李嘉誠低價拋售房產(chǎn)：走眼 還是另有計算

    繼去年的一次七五折優(yōu)惠售樓之后,李嘉誠于香港的日出康城第三期“致藍(lán)天”連續(xù)三周進(jìn)行八折優(yōu)惠的推售。

    4月前兩周,“致藍(lán)天”項目兩次推出合共1100套單元,均快速售罄。該項目最后一期516個單位推出時,有近1.2萬名準(zhǔn)買家到場。

    但讓業(yè)內(nèi)人士頗有不解的是,雖然項目求購者甚多,但“李超人”完全沒有乘勢加價,而是繼續(xù)快速走量。三周內(nèi),1648套房全部售完,是香港近年銷售最快的樓盤。最后項目總共套現(xiàn)120億港元。

    雖然,“李超人”一直在強調(diào)“香港樓價難跌”,但言有深淺,行無左右。首富再一次甩賣物業(yè)意欲何為?

    四月套現(xiàn)120億港元

    4月4日和4月11日,香港將軍澳日出康城盛況空前。其中,4月4日的首次推售就吸引了1.6萬人入票認(rèn)購,掀起香港難得一見的搶購房源熱潮。此次被促銷的項目名為“致藍(lán)天”,由長實、南豐和港鐵公司開發(fā)。這次“致藍(lán)天”共推出的740個單位中,最貴的一套房源位于65樓LA室,面積為1139平方尺(約105.8平方米),定價為1440萬港元,折后價格為1159.2萬港元(約916.9萬元),尺價約10177港元,即每平方米價格約8.67萬元。

    若對比目前香港“600萬港元能買到兩房、800萬港元能買到三房、四房價格則要超過千萬港元”的普通新盤價位,會發(fā)現(xiàn)此次長實打折樓盤定價較低,以三房600萬港元、四房800萬港元吸引購房客。而正因價格優(yōu)惠,該項目在當(dāng)天9小時內(nèi)瘋狂售空,總成交額達(dá)到55億港元,約合人民幣43.5億元。

    這樣的銷售記錄創(chuàng)造了2014年以來的首日開賣銷量冠軍,并打破了當(dāng)年同樣由長實、南豐和港鐵公司開發(fā)的位于荃灣西地鐵站附近的“環(huán)宇海灣”所創(chuàng)下的“首日共推出591個單位,當(dāng)日全部售罄”的紀(jì)錄。

    見銷售情況如此熱烈,長實決定乘勝追擊,該公司于4月11日進(jìn)行新一輪銷售,當(dāng)中涉及398個單位,其中3房單位占343個,合共市值約35億港元。第二次推售當(dāng)日,該樓盤的收效和一周前推售的火爆情況并無二致,之前沒有抽中的買家再一次申請買入,一推出就在幾小時內(nèi)迅速售完。

    值得注意的是,在第一次推售結(jié)束時,長實地產(chǎn)投資董事黃思聰就明確表態(tài),致藍(lán)天是長實2015年的最大主打項目,兩輪銷售加起來共有1138個單位,預(yù)計總共可套現(xiàn)約90億港元。而因為“致藍(lán)天”總共才有1648個單位,集團(tuán)最近暫時不會加推新的物業(yè)。

    但僅經(jīng)過一周(4月14日),長實卻表態(tài)將會繼續(xù)推售“致藍(lán)天”項目,“致藍(lán)天”有望在4月內(nèi)將項目開發(fā)的1648套房全部售完。

    對于接下來的套現(xiàn)計劃,長實執(zhí)行董事趙國雄則表示,2015年預(yù)計出售3500至4000個單位,預(yù)計可套現(xiàn)超過300億港元。“不過,這300億港元已經(jīng)相對2014年的400億港元下降了25%。2014年一次性出售上海東方匯經(jīng)中心,套現(xiàn)金額較高,所以2015年的套現(xiàn)目標(biāo)也會相對降下來。”

    繼續(xù)加速資產(chǎn)貨幣化

    4月第三個周末“致藍(lán)天”項目推出最后516套,此前曾有業(yè)內(nèi)人士猜測長實將會乘勢加價。然而令購房者頗為激動的是,項目非但沒有加價甚至有所降價。

    當(dāng)天推出的1棟9樓RB單元的售價為11.28萬港元/平方米,三周以前項目第一次推出的2棟9樓RB單元的售價為11.59萬港元/平方米。兩個單位樓層一致,面積相仿,最后一期反而有著更多折讓。在這心動價格的誘惑下,500多套房子6小時內(nèi)銷售一空。

    首富“李嘉誠”的一舉一動一向被視為某種信號。值得注意的是,相比內(nèi)地不甚穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場,香港樓市自2009年以來一直保持上漲態(tài)勢,近6年來香港樓市累計漲幅已經(jīng)達(dá)到1.65倍。2014年香港整體房價累計上升13.3%,高于2013年7.7%的漲幅。

    即便在開發(fā)商普遍不甚樂觀的2015年,香港的樓市漲幅依舊。今年1月份,香港整體樓價繼續(xù)保持16.14%的升幅,當(dāng)中細(xì)價樓升幅最大,實用面積431平方尺以下單位按月再升2.37%,年內(nèi)升17.9%;431至752平方尺單位亦升17%,反而大單位樓價升幅在一成以內(nèi)。

    但香港每年樓價12%的漲幅卻依舊未能挽留住“李超人”的目光和資金。據(jù)了解,李嘉誠旗下的長實早在去年初就已經(jīng)推出折扣優(yōu)惠的新盤。2014年年初,長實推出位于香港島天后的新盤“DIVA”祭出25%的優(yōu)惠,而其附近一新樓盤早前的售價均價比長實“DIVA”樓盤高2萬多港元。

    從2013年至今,李嘉誠旗下的長和系在香港與內(nèi)地先后出售了多項資產(chǎn)。2013年8月開始,長和系以約70億元出售了上海陸家嘴的東方匯經(jīng)中心。2014年4月8日,李嘉誠次子李澤楷再次以71億港元拋售北京盈科中心。進(jìn)入2015年后,李嘉誠的套現(xiàn)步伐不減。截至目前,李嘉誠總共套現(xiàn)738億元,其中內(nèi)地占了129億元。

    而在目前看來,經(jīng)過近年來持續(xù)的重金投入,李嘉誠于歐洲業(yè)務(wù)在其整個集團(tuán)的收入占比呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。2010年,和黃歐洲業(yè)務(wù)占和黃整個集團(tuán)盈利的比重只有19%,但截至2014年半年報披露時,和黃有43%的收入均來自歐洲市場,而香港及內(nèi)地市場對其營收的貢獻(xiàn)只有26%。

    對于其頻繁撤資,有分析人士認(rèn)為,李嘉誠甩賣物業(yè)并不表示,內(nèi)地和香港的經(jīng)濟(jì)走勢會馬上下降,只能表明曾經(jīng)可以多賺錢的地方利潤正在縮減。相比之下,歐洲的電信、基建和零售行業(yè)的投資回報將會更高。“預(yù)計李嘉誠未來仍會在歐洲的電信、基建和零售行業(yè)尋覓大型并購機(jī)會,同時在中國內(nèi)地和中國香港地區(qū)則會進(jìn)一步處置資產(chǎn),加速資產(chǎn)貨幣化。”上述分析人士表示。

    拋售的經(jīng)濟(jì)信號

    事實上,針對李嘉誠旗下長江實業(yè)以及和記黃埔相繼拋售中國內(nèi)地物業(yè),萬科董事會主席王石早有評論稱:“精明的李嘉誠先生在賣物業(yè),這是一個信號,小心了。”如今看來,當(dāng)初王石的一句微博 警示或已一語成讖。

    資料顯示,香港金融管理局在2009年至2013年間連續(xù)5年每年均最少推出一輪收緊按揭措施,希望打壓炒風(fēng)。

    與此同時,從去年的“占中”到今年的“反水客”行動正在不斷加大對香港旅游業(yè)壓力,并成為香港經(jīng)濟(jì)增長的阻力。

    “自由行”每年為香港創(chuàng)造261億港元的零售價值(約占香港GDP的1.3%)和11萬份就業(yè)機(jī)會。2013年,內(nèi)地游客消費占香港零售額比例為22%。而目前香港政府預(yù)測本市經(jīng)濟(jì)的中期增長速度在3.5%,其中假設(shè)到港游客在2017年達(dá)到7000萬人次,2020年達(dá)到1億人次。顯然內(nèi)地游客成了香港增長目標(biāo)中重要的一部分。

    但是近日香港旅游業(yè)卻頗受打擊,今年4月訪港的內(nèi)地團(tuán)每日約有400團(tuán),較去年同期每日450至470團(tuán),減少約10%。

    于是,香港財政司司長曾俊華在發(fā)表新一份財政預(yù)算案時表示,2014年香港經(jīng)濟(jì)增長2.3%,連續(xù)第三年低于過去10年3.9%的平均增幅。由于外圍環(huán)境及內(nèi)部需求存在挑戰(zhàn),預(yù)測今年本地經(jīng)濟(jì)增長1%至3%,低過去年的預(yù)測。

    一旦香港經(jīng)濟(jì)增長乏力,由投資者炒起的香港樓市將首當(dāng)其沖,投資大師羅杰斯就警告稱香港樓價可能會下挫50%。

    然而就在李嘉誠的甩賣信號放出不久,另一香港地產(chǎn)商會德豐旗下位于油塘的“PeninsulaEast”正準(zhǔn)備開盤,目前公司已經(jīng)為256個單位開價。據(jù)會德豐地產(chǎn)常務(wù)董事黃光耀稱,4月13日晚最新推出的106個單位,加價幅度約為1.5%至2.5%。而新鴻基地產(chǎn)位于將軍澳的新盤也修改了價格單,定價上調(diào)了1%~8%。恒基地產(chǎn)則更為激進(jìn),其位于香港長沙灣最近推出的項目就大幅加價17%~21%。

    面對同行的咄咄逼人,率先降價走量的李嘉誠是走了眼,還是另有計算?