庫存多著呢：業(yè)內(nèi)稱部分樓盤漲價(jià)是“虛張聲勢”

    一大波寬松性政策襲來，樓市似乎又掀起了新一輪“漲”潮。近來，不僅全國主要城市住宅成交漲幅明顯，新房、二手房價(jià)格喊“漲”現(xiàn)象也有所增多，不少買房人隨即陷入“等政策”和“恐漲”的矛盾狀態(tài)中。

    目前樓市是否已具備了漲價(jià)動(dòng)力？業(yè)內(nèi)人士分析，庫存高壓尚未解除，當(dāng)下很多房企其實(shí)并不敢漲價(jià)，即便是供需矛盾較為緩和的四大一線城市，開發(fā)商喊漲多數(shù)只是在打“心理戰(zhàn)”意在加速成交。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場“量增價(jià)穩(wěn)”仍會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)。

　　政策進(jìn)入寬松期 樓市“漲”聲漸起

　　一個(gè)月來，多項(xiàng)房地產(chǎn)重磅政策可謂接踵而至。先是3•30新政下調(diào)二套房商貸、首套房公積金貸首付比例，后是央行大幅度降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，而地方政策也在公積金貸款額度、首改房認(rèn)定、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面力挺住房消費(fèi)，樓市政策步入寬松期。

　　受一系列政策紅利影響，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“銀四”行情，成交量普遍上漲，且漲幅不小。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，上周七天內(nèi)，全國主要54個(gè)城市住宅簽約共計(jì)62256套，環(huán)比漲幅達(dá)12.6%。

　　“這一成交套數(shù)，是近12周以來最高值，首次突破了6萬套。其中一二線城市漲幅最高，四大一線城市成交量全面上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　成交剛有起色，樓盤價(jià)格“漲”聲隨即而來。在北京，亦莊項(xiàng)目合生悅上城成為“3•30”新政后的漲價(jià)“急先鋒”，宣傳稱樓盤在4月中旬開盤后價(jià)格上調(diào)3%-5%。上海、深圳等地也有樓盤放風(fēng)“漲價(jià)”，據(jù)上海項(xiàng)目美詩邸銷售人員介紹，新政后加推的房源均價(jià)上調(diào)了約四千元，漲幅超14%。另有數(shù)據(jù)顯示，二三線城市部分項(xiàng)目也縮減優(yōu)惠、價(jià)格溫和上調(diào)。

　　樓市去化速度加快 庫存高壓仍待解

　　“隨著市場需求的釋放，房企庫存去化效果確實(shí)在逐漸顯現(xiàn)。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)稱，從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，目前一線和三線城市庫存去化速度均在加快，二線城市保持平衡。

　　這是否意味著造成去年以來樓市調(diào)整主要原因之一的“高庫存”已警報(bào)解除？以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，“目前商品住宅庫存仍在8.1萬套，雖然比去年高峰期的8.9萬套有所下降，但仍遠(yuǎn)高于庫存低谷期的5.7萬套。”

　　上海易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，截止4月初，在監(jiān)測的35個(gè)城市中，按照目前去化速度，仍有12個(gè)城市消化本地樓市庫存所需時(shí)間超過20個(gè)月，西安、天津、煙臺超過27個(gè)月。

　　“3月份，一線城市存銷比下跌幅度最大，但太原、煙臺、蘭州等13個(gè)城市仍在環(huán)比上升，這意味著當(dāng)?shù)厝齑鎵毫τ性鰺o減。”嚴(yán)躍進(jìn)分析。

　　業(yè)內(nèi)：提價(jià)樓盤是少數(shù) 開發(fā)商喊漲底氣不足

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在各城市庫存高壓尚未解除的情況下，絕大多數(shù)開發(fā)商并不會(huì)選擇貿(mào)然漲價(jià)。“實(shí)際來看，漲價(jià)的樓盤項(xiàng)目并不多。” 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，即便是供需矛盾較緩和的一線城市北京，目前樓市也仍然不具備漲價(jià)動(dòng)力。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，4月上旬北京商品住宅成交排行前50個(gè)樓盤中，26個(gè)項(xiàng)目均價(jià)上漲，但其中漲幅超過5%的僅有6個(gè)。“受‘一房一價(jià)’影響，成交價(jià)漲幅在5%以內(nèi)，可認(rèn)定為走勢平穩(wěn)。” 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析。

　　“這個(gè)時(shí)候很多房企并不敢漲價(jià)，去庫存的壓力仍在作祟。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)下多數(shù)房企更愿意走“以價(jià)換量”策略，不會(huì)選擇和潛在的購房需求“賭氣”漲價(jià)，否則很可能面臨潛在購房客群的流失。“之所以有一些樓盤喊出‘漲價(jià)’口號，還是一個(gè)心理戰(zhàn)，刺激觀望的購房者積極入市。”

　　在郭毅看來，開發(fā)商可能會(huì)在成交量上漲、客戶增多，并經(jīng)過一定去化庫存之后調(diào)整價(jià)格，但這需要一個(gè)長期的過程。“不過，真敢現(xiàn)在漲價(jià)的樓盤必然有其過人之處，項(xiàng)目產(chǎn)品、位置、稀缺性上能支撐項(xiàng)目漲價(jià)，或之前定價(jià)較低。”