買賣二手房 合同應約定遷戶口

    北京濟和律師事務所合伙人，中華全國律師協(xié)會會員，房地產經(jīng)紀人。專注商事、房地產建筑等領域，創(chuàng)辦房地產與婚姻家庭律師網(wǎng)并擔任首席律師。

    2007 年 2月，王某與錢某簽訂售房協(xié)議，約定王某將房屋作價80萬元售與錢某，先付77萬元，尾款3萬元作為押金，待王某在3 年內遷出所有戶口即付該款。超過3年未全部遷出，從2010年2月起，每滿一年扣除押金1萬元。

　　王某與單某曾于2005年8月離婚，單某獲取房屋折價款30萬元后自行解決居住，但單某的戶口并沒有從該訴爭房屋遷出?，F(xiàn)王某與單某的戶口仍在訴爭房屋內未遷出。錢某想要起訴王某將其與單某戶口遷出，并要求王某承擔違約責任。

　　律師點評要求賣主遷出戶口法院不支持

　　北京濟和律師事務所趙鴻江律師指出，二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。

　　但買受人可以以賣方逾期遷出戶口構成違約為由，要求出賣方承擔違約責任，這屬于民事案件受理范圍。

　　正是由于存在法律空白，如果原業(yè)主在賣房后遲遲不遷出戶口，在法律上也不構成侵權，新業(yè)主如果要維權確實較難，目前常用的方法是與原業(yè)主溝通。

　　合同明確落戶事宜不遷走算違約

　　趙鴻江說，法律沒有強制對方戶口遷走，但合同規(guī)定了違約責任，這就算違約，需要負法律責任。在合同中明確落戶相關事宜，是一種不得已的保護手段。

　　本案中，王某與錢某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。依法成立的合同受法律保護，當事人應嚴格履行合同約定的義務。

　　錢某作為訴爭房屋的購買方，已依約支付了購房款77萬元，但王某未能按照合同約定遷出戶口，其行為已構成違約。

　　在補充協(xié)議中雙方約定，房屋買賣押金3萬元的返還以王某將所有戶口遷移出訴爭房屋為對價，王某對此應承擔相應責任。違約金應以補償性為主，兼具懲罰性。

　　趙鴻江強調，二手房買賣合同，雙方應約定賣方戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關系調整范圍”為由不予支持。

　　對戶口遷出的約定，應注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口。文/記者 汪紅

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