新政滿月二手房成交量回升 需求拉動成交回暖

    距離“3·30”樓市新政落地，已經(jīng)過去近一個月時間。在新政的助推下，京城樓市開始了新一輪的回暖。由于新政對二手房營業(yè)稅征收的相關(guān)規(guī) 定做出了調(diào)整，一經(jīng)推出，二手房市場便快速反應(yīng)，市場成交量迅速回升；新房市場方面，也有不少項目正在減少優(yōu)惠折扣。但在業(yè)內(nèi)看來，目前北京的樓市庫存量 仍保持高位，不少項目仍有大批存貨，在目前的市場情況下，平價跑量仍是主旋律。

  新房成交量

  需求釋放拉動成交回暖

  自去年“9·30”新政調(diào)整了對二套房認定的標(biāo)準(zhǔn)后，市場上大批改善性和剛性需求相繼入市，拉動了年初市場回暖。

  “3·30”新政后，新房市場的回暖跡象則更為凸顯。住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月22日，北京市商品住宅成交量為6221套，環(huán)比上月增長52%，同比增長85%。

  記者在走訪中也了解到，自從“3·30”新政落地后，不少項目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯增加。推新項目的銷售情況也明顯好轉(zhuǎn)，4月19日開盤的首開國風(fēng)美唐當(dāng)天銷售超7億元。

  “由于購房資格等前期審查，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往有半個月左右的滯后性。實際上從4月第三周開始，新房的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)充分反映出‘3·30’新政對于樓市交易量的提振效果。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹。

  根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，4月第三周（4月13-19日）全市商品住宅累計成交2173套，環(huán)比前一周上漲47.0%，成交面積達19.97萬平米，環(huán)比上漲31.0%。

  二手房成交量

  下月網(wǎng)簽量或破12000套

  4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達到了8934套，環(huán)比3月同期上漲幅度達到了32.5%，同比2014年同期的4330套上漲幅度達到了106%。

  在近期營業(yè)稅“5改2”、二套房首付比例下調(diào)、央行降準(zhǔn)等政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市。

  由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，門店的實際成交要比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更具說服力。截至4月21日，我愛我家4月份二手房合同簽訂量比3月份同期增長40.21%，比 去年4月同期增長229.06%。我愛我家市場研究員宋輝介紹，隨著市場回暖，5、6月二手房網(wǎng)簽量估計每個月會在12000套以上。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲表示，隨著信貸政策的逐漸寬松，貸款比例和審批時效性將更有利于改善性需求入市，無論是首套、購買二套房還是賣一套買一套的客戶，都將享受到政策放松所帶來的便利。因此，二季度二手房市場購房需求預(yù)計仍會積極入市。

  房價

  部分項目收緊優(yōu)惠

  “您再不買我們就要漲價了”、“項目的優(yōu)惠已經(jīng)取消了”……面對這些紛繁復(fù)雜的消息，新政后，新房價格到底漲沒漲，漲多少，成為購房者和業(yè)內(nèi)共同關(guān)注的焦點。

  記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，目前市場上，確實有一批項目在收緊優(yōu)惠，提升實際成交價格。

  “3·30”新政后，合生創(chuàng)展在北京的項目隨即表示計劃上調(diào)價格。位于馬駒橋的合生創(chuàng)展悅上城宣布再推出128套優(yōu)惠房源，單套房源折合優(yōu)惠近20萬元，并且在項目開盤后取消優(yōu)惠，價格上調(diào)3％-5％。

  “自4月7日起項目已經(jīng)取消了總價減免20萬元的優(yōu)惠，改為4月25日之前一次性交清首付減16萬元的優(yōu)惠。”金第萬科金域東郡的項目銷售人員介紹，隨著改善和剛需客戶相繼入市，4月底或者5月初項目將加推90平米的三居產(chǎn)品，價格和現(xiàn)在相比將會有一定程度上浮。

  但在業(yè)內(nèi)看來，在北京庫存高企的背景下，這些項目所謂的漲價多是催促入市的慣用營銷手段。

  “亞豪統(tǒng)計了4月上半月項目價格變動情況。在北京商品住宅成交排行前50位的項目當(dāng)中，漲跌幅在5%以內(nèi)的高達43個，漲幅超過5%的僅有6個。” 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，去年以來的兩次新政激活了市場中的改善性需求，但該類型購房者或是需要“賣舊換新”，或是沒有急迫的購房需求，對于項目的考察 周期較長。這在很大程度上影響了眾多樓盤在新政后的客戶積累。面對高庫存和相對緩和的市場反映，開發(fā)商沒有大幅度提價的支撐。

  與此同時，二手房市場的成交均價也出現(xiàn)觸底反彈。我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，成交價格方面，截至21日，4月份成交均價為31185元/平方米，比3月份同期增長2.78%，比去年4月同期回落2.39%。

  庫存量

  住宅庫存超8萬套

  根據(jù)市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日北京住宅庫存量為82119套，與去年同期相比，增加近2萬套，依舊處于較高水平。但相比于去年10月初91265套的歷史高位來說已出現(xiàn)明顯下降。

  而另一方面，北京樓市供應(yīng)已經(jīng)開始表現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第三周（4月13日-4月19日）北京樓市有6個項目入市，包括旭輝滿庭春MOMA、北京城建·暢悅居、中糧萬科長陽半島、熙悅尚郡家園、北京怡園、首開國風(fēng)美唐，累計供應(yīng)3538套。

  “出于政策利好和蓄客周期縮短，開發(fā)商開始寄希望于盡快兌現(xiàn)政策利好，加速周轉(zhuǎn)，因而部分項目開始積極推出新的貨量。”郭毅表示。

  可議價空間

  業(yè)主改變價格預(yù)期

  “最近因為新政的作用，區(qū)域里價格較低的房源出售周期變短。賣房人看到目前的市場情況，即便不會大幅提價，也不會選擇降價。對于購房者來說，高性價比房源越來越難找了。”位于豐臺區(qū)域的一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹。

  隨著二手房市場的不斷回暖，記者發(fā)現(xiàn)，目前二手房市場的成交價格雖沒有大幅度上漲，但是買賣雙方之間的議價空間卻有所縮小。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至4月第三周，相比于3月底，全市成交房源議價空間進一步下降0.4個百分點。

  李巧玲表示，免征營業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現(xiàn)個別業(yè)主漲價現(xiàn)象，但客戶對此的認可度不高，成交房源仍以報價相對合理的房源為主，議價空間較政策前有所收窄。