響房企主動去庫存的促銷戰(zhàn)。

    而易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進則表示，房企為了去庫存，在營銷方面花費頗大，這也會損耗房企利潤。

    此外，嚴躍進表示，隨著地價占房價比例越來越高，開發(fā)商利潤空間會不斷被擠壓。房企已告別高利潤時代，回歸正常利潤成為趨勢。

    開發(fā)商“喊漲”底氣不足

    近來，不僅全國主要城市住宅成交漲幅明顯，新房、二手房價格喊“漲”現(xiàn)象也有所增多，不少買房人隨即陷入“等政策”和“恐漲”的矛盾狀態(tài)中。

    但業(yè)內(nèi)普遍認為，在各城市庫存高壓尚未解除的情況下，絕大多數(shù)開發(fā)商并不會選擇貿(mào)然漲價。

    “實際來看，漲價的樓盤項目并不多。” 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，即便是供需矛盾較緩和的一線城市北京，目前樓市也仍然不具備漲價動力。

    中指院指出，隨著各類政策逐步落實及貨幣環(huán)境的持續(xù)寬松，首置及改善類購房需求將平穩(wěn)釋放，市場回暖趨勢將進一步延續(xù)。由于當前大部分城市住宅庫存量仍處高位，短期內(nèi)全國整體價格將保持平穩(wěn)。不同城市來看，各城市對政策敏感度存在差異，未來價格走勢將持續(xù)分化。

    不過，由于房企去庫存的步伐仍在加快，因此，“房企二季度業(yè)績可能會企穩(wěn)。”東興證券預(yù)計。

    億翰智庫分析，伴隨政策助力，一季度購房需求正進入積蓄期。積蓄期后，房企在二季度內(nèi)或?qū)⒂瓉碇脴I(yè)需求入市，房企為了在6月競爭中獲勝，4、5月份是個較好的通過小幅優(yōu)惠出貨的窗口期。

    也有業(yè)內(nèi)人士提醒，從“330新政”之后的成交數(shù)據(jù)來看，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現(xiàn)仍然較弱。整體而言，由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調(diào)整尚未到位，樓市供需關(guān)系正在走向新平衡。