樓市寬松政策 將進(jìn)一步“發(fā)酵”

    時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到2008年。比如，買房不限購，甚至還有財(cái)政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結(jié)清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等等。政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來鼓勵(lì)民眾買房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。

    松綁調(diào)控的目的有兩個(gè)：一是在房地產(chǎn)市場相對低迷的情形下，將行政性調(diào)控手段回歸到市場化運(yùn)行；二是政府希望以“穩(wěn)樓市”來“穩(wěn)增長”。

　　“穩(wěn)增長”才能“穩(wěn)就業(yè)”，自不必說，但還有更重要的。那就是，當(dāng)前擺在中國經(jīng)濟(jì)面前的現(xiàn)實(shí)問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標(biāo)就是要保持6%到7%的經(jīng)濟(jì)增長，為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時(shí)間和空間。

　　總體來看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵(lì)一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供最大的便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向還沒有改變。但是，這并不代表鼓勵(lì)投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，要視經(jīng)濟(jì)未來的走勢而定，如果未來2到3個(gè)月中國經(jīng)濟(jì)的宏觀層面繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會進(jìn)一步“發(fā)酵”。

　　首先是繼續(xù)釋放流動(dòng)性。市場普遍預(yù)計(jì)我國已經(jīng)進(jìn)入降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計(jì)還會有2到3次降息，1到2次降準(zhǔn)。不管是定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，因?yàn)殂y行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足。目前貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10％會逐漸取消。

　　其次是限購政策會進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個(gè)城市了。三亞年內(nèi)很可能會動(dòng)搖，其他四個(gè)城市估計(jì)會小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調(diào)非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對于其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內(nèi)買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財(cái)政補(bǔ)貼的隊(duì)伍。

　　再次是調(diào)整購房稅收政策。營業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒有了。暫停執(zhí)行對非唯一住房征收20％的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。

　　最后，也是最重要的一個(gè)政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開發(fā)商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業(yè)銀行的住房抵押貸款來支持個(gè)人住房市場(即個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定的區(qū)別，但其本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買房，這一政策對未來住房消費(fèi)的撬動(dòng)作用不可估量。