樓市優(yōu)惠政策將到期 前景不明買房市民難抉擇

    樓市金九銀十即將過去，眾多開發(fā)商并沒有因此放慢促銷的腳步，現(xiàn)行優(yōu)惠政策即將到期是支撐這個現(xiàn)象的因素之一。面對當(dāng)下的高房價與優(yōu)惠政策，不少購房市民面臨艱難選擇。現(xiàn)在買，怕貴了；不買，又怕錯過優(yōu)惠政策的“末班車”。

　　優(yōu)惠政策走向未知

　　歲末將至，國家2008年出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)中部分優(yōu)惠政策即將到期，時間節(jié)點(diǎn)指向2009年12月31日，按照《意見》中標(biāo)出的說法，政策暫定執(zhí)行至上述時間，之后如何待定。這項(xiàng)為應(yīng)對金融危機(jī)而臨時出臺的多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是如期終止還是延續(xù)，業(yè)界專家說法不一。本市地產(chǎn)界權(quán)威人士表示，政策的制定與實(shí)行取決于市場反饋，開發(fā)商與購房者持觀望態(tài)度屬正常。

　　從理論上說，《意見》中關(guān)于契稅、首付和利率等方面優(yōu)惠政策的取消會造成購房者成本上升，像房子這類大宗消費(fèi)品，契稅和利率的變化都會給市場帶來很大波動。假設(shè)總價100萬元的房子，1%就是1萬元；利率的浮動，又會影響每月的還款額度。如果明年這些政策不延續(xù)，那么多出的這部分成本，會使購房總價上升。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，在實(shí)際實(shí)施過程中，政策的優(yōu)惠與否并不能起到?jīng)Q定性的促進(jìn)作用，取消優(yōu)惠也不會對樓市產(chǎn)生本質(zhì)性的影響。此外，政策對購房消費(fèi)的影響大小，還取決于房子是用來自住還是投資，一般來說，自住性的需求對稅收的敏感性相對較低，而投資則較高。所以，購房者更應(yīng)把考慮的重點(diǎn)放在對明年房價的走勢方面。

　　現(xiàn)在出手怕買貴

　　房價與市場互相左右，究竟目前的房價是高是低，眾多準(zhǔn)備購房的人拿不準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)專家也拿不準(zhǔn)。結(jié)婚3年的王堅準(zhǔn)備把自住的一室換成兩室，這事在他家醞釀了相當(dāng)長的時間，從今年5月份開始，房價一路飆升，半年來每平方米漲二三千元一點(diǎn)也不新鮮，用他的話說，自己是越不出手，越不敢出手了。家住和平區(qū)的秦先生準(zhǔn)備為孩子購置婚房，看了許多樓盤后，發(fā)現(xiàn)合適的房源較少，只好再“等一等”。上個月，本市中心城區(qū)的成交均價為12089元/平方米，一些改善性需求也重歸觀望。

　　根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局公布的《每日房價》統(tǒng)計顯示，2009年10月1至21日，天津市共成交二手私產(chǎn)住宅4509套，與9月同期相比下降30.5%，成交均價5941元/平方米，同比上漲1.3%，由于受到國慶長假期間房管部門不受理二手房業(yè)務(wù)的客觀影響，10月成交量表現(xiàn)為下降，但是從交易日日均成交水平來看，450套的日均成交量與9月相比上漲近4%。

　　此外，據(jù)我愛我家市場分析中心數(shù)據(jù)顯示，近期市場除剛性需求一直較為活躍以外，也出現(xiàn)了不少客業(yè)雙方因考慮到涉及二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策執(zhí)行日期將至而加速交易的現(xiàn)象，政策執(zhí)行節(jié)點(diǎn)的即將到來與各方對未來政策走向判斷不一是目前二手房市場部分需求提前集中釋放的重要原因之一。

    不買怕錯過“末班車”

　　業(yè)內(nèi)專家給記者算了一筆帳，以購買一套距離上次購房交易滿3年、面積70平方米、總價60萬元的普通住宅為例，2008年新政前后購房者可節(jié)省契稅3000元[60萬元*(1.5%-1%)]、印花稅600元(60萬元*1%)、營業(yè)稅33300元(60萬元*5.55%)，共計36900元，政策前后稅費(fèi)總成本占總購房成本的比例也由8.5%降至3%左右，使得貸款購房者的月還款壓力大大降低，財政政策與貨幣政策的雙重利好著實(shí)為購房者減輕了負(fù)擔(dān)。試想如果到今年末，刺激樓市的優(yōu)惠政策到期不續(xù)，上述成本則直接使購房款額加大。

　　“優(yōu)惠政策快到期了，現(xiàn)在房價也居高不下，明年的房價更不好說，再沒趕上優(yōu)惠就更虧了。”張先生表達(dá)了自己的看法。“能省點(diǎn)就省點(diǎn)，現(xiàn)在不買，如果明年取消優(yōu)惠，房價又下不來，損失就更大了。”記者走訪新四區(qū)部分樓盤時發(fā)現(xiàn)，不少樓盤的成交量勢頭不錯，甚至不被看好的“十一”期間，北辰區(qū)的不少高層和別墅項(xiàng)目都賣得很火，不少購房者放棄“十一”休假，到售樓處買房子。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，環(huán)城四區(qū)新建商品住宅市場共成交35.86萬平方米，環(huán)比上漲了0.5%。成交均價為6948元/平方米，環(huán)比上漲了1.6%。其中，東麗、北辰有小幅增長，西青的成交量與上月基本持平。

　　新聞鏈接：最后一季是否成樓市拐點(diǎn)？

　　房價漲不停 持幣觀望濃

　　日前，記者在天津市一些新開盤的項(xiàng)目處了解到，最近的看房者人數(shù)較之九月份明顯減少，一些銷售人員告訴記者，人們之所以放緩了外出看房選房的步伐，主要是因?yàn)樘旖蚪肽陙碇本€上漲的房價，一些準(zhǔn)備買房的人紛紛開始持幣等待，靜觀天津地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)。

　　價格攀升 盼政策惠民

　　自哈爾濱來津現(xiàn)在某事業(yè)單位工作的劉小姐告訴記者，她自2006年9月來津在南開區(qū)租了一套60多平方米的房子，由于房租較貴她一直想買一套合適的住房，可以拿出30萬到40萬交上首付，其余按月供房。這樣一來，不僅可用以自住，還可以方便父母時常來津探望旅游。但由于近幾年天津地產(chǎn)市場波動較大，在2008年底她想要出手買房時，周圍一些做地產(chǎn)的朋友都說地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，勸她再等等，也許仍會有降幅，加之工作較忙，使她還沒來得及仔細(xì)選房，市內(nèi)各區(qū)的房價就一下子青云直上，漲至2009年8月時，過去想要選擇的海河周邊幾個地產(chǎn)項(xiàng)目平均上漲了三分之一，屢屢攀升的房價現(xiàn)已使她望而卻步。

　　記者在一些新開盤的地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，有半數(shù)左右的受訪者都希望呼吁國家有關(guān)部門2010年能否出臺更多政策來合理限制開發(fā)商的同時惠及購房者。

　　十月走下勢 樓市前景模糊

　　來自北方網(wǎng)地產(chǎn)頻道的數(shù)據(jù)顯示：進(jìn)入10月份以后的三個星期，天津商品房價格一直呈現(xiàn)下跌走勢，上周商品房均價7985元/平方米，成交量環(huán)比下降近兩成；天津的二手房成交均價5999元/平方米，顯露出小幅下行趨勢。據(jù)了解，進(jìn)入10月份以來，在天津商品房市場連續(xù)三周呈現(xiàn)降勢的同時，全國多個城市地產(chǎn)市場價格也都開始有所松動。對于人們關(guān)心的“2009年最后一季的樓市‘拐點(diǎn)’會否到來”這一點(diǎn)，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，開發(fā)商的漲價行為已經(jīng)受到一些購房者拒絕買房的行動“抗議”。幾個月前地產(chǎn)出現(xiàn)前所未有的大熱，大量住宅和商用房成交，人們的剛性需求已提前釋放；另一方面一些新開盤的房產(chǎn)項(xiàng)目價格大幅度提高，部分地產(chǎn)項(xiàng)目均價超出了人們的能力所限，導(dǎo)致目前的需求量呈現(xiàn)減少趨勢。與此同時，當(dāng)前房價利空并不只是因?yàn)樾枨鬁p少，信貸收縮因素也是不容忽視的一環(huán)。目前銀行房貸力度下滑加之購房需求減少，使得天津房價可能會從此時開始出現(xiàn)一波小幅度的下跌走勢。而一旦地產(chǎn)價格有所下跌，人們普遍抱著“買漲不買跌”的心理，地產(chǎn)市場必然會出現(xiàn)成交量與成交均價的新一輪調(diào)整，例如目前一些地產(chǎn)項(xiàng)目的降價促銷可能就是地產(chǎn)市場變動調(diào)整前的一些初期信號。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)不同的觀點(diǎn)是，一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然今年10月份天津地產(chǎn)市場成交量比8、9月份略有下降，但也屬于正常的增幅回落范圍。因?yàn)榍皫讉€月的增長里面包含了一些由于拆遷、修地鐵等因素積蓄起來的剛性需求和潛在購買力的釋放。釋放后交易量的回落對于地產(chǎn)市場是很正常的，但這時增幅過后的小幅回落卻被評論為“又見拐點(diǎn)”，是不全面的。如果將這種增幅的回落稱為“拐點(diǎn)”，則股市便可稱為天天都可見“拐點(diǎn)”了。由此，對于未來房價是否會下跌、現(xiàn)在買房值不值的問題，很容易回答：其實(shí)做地產(chǎn)交易沒有什么值不值的，大部分人買房都不是做短期投機(jī)生意并非期望短期獲利，所以未來10年內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢是肯定的。