中國(guó)樓市冷熱互現(xiàn) 這些城市的房?jī)r(jià)還要漲15％

    今年3月底，中國(guó)政府推出了一系列扶持樓市的新政策（“330”樓市新政），從購(gòu)房首付比例、信貸支持等層面支持居民自主和改善性住房需求。在此助推下，一線城市樓市再度活躍，成交量環(huán)比大幅上漲。與此同時(shí)，三、四線城市樓市普遍沒(méi)有改觀。地產(chǎn)業(yè)人士表示，樓市分化格局將會(huì)持續(xù)。隨著交易量回升，一線城市房?jī)r(jià)有走高趨勢(shì)，但很難再現(xiàn)樓市猛漲情況。

    最近幾天，回暖的樓市，讓北京二手房經(jīng)紀(jì)人格外忙碌。北京石景山區(qū)某房產(chǎn)中介公司的員工告訴記者：“5月1號(hào)到5月3號(hào)，（門店）每天基本都能賣出3套房子，成交量很大。有的賣家已經(jīng)把價(jià)格抬高了。”

    4月以來(lái)，在“330”樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。隨著自住購(gòu)房需求集中釋放，北京樓市一掃去年大多數(shù)時(shí)間里的低迷局面。某網(wǎng)站副總裁表示，北京4月二手房成交量超過(guò)1.71萬(wàn)套，創(chuàng)下25個(gè)月以來(lái)的新高。同時(shí)，新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)近四成，同比增長(zhǎng)五成。

    談到背后原因，他分析說(shuō)：“‘330’新政針對(duì)改善型住房（人群構(gòu)成利好），（房地產(chǎn)交易）營(yíng)業(yè)稅（的免除年限）由5年降為2年，降低了購(gòu)房首付比例。另外，今年春節(jié)比較晚，在一定程度上把3月份的交易量挪到了4月份。加上，去年北京二手房交易量少了5萬(wàn)套，今年也該補(bǔ)回來(lái)一些。這些因素都導(dǎo)致了（樓市成交放量）。”

    樓市回暖，再次引發(fā)人們矚目。在深圳、上海等一線城市，重現(xiàn)“日光盤”，即開盤當(dāng)天即告售罄的情況，這引發(fā)了持幣觀望者對(duì)房?jī)r(jià)可能又一次大漲的憂慮。但仔細(xì)觀察，不難發(fā)現(xiàn)，眼下這些“日光盤”更多帶有炒作意味，因?yàn)樾卤P放盤數(shù)量普遍較少，跟往昔樓市火爆時(shí)期存在差異。目前，在房屋庫(kù)存積壓仍然很　大的情況下，即便在一線城市，很多在售樓盤并沒(méi)有借機(jī)抬價(jià)。

    而從房地產(chǎn)信貸層面來(lái)看，盡管“330”新政強(qiáng)調(diào)，二套房首付可低至四成，但記者從多家國(guó)有大型銀行的北京分支機(jī)構(gòu)了解到，銀行都是“從嚴(yán)”執(zhí)行相關(guān)政策，并沒(méi)有放開“銀根”：“購(gòu)買二套房的首付，中國(guó)工商銀行沒(méi)有降到（‘新政’所允許的最低）四成，還是至少需要付五成。（二套房貸款利率）還是基準(zhǔn)利率上浮10％。”

    分化，是近期業(yè)界人士談?wù)摌鞘袝r(shí)，使用最多的詞匯。與一、二線城市樓市交易的熱絡(luò)相比，一些三、四線城市不為所動(dòng)，樓市成交不升反降。一些城市出臺(tái)力度更大的樓市刺激政策。廣東佛山日前解除了“限購(gòu)令”，吸引了不少?gòu)V州人出手購(gòu)房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，三、四線城市未來(lái)的樓市前景不容樂(lè)觀：“整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不處于同一個(gè)周期。對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，消耗庫(kù)存起碼需要兩年以上時(shí)間，帶有投資目的進(jìn)行投資，需要謹(jǐn)慎。”

    業(yè)界人士指出，整體而言，中國(guó)樓市目前庫(kù)存依然巨大，市場(chǎng)沒(méi)有全面企穩(wěn)，在供求關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)的情況下，“去庫(kù)存化”將是未來(lái)樓市政策的主要著力點(diǎn)。而中、小城市的房地產(chǎn)行業(yè)能否真正走出困境，取決于是否能借助經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，通過(guò)就業(yè)和人口的聚集效應(yīng)釋放住房需求。

    對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，上海某研究院副院長(zhǎng)認(rèn)為，在剛需拉動(dòng)之下，一線城市房?jī)r(jià)將看漲：“到今年年底，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的房?jī)r(jià)相比現(xiàn)在還會(huì)有15％左右的漲幅。”

    而業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)，受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)周期的影響，像北京這樣的一線城市，房?jī)r(jià)飆升的情況，將很難再度上演，“從整體的供求比例來(lái)看，新房還是二手房?jī)r(jià)格都趨于平穩(wěn)，重新回到量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)不太可能，房地產(chǎn)行業(yè)大的行情和走勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生改變，只是有一些調(diào)整和反彈。再加上投資更多回到股市，房?jī)r(jià)大幅反彈不具備這樣的條件。”