2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總

    一、二手房交易環(huán)節(jié)要繳納哪些稅?

　　答：二手房交易環(huán)節(jié)涉及轉(zhuǎn)讓方的稅收有：企業(yè)所得稅(個(gè)人所得稅)、營(yíng)業(yè)稅及附加(包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)、土地增值稅、印花稅;涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。

　　二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策?

　　答：(一)自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅;

　　(二)自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　(三)自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　(四)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

　　1、“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

　　(1)個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定;個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

　　(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

　　注：目前我省執(zhí)行普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)二個(gè)條件。

　　三、對(duì)于“個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認(rèn)定?

　　答：(一)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房(不包括個(gè)人自建住房)，凡房產(chǎn)(總)證中登記的房產(chǎn)性質(zhì)屬于住宅種類(包括別墅、高級(jí)公寓)，均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。房產(chǎn)性質(zhì)登記不明確或?qū)儆诨旌嫌猛镜?，不予認(rèn)定為“住房”。

　　個(gè)人銷售或購(gòu)買自建住房，凡土地使用權(quán)證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產(chǎn)證登記的房產(chǎn)性質(zhì)為住宅種類的，均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。對(duì)土地用途、房產(chǎn)性質(zhì)登記不一致或房產(chǎn)性質(zhì)登記為混合用途的，不予認(rèn)定為“住房”。

　　(二)實(shí)行土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證兩證合一登記的地區(qū)，其住房的認(rèn)定以土地房屋權(quán)證中登記的土地用途為準(zhǔn)，即土地用途登記為住宅用地的，認(rèn)定為“住房”;土地用途登記為商住用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認(rèn)定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認(rèn)定為“住房”。

　　四、在二手房轉(zhuǎn)讓中，計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，如何理解按購(gòu)房發(fā)票金額每年加計(jì)5%?

　　答：納稅人在轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡不能取得重置成本評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，除允許扣除的轉(zhuǎn)讓稅金和購(gòu)房時(shí)所繳納的契稅外，其他扣除項(xiàng)目金額可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　五、個(gè)人購(gòu)買住房的時(shí)間如何確定?

　　答：個(gè)人購(gòu)買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為其購(gòu)買住房的時(shí)間。房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”原則確定購(gòu)買住房的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間為購(gòu)買住房的時(shí)間;契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買住房的時(shí)間。

　　六、對(duì)通過(guò)法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無(wú)法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，能否按法院裁定(判決)書或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購(gòu)置成本?

　　答：自2014年12月12日起，對(duì)通過(guò)法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無(wú)法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，可按法院裁定(判決)書或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購(gòu)置成本，比照財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文第二條第一款的規(guī)定計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

　　七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何征收個(gè)人所得稅?

　　答：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

　　八、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，如何確定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額?

　　答：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

　　九、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，如何確定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)原值?

　　答：財(cái)產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)個(gè)人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型區(qū)別確定：

　　(一)商品房及非住房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

　　(二)自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　(三)經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　(四)已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　(五)城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：

　　1、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

　　2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

　　3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額;

　　4、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　十、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，可以扣除的稅金有哪些?

　　答：轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　十一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，可以扣除的合理費(fèi)用有哪些?

　　答：合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　(一)支付的住房裝修費(fèi)用的扣除要求。

　　納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　1、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

　　2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　(二)支付的住房貸款利息的扣除要求。

　　納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　(三)手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用的扣除要求。

　　納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　十二、扣除所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)原值、稅金和其他合理費(fèi)用，需要提供哪些材料?

　　答：對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　十三、住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，如何征收個(gè)人所得稅?

　　答：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征收個(gè)人所得稅。

　　十四、無(wú)償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的是否征收個(gè)人所得稅?

　　答：(一)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方(包括轉(zhuǎn)讓人和受讓人)不征收個(gè)人所得稅：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

　　3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

　　(二)除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人(即受讓方)因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%;贈(zèng)與人(即轉(zhuǎn)讓人)不征收個(gè)人所得稅。

　　十五、個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提交哪些資料?

　　答：贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：

　　(一)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

　　(二)贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

　　(三)屬于本通知第一條第(一)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

　　(四)屬于本通知第一條第(二)項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈(zèng)與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理個(gè)人所得稅不征稅手續(xù)。

　　十六、如何確定受贈(zèng)人(即受讓方)受贈(zèng)房產(chǎn)的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額?

　　答：對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

　　贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

　　十七、受贈(zèng)人(即受讓方)轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)的如何計(jì)征個(gè)人所得稅?

　　答：受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。