房貸利率七折優(yōu)惠取消傳聞引發(fā)末班車(chē)效應(yīng)

    “金九銀十”謝幕之際，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞也開(kāi)始在各大房產(chǎn)中介和銀行之間流傳。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管沒(méi)有正式通知，但各銀行對(duì)個(gè)人住房貸款“惜貸”卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。房貸閘門(mén)收緊、利率優(yōu)惠取消的傳聞，也在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)刮起了一陣“搶貸潮”。

　　房貸優(yōu)惠取消未得正面回應(yīng)

　　上海日前有房產(chǎn)中介稱(chēng)，接到某國(guó)有商業(yè)銀行口頭通知，從11月1日起，第二套房貸利率將嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率上調(diào)10%來(lái)執(zhí)行，不論是否優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，全部一視同仁。

　　記者致電建行、中行等國(guó)有商業(yè)銀行上海分行相關(guān)人士，均未得到正面回應(yīng)，只是對(duì)記者表示，銀行一直嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，對(duì)二套房貸執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　事實(shí)上，此前各家商業(yè)銀行對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行都差不多，首付四成是“硬杠杠”，基本上沒(méi)有彈性操作的空間。但在貸款利率方面，按照“貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定”的原則，各家銀行一般都會(huì)對(duì)“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”給予一定優(yōu)惠，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打85折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一樣，享受到利率七折優(yōu)惠。

　　一家股份制商業(yè)銀行信貸經(jīng)理表示：“最近關(guān)于取消利率優(yōu)惠的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，一些客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始打電話來(lái)咨詢(xún)優(yōu)惠政策取消可能帶來(lái)的影響。但目前沒(méi)有任何正式的文件或指導(dǎo)意見(jiàn)，監(jiān)管層也沒(méi)有明確表態(tài)，第一套自住購(gòu)房或改善性住房的貸款申請(qǐng)仍能獲得7折利率優(yōu)惠，部分銀行收緊二套房貸應(yīng)該只是出于自身經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)控制考慮的個(gè)別行為。”

　　二套房貸收緊令市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，房貸政策或?qū)⑷嬲{(diào)整，特別是即將于年底到期的房貸利率7折優(yōu)惠政策可能面臨取消。2008年10月22日，央行為刺激自住性購(gòu)房需求，規(guī)定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%。

　　銀行“惜貸”為哪般

　　雖然利率優(yōu)惠是否取消目前尚無(wú)確切消息，但銀行逐漸對(duì)二套房貸收緊閘門(mén)則是不爭(zhēng)的事實(shí)，銀行對(duì)二套房貸款的受理、審批、放款速度大大放緩。

　　中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員萬(wàn)正偉告訴記者，從8月底開(kāi)始，銀行對(duì)二手房的貸款明顯收緊了。以前辦貸只要主貸人、副貸人的簡(jiǎn)單材料就可以了，現(xiàn)在銀行還要求提供工資流水單。好幾位上海本地的買(mǎi)家，雖然家境不錯(cuò)，但工資單上收入只有2000元左右，銀行放貸時(shí)就打了很大“折扣”，比如申貸40萬(wàn)元，放下來(lái)只有20萬(wàn)元。此外審批周期也明顯拉長(zhǎng)，以前五六天基本可以解決，現(xiàn)在至少兩個(gè)星期。

　　一位上市銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理分析認(rèn)為，銀行對(duì)二手房貸款“惜貸”以及有些銀行“一刀切”將二手房貸利率上浮10%，很大程度上與銀行提前完成全年放貸指標(biāo)有關(guān)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“井噴”行情導(dǎo)致個(gè)人住房貸款發(fā)放創(chuàng)下歷史新高，一些銀行可能借提高門(mén)檻的形式掛出“休戰(zhàn)牌”。

　　上海銀監(jiān)局最新發(fā)布的一項(xiàng)房地產(chǎn)信貸分析報(bào)告顯示，截至9月末，全市商業(yè)性房地產(chǎn)貸款已經(jīng)突破7000億元整數(shù)關(guān)口，其中三季度454.6億元的個(gè)人住房貸款增量創(chuàng)下單季最高紀(jì)錄。

　　此外，監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求提高，也令一些銀行不得不控制貸款節(jié)奏。今年以來(lái)的信貸高速投放，令不少銀行的存貸比逼近75%的監(jiān)管紅線，一些資金趨于緊張的銀行不得不通過(guò)發(fā)返點(diǎn)券、送家電等手段攬存款。

　　傳言引發(fā)“末班車(chē)”效應(yīng)

　　萬(wàn)正偉表示，不管利率7折優(yōu)惠是否取消，它已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。二套房貸的收緊對(duì)商品房成交的影響立竿見(jiàn)影。一些真正有實(shí)力的買(mǎi)家，即使銀行放貸收緊了還會(huì)照買(mǎi)不誤，但是很多對(duì)貸款依賴(lài)程度高的買(mǎi)家就會(huì)放棄。再加上現(xiàn)在房?jī)r(jià)又處在高位，很多人都說(shuō)到過(guò)年時(shí)再看看。一般來(lái)說(shuō)，一家20名業(yè)務(wù)員左右的門(mén)店，4、5月時(shí)至少有一半的人每月能經(jīng)手3套以上房子，現(xiàn)在能達(dá)到這個(gè)水平的業(yè)務(wù)員只有一兩個(gè)。

　　房貸收緊和利率優(yōu)惠取消的傳聞，也引發(fā)滬上刮起一陣“搶貸潮”。部分有剛性需求的購(gòu)房者為避免因房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策“退出”，已經(jīng)開(kāi)始四處托關(guān)系，督促銀行快點(diǎn)審批房貸合同，試圖搶搭優(yōu)惠政策的末班車(chē)。還有一些市民則在要求較高的“中”字頭國(guó)有大行碰壁后，轉(zhuǎn)投門(mén)檻較低、相對(duì)較寬松的城市商業(yè)銀行。

　　丁立群今年9月在上?？党强粗幸惶锥址?，但100多萬(wàn)元的貸款批了近一個(gè)月還沒(méi)下來(lái)，無(wú)奈之下，他只好轉(zhuǎn)投較為寬松的廣發(fā)銀行。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部負(fù)責(zé)人楊紅旭認(rèn)為，除了利率優(yōu)惠，市場(chǎng)也擔(dān)心交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收減免政策明年會(huì)取消，因此“搶末班車(chē)”心態(tài)導(dǎo)致近期二手房交易迅猛反彈。去年國(guó)家對(duì)二套房貸適度“松綁”和營(yíng)業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購(gòu)房者積極入市之意，又有防止投資投機(jī)風(fēng)卷土重來(lái)之心。楊紅旭判斷，隨著樓市超預(yù)期回暖，這兩項(xiàng)政策可能會(huì)按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原為5年；至于鼓勵(lì)首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，可能會(huì)總體維持不變。