房地產(chǎn)長效機制要搞三足鼎立 只差房地產(chǎn)稅

    “要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。”這是中共中央政治局4月30日在分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作后作出的指示之一。建立房地產(chǎn)長效機制的提法已經(jīng)有幾年了，但其核心框架各有各的說法，也鮮見官方作出統(tǒng)一解釋。

    筆者以為，從大的框架來看，房地產(chǎn)長效機制應呈三足鼎立的態(tài)勢，包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅和“穩(wěn)定住房消費”政策，其中前者和后者都已經(jīng)開始發(fā)力，房地產(chǎn)稅則還沒有動作，一些稅收政策的微調(diào)也僅是伴隨著“穩(wěn)定住房消費”政策而出臺。在決策層做出明確指示后，房地產(chǎn)長效機制的建立應該會有所加快。

    首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制的重要基礎性工作。這項工作的完成有助于相關決策部門了解房地產(chǎn)及土地現(xiàn)狀，以便有針對性的出臺一些政策措施，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    4月下旬發(fā)布的2014中國國土資源公報稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進展。同時，初步起草了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和不動產(chǎn)權籍調(diào)查指導意見等配套規(guī)章、政策。完成了信息平臺建設的頂層設計，形成了《國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺建設總體框架》。截至2014年底，全國農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證率達到97%，基本實現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作加快推進。

    目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在全國展開。預計最遲至今年年底不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展影響最大的房地產(chǎn)稅政策也將漸漸浮出水面。

    其次，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康運行的重要保障。而且，它將與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一起強化土地市場監(jiān)管，實現(xiàn)對土地資源的集約利用。

    2014年政府工作報告中提出，推進稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關工作。到了今年，政府工作報告強調(diào)的是“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，對房地產(chǎn)稅只字未提。但這并不意味著房地產(chǎn)稅的立法工作被忽略。

    據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅立法工作正處于前期準備階段。前財政部財政科學研究所所長賈康日前表示，房地產(chǎn)稅立法有望于2017年得到全國人大通過，并在全國范圍內(nèi)實施。他說，房地產(chǎn)市場的下滑導致房地產(chǎn)稅立法被推遲；住房市場預期已經(jīng)發(fā)生變化，促使房東出售房產(chǎn)，導致二手房供應增加。

    有專家認為，房地產(chǎn)稅政策的出臺，將形成不動產(chǎn)(包括住房)保有環(huán)節(jié)各個年度對于持有者的稅收負擔，即形成依據(jù)稅法的住房持有成本，有利于抑制對于住房的市場炒作和炒作引起的泡沫化傾向，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房價的沉穩(wěn)。房地產(chǎn)稅的征收還有助于購房者按需購買所需戶型，促使開發(fā)商轉(zhuǎn)向多建中低端住房，讓有限的土地面建造更多的住房，實現(xiàn)土地資源的集約利用。

    房地產(chǎn)稅政策制定的出發(fā)點，是為了居者有其屋，調(diào)節(jié)市場供需之間的矛盾，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在這個過程中，“穩(wěn)定住房消費”將成為所有政策的發(fā)力點，尤其是金融政策將會給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以大力支持。

    第三，“穩(wěn)定住房消費”目標的實現(xiàn)離不開金融的支持，降準、降息將成為房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟健康發(fā)展的標配工具。

    去年10月29日，國務院召開常務會議，要求推進六大領域消費，“穩(wěn)定住房消費”時隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續(xù)出臺了諸如調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等“微刺激”政策，穩(wěn)定住房消費和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    而在此之前的9月30日，央行、銀監(jiān)會就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調(diào)為30%，并執(zhí)行基準貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩(wěn)定住房消費”。

    今年3月30日，央行、住建部與銀監(jiān)會發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，把二套房的首付比例從最低60%降至40%、公積金貸款的首套房的首付比例則降至2成；財政部與國家稅務總局發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人購買二手房免征營業(yè)稅的期限由5年調(diào)整為2年。這些政策的出發(fā)點也是為了“穩(wěn)定住房消費”。

    隨著金融支持“穩(wěn)定住房消費”措施的落地，預計從今年二季度起住房新開工面積將會回升，國民經(jīng)濟也會從一季度的谷底向上攀爬。

    最后，房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是基礎性產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)也往往被用來觀察一國的經(jīng)濟發(fā)展狀況。經(jīng)過數(shù)年的拉鋸后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常清晰地被界定為中國經(jīng)濟構成中的一個重要基礎產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制建立后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的低位將會愈加穩(wěn)固。