住建部推"棚改貨幣化" 房地產(chǎn)市場(chǎng)又逢政策托市

    由中央政府自上而下推動(dòng)的轟轟烈烈的城市棚戶區(qū)改造運(yùn)動(dòng)正在經(jīng)歷微妙的變化。作為這項(xiàng)工作在中央政府的牽頭部委，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）已經(jīng)將貨幣化補(bǔ)償推向棚戶區(qū)改造安置方式和路徑的前臺(tái)。

    住建部已經(jīng)要求地方政府，要逐步提高棚戶區(qū)改造過(guò)程中貨幣化補(bǔ)償安置的比例。所謂貨幣化補(bǔ)償安置，是指在拆遷住宅房屋中，拆遷人將應(yīng)當(dāng)用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購(gòu)住宅房屋自行安置的方式。

    國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將成為除中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼資金、省級(jí)政府配套資金之外，城市棚戶區(qū)改造最主要的資金來(lái)源。而隨著貨幣補(bǔ)償安置比例的提高，由棚戶區(qū)改造而釋放出的購(gòu)房需求，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成政策托市的效用，存量巨大的二三線城市，將從中受益。

    提高貨幣安置比例

    “會(huì)已經(jīng)開(kāi)了，說(shuō)法上總體看差別不大，但是，變化還是很重要的。”4月28日下午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，住建部牽頭在南寧、長(zhǎng)春召開(kāi)了全國(guó)棚改片區(qū)工作會(huì)，會(huì)議由住建部部長(zhǎng)陳政高主持。

    這位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)官員所言的“變化”，主要發(fā)生在城市棚戶區(qū)改造安置方式上。他告訴記者，在這次會(huì)議之前，對(duì)于城市棚戶區(qū)改造安置，一直的官方提法是“補(bǔ)人頭”“補(bǔ)磚頭”并重，提高安置工作效率。

    “補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部的工作術(shù)語(yǔ)。前者意指通過(guò)住房實(shí)物對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置；后者意指通過(guò)貨幣化的方式，對(duì)拆遷戶家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，通過(guò)購(gòu)置住房解決安置問(wèn)題。

    他告訴記者，在這次會(huì)議上，“補(bǔ)磚頭”“補(bǔ)人頭”并重的提法已經(jīng)改變。住建部部長(zhǎng)陳政高特別向與會(huì)的地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)官員強(qiáng)調(diào)，要加大棚改貨幣化安置力度，提高貨幣化安置比例。“這在之前這個(gè)問(wèn)題的表述當(dāng)中，是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。”他說(shuō)。

    住建部一位官員向記者證實(shí)了上述情況。實(shí)際上，在這次會(huì)議上，陳政高還要求地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)，在推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造過(guò)程當(dāng)中，積極探索融資渠道，拓展資金來(lái)源。

    記者了解到，在此次會(huì)議之前，部分地方政府已經(jīng)開(kāi)始提高城市棚戶區(qū)改造過(guò)程中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)谋壤?。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補(bǔ)償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。

    多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的人士向記者證實(shí)，對(duì)于四川、陜西、湖南等地貨幣化補(bǔ)償提高比例的嘗試，住建部給予了認(rèn)可。

    國(guó)開(kāi)行貸款入局

    3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國(guó)人大做《政府工作報(bào)告》時(shí)提出，要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬(wàn)套，其中棚戶區(qū)改造580萬(wàn)套，增加110萬(wàn)套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。

    與此同時(shí)，多位住建部?jī)?nèi)部人士還向記者證實(shí)，按照國(guó)務(wù)院確定的工作計(jì)劃，2017年前，要基本完成全國(guó)城市棚戶區(qū)改造的有關(guān)工作。在這樣的背景下，錢從哪里來(lái)，就成為了最大的問(wèn)題。

    從2011年~2014年底，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部共安排中央補(bǔ)助資金7092億元。但是，如果要繼續(xù)加大貨幣化補(bǔ)償在城市棚戶區(qū)改造過(guò)程中的比例，僅有中央財(cái)政補(bǔ)貼和省級(jí)政府配套資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。所以，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的貸款資金，終于入局。

    目前，棚改資金中約有一半來(lái)自于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款。按照工作安排，國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國(guó)37個(gè)省及計(jì)劃單列市完成了35個(gè)地方貸款平臺(tái)的搭建。2014年，國(guó)開(kāi)行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。

    記者了解到，2015年國(guó)開(kāi)行安排的棚改專項(xiàng)貸款規(guī)模不會(huì)低于2014年，并將進(jìn)一步完善貨幣安置和購(gòu)買存量商品房的制度要求。如果算上今年的棚改貸款，棚改存量債務(wù)規(guī)模將達(dá)到上萬(wàn)億元，貸后管理工作壓力非常大。這有賴于國(guó)開(kāi)行與各級(jí)政府聯(lián)合監(jiān)督，有效管控風(fēng)險(xiǎn)。

    住房量化寬松政策？

    幾乎在住建部要求地方政府提高城市棚戶區(qū)改造中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，路透社報(bào)道稱，中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始考慮，以人民銀行購(gòu)買地方政府債券的方式，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，在此之前，美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲央行等在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)，都采取了類似的政策。

    “我個(gè)人認(rèn)為，提高城市棚戶區(qū)改造中貨幣化補(bǔ)償安置比例，可能從客觀上達(dá)到穩(wěn)定、支撐住房消費(fèi)市場(chǎng)的作用。”4月28日，一位接近住建部的權(quán)威專家向記者表示，“初衷可能不在此，但是客觀上可能會(huì)達(dá)到這個(gè)效果。”

    據(jù)了解，在遼寧省，政府與棚改居民簽訂補(bǔ)償協(xié)議，通過(guò)市場(chǎng)籌集安置房源，政府組織團(tuán)購(gòu)，開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利，棚改居民自主購(gòu)買。一方面解決了棚改周轉(zhuǎn)其棚改戶的居住問(wèn)題，另一方面，也為所在地住房消費(fèi)市場(chǎng)注入了一定量的需求。

    目前，全國(guó)房地產(chǎn)存量巨大，存量消化的問(wèn)題也是住房消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)性問(wèn)題之一。克爾瑞研究中心監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫(kù)存21086萬(wàn)平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個(gè)月，處警戒線以上。

    庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。而目前，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，14個(gè)城市庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，其中，煙臺(tái)高達(dá)43.4個(gè)月，沈陽(yáng)高達(dá)39.8個(gè)月，青島25.4個(gè)月，徐州、中山分別為24.2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)24個(gè)月。

    “如果貨幣化補(bǔ)償?shù)谋壤軌蛱岣撸瑧?yīng)該會(huì)引導(dǎo)更多改造帶來(lái)的剛性購(gòu)房需求入市，對(duì)于去化庫(kù)存是有好處的，能夠盡快提高住房消費(fèi)市場(chǎng)中的存量。”前述權(quán)威專家稱。而這很可能起到“住房消費(fèi)市場(chǎng)量化寬松”的效果。

    資料    遼寧棚改融資術(shù)

    遼寧省委省政府將可資利用的全社會(huì)范圍內(nèi)的融資渠道概括為“九個(gè)一塊”即“政府補(bǔ)貼一塊、政策減免一塊、企業(yè)籌集一塊、個(gè)人集資一塊、市場(chǎng)運(yùn)作一塊、銀行貸款一塊、社會(huì)捐助一塊、單位幫助一塊、工程節(jié)省一塊”，顯然這“九個(gè)一塊”幾乎涵蓋了可資利用的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)的資源。“九個(gè)一塊”的資金進(jìn)一步細(xì)分為三類渠道：政府渠道、市場(chǎng)渠道和社會(huì)渠道即除政府和市場(chǎng)以外的其他渠道，由此這“九個(gè)一塊”的融資結(jié)構(gòu)也可概括為“政府+市場(chǎng)+社會(huì)”。其中“政府”對(duì)應(yīng)“政府補(bǔ)貼一塊、政策減免一塊”、“銀行貸款一塊”中的政策性貸款、“單位幫助一塊”中來(lái)自黨政機(jī)構(gòu)的幫助和“工程節(jié)省一塊”中由于黨政機(jī)構(gòu)因素所節(jié)省的資金。這部分資金主要包括來(lái)自財(cái)政和其他政府口的資金、政策性金融貸款、土地出讓金減免、管理稅費(fèi)減免和“因黨政機(jī)構(gòu)因素所節(jié)省的工程資金”。