天價(jià)豪宅每平30萬 未來5年內(nèi)房價(jià)至少再翻一番

    在11月1日舉行的“2009中國地產(chǎn)年會(huì)暨中國人居60年高峰論壇”活動(dòng)中，國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石再次祭出了“5年房價(jià)翻番論”，稱“以2009年1月1日的城市可比均價(jià)為基準(zhǔn)，未來5年之內(nèi)，房價(jià)至少再翻一番，上海會(huì)出現(xiàn)30萬元每平方米的天價(jià)豪宅”。

　　對(duì)于類似的言論，公眾早已見怪不怪，更有激憤的網(wǎng)民對(duì)此予以抨擊，認(rèn)為專家是在替利益集團(tuán)說話，是在為房地產(chǎn)發(fā)展商背書。這樣的爭論與紛擾，恰讓我們想起2007～2008年頗受輿論關(guān)注的牛刀與徐滇慶對(duì)賭深圳房價(jià)的新聞事件：2007年7月，北大教授徐滇慶與評(píng)論人牛刀打賭，預(yù)測(cè)深圳房價(jià)會(huì)漲，并聲稱如果房價(jià)降了就登整版文章向深圳市民“道歉”。2008年7月，深圳房價(jià)低于2007年同期，徐滇慶登報(bào)道歉。不同的是，金巖石的言論雖然屢遭質(zhì)疑，但是沒有人出來對(duì)賭；相同的是，兩人都是在房價(jià)高位繼續(xù)看多樓市，只不過，金巖石“聰明地”把預(yù)測(cè)時(shí)段拉長了一些。

　　近年來，房價(jià)的漲跌早就成為社會(huì)公共問題和公眾的焦慮所在，面對(duì)異常龐雜的迷局，廣大“準(zhǔn)房奴”需要的是理性判斷和符合實(shí)際情況的分析。拋開我們對(duì)“5年房價(jià)翻番論”的激憤和偏執(zhí)的情緒，筆者對(duì)于金巖石的此番論斷也不敢茍同。

　　眾所周知，中國的股市和樓市基本都是政策市，所謂“炒股要聽黨的話”雖是一句戲言，但是調(diào)控當(dāng)局手握大量資源，包括政策資源，足以對(duì)資本市場和房地產(chǎn)市場形成強(qiáng)大影響力，這一點(diǎn)應(yīng)該毋庸置疑。承認(rèn)了這個(gè)前提，我們才能來討論問題。

　　就深圳本地而言，最近一位對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)失誤的專家當(dāng)屬深圳大學(xué)的國世平教授，國教授年初在公開場合曾言：“今年對(duì)房地產(chǎn)市場而言是寒冬，明年則是隆冬。”話音未落，深圳房價(jià)飆升，從2月份的新房成交均價(jià)10770元/平方米的低點(diǎn)上漲94%，9月深圳新房成交均價(jià)達(dá)到20940元/平方米，再創(chuàng)歷史新高。國教授的判斷出現(xiàn)偏差，主要原因在于低估了國家4萬億投資以及諸多優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場信心的影響。換言之，房地產(chǎn)市場在以往的政策環(huán)境下，的確極有可能出現(xiàn)國教授所言的“寒冬”和“隆冬”，但是救市政策的力量強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)了這一趨勢(shì)，使得他的預(yù)測(cè)落空。

　　回到金巖石的言論上，“5年房價(jià)翻番”是否有實(shí)現(xiàn)的可能呢？筆者認(rèn)為取決于當(dāng)下房價(jià)所處的區(qū)間和相關(guān)政策是否出現(xiàn)調(diào)整。

　　現(xiàn)在的房價(jià)處于怎樣的區(qū)間？用股市來打比方就是———目前房價(jià)處于6000點(diǎn)甚至7000點(diǎn)，因?yàn)榉績r(jià)在諸多城市已經(jīng)超越了2007年的價(jià)位。更可怕的是，因?yàn)檎{(diào)控政策的原因，樓市并沒有如股市一樣探底1600點(diǎn)，也就是說它的風(fēng)險(xiǎn)始終沒有徹底釋放，更遑論風(fēng)險(xiǎn)教育的完成。經(jīng)過一輪剛需釋放的銷售狂潮之后，房價(jià)再漲需要投資客接盤，可是自9月以來的價(jià)漲量縮說明，投資客也不傻，他們?cè)讵q豫，他們?cè)诔鲐洝?/p>

　　沒錯(cuò)，股市已經(jīng)漲了接近一倍，可是，股市是從1600點(diǎn)漲上來的一倍，而樓市是略有下探之后昂首沖擊2007年高點(diǎn)的瘋狂，二者不可同日而語。在目前這個(gè)階段，房產(chǎn)越來越多地具有投資品的屬性，是投資品就要有調(diào)整，就要有漲有跌。在現(xiàn)在的價(jià)位區(qū)間鼓吹“5年房價(jià)翻番”，誤導(dǎo)公眾的可能性很大，我們不要忘記1997年亞洲金融風(fēng)暴的教訓(xùn)。以近在咫尺的香港為例，當(dāng)年買房被套的業(yè)主還有相當(dāng)一部分沒有解套。

　　其次就是政策風(fēng)險(xiǎn)的問題。確切地說，無論從國際金融局勢(shì)還是從國內(nèi)貨幣政策來審慎觀察，流動(dòng)性最寬松的時(shí)候已經(jīng)過去。澳大利亞、以色列、印度以及挪威相繼宣布加息，客觀上將起到抑止貨幣流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)可能過熱的效果。就中國而言，媒體以及專家都在討論明年加息的問題，加息對(duì)于房地產(chǎn)市場意味著壓力倍增。必須看到的是，調(diào)控當(dāng)局一旦開始加息，出于“管理通脹預(yù)期”的需要，此后有極大可能進(jìn)入加息通道，這對(duì)房地產(chǎn)市場而言絕非喜訊。

　　至于更為微觀的二套房貸政策目前也已有收緊趨勢(shì)，最新的消息是“上海二套房貸被全面收緊，利率上已很難獲得任何優(yōu)惠，甚至有國有銀行對(duì)二套房貸開始施行一刀切的基準(zhǔn)利率上調(diào)10%的政策”。二套房貸政策的收緊將極大地震懾投資客，在這種情況下大談“5年房價(jià)翻番”風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　在5年的時(shí)間坐標(biāo)中來看，其他影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素包括物業(yè)稅推出、經(jīng)濟(jì)模式調(diào)整等，任何一個(gè)因素得以落實(shí)，都將極大地影響房地產(chǎn)市場的長期走勢(shì)。何況還有我們目前難以判斷的地方政府財(cái)政收入來源的改變等。金巖石博士面對(duì)如此之多的變數(shù)仍力主“5年房價(jià)翻番論”，確實(shí)讓人困惑。

　　所幸，從金巖石博士以往的預(yù)測(cè)記錄來看，準(zhǔn)確率比較低，筆者對(duì)“金巖石本輪股市反彈預(yù)測(cè)基本不靠譜，3年預(yù)測(cè)命中27%”(《新快報(bào)》2009年07月18日)的新聞還記憶猶新，所以，我們或許可以把他的話作為參考或者反向指標(biāo)，而不是當(dāng)作奮不顧身投入樓市的指導(dǎo)意見。