偽中介”沖擊二手房市場 遇資金鏈斷裂就卷款潛逃

    將自己的房子通過中介賣掉，過戶已兩月，房款卻杳無音訊；將一套房屋出售，找一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司見證，交易結(jié)束后對方卻遲遲不給予退款……遇到這樣的情況，相信每一位買房或賣房者，都將非常郁悶。而近期這樣的情況卻連續(xù)發(fā)生在福州二手房市場上，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)中介企業(yè)在市民心目中的印象。

　　那么，福州房產(chǎn)中介企業(yè)可信不可信？市民又要怎樣才能辨別那些打著“中介”旗號，實際上并不是真正以促進(jìn)房產(chǎn)安全交易為目的，而是另有所圖的“偽中介”呢？1 不少市民遭遇“偽中介”損失大

　　佳盟房產(chǎn)、麥園房產(chǎn)、誠業(yè)房產(chǎn)、樂居佳房產(chǎn)、千秋家園網(wǎng)……和這些房產(chǎn)“中介”打過交道的市民，很多都有說不出的苦頭。

　　福州一市民2013年4月通過中介福州佳盟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司掛售了一套房子，8月份的時候，就已將產(chǎn)權(quán)證過戶到買家名下，但半年過去，還有40多萬元的房款仍然杳無音信。無獨有偶，今年2月份，市民莊先生要將一套房屋出售，買家便找了福州佳盟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司見證。交易前，莊先生交了5萬元訂金，交易結(jié)束后可以退還41000元訂金，而對方卻遲遲不給予退還。莊先生說，據(jù)他了解，像他一樣拿不回訂金的客戶不在少數(shù)。

　　很多人拿不回的錢，近期都很難拿回來了。業(yè)內(nèi)人士透露，佳盟房產(chǎn)共挪用客戶購房資金達(dá)900多萬元，都是利用協(xié)助各加盟的門店商，成交的二手房交易單辦理后期手續(xù)費，來實現(xiàn)民間放貸收取高利5分到6分的利息，導(dǎo)致資金流斷裂，客戶款項至今無法挽回。

　　這樣的例子近期還有不少。實際上，麥園房產(chǎn)、誠業(yè)房產(chǎn)、樂居佳房產(chǎn)、千秋家園網(wǎng)等幾個小中介，近期都發(fā)生了卷款潛逃事件，都是將客戶購房款挪為他用。此外，還有一家互聯(lián)網(wǎng)公司，利用網(wǎng)絡(luò)和低傭金吸納客戶房款資金，對員工沒有招募標(biāo)準(zhǔn)，沒有專業(yè)要求，被認(rèn)為存在很大的買賣交易風(fēng)險。2 “偽中介”沖擊榕二手房市場秩序

　　房產(chǎn)中介是指為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購買而建立的一個平臺機構(gòu)，并有為買賣雙方保證安全交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介有直營為主的公司、加盟為主的公司以及個體經(jīng)紀(jì)人。

　　福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會人士表示，福州房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展近20年，如今福州老百姓對中介的認(rèn)可度越來越高。

　　但是，不可否認(rèn)的是，近期隨著市場的變化，部分市民又對行業(yè)產(chǎn)生了質(zhì)疑與擔(dān)憂。而這些負(fù)面情緒的產(chǎn)生，源于行業(yè)中各種“偽中介”開始冒出——隨著行業(yè)準(zhǔn)入門檻越來越低，經(jīng)營模式也是越來越多，再加上電商概念對這個有著傳統(tǒng)積累行業(yè)傷害式地沖擊，使行業(yè)內(nèi)部發(fā)生了混亂裂變。3 “偽中介”靠吸納資金玩“錢生錢”

　　那么，什么是“偽中介”呢？

　　所謂的“偽中介”，具有如下特征：公司總部運營多以加盟門店為主，不以居間服務(wù)收傭為盈利目標(biāo)來源，以吸納客戶保證金及購房款為目的實現(xiàn)金融擔(dān)保業(yè)務(wù)或民間融資借貸；或是炒樓、炒股、基金投資等為主盈利，“羊毛出在豬身上”用來形容正合適。

　　業(yè)內(nèi)人士更是一針見血地指出，“偽中介”是指總部不以房地產(chǎn)中介服務(wù)為根本，而以其他中介門店“掛靠”連鎖(美其名“加盟”而非直營或特許經(jīng)營)為前提的“中介”。“偽中介”市場的表現(xiàn)形式，往往是以“××擔(dān)保公司”，“××電商”為總部，吸納個體中介掛靠，中介費收入全部返還門店，還為掛靠門店提供客戶資金利益返傭，總部是以吸納客戶資金運作金融產(chǎn)品或放高利貸來牟取非法利益。它們往往要求客戶將資金存入中介總部，以各種辦法延長保證金、購房款退還時間；簽約不以保證交易安全為目的，導(dǎo)向資金走向的簽約目的。

　　相比之下，正規(guī)中介公司則是由總部投入招募、培訓(xùn)資源、對經(jīng)紀(jì)人門店大力監(jiān)管，簽約提供安全、透明的保障風(fēng)險，以居間服務(wù)收取傭金為主要盈利收入，不斷搭建讓客戶安全、便捷的交易平臺。具體來說，正規(guī)房產(chǎn)中介企業(yè)有如下特點：1.合同規(guī)范，資金實現(xiàn)銀行監(jiān)管；2.注重員工專業(yè)素質(zhì)和道德標(biāo)準(zhǔn)，保障提供交易信息的透明性；3.注重品牌與口碑，對交易風(fēng)險較大的單子拒絕簽約；4.受到政府媒體認(rèn)可，行業(yè)協(xié)會頒發(fā)的星級中介機構(gòu)，持有行業(yè)上崗證；5.保護(hù)行業(yè)土壤，自律行為以保障行業(yè)健康發(fā)展。總之，“真中介”所有門店都是總部直營或總部特許他人經(jīng)營；總部收入是通過總部為門店提供系統(tǒng)服務(wù)而換來的傭金分成；使用的是一整套門店運營、企業(yè)文化、培訓(xùn)會議等系統(tǒng)。目前，福州正規(guī)房產(chǎn)中介有驪特、雙安、家天下、朝陽、中琦、南新和名嘉房產(chǎn)等等。4

　　福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會人士表示，識別“偽中介”，賣房者和買房者都應(yīng)該知道這幾件事情：

　　中介行業(yè)健康發(fā)展的前提是能有傭金保證利潤。因為正規(guī)中介經(jīng)營有很多成本：門店裝修、員工素質(zhì)培訓(xùn)(半年以內(nèi)經(jīng)紀(jì)人沒有產(chǎn)能，無法獨立服務(wù)客戶，需要老員工或點鐘協(xié)助)、后期權(quán)證人員的投入和薪資培育、各種營銷費用開支(網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)、業(yè)務(wù)工具等)、公司基礎(chǔ)設(shè)計硬件軟件投入等等。此外，還有各種風(fēng)險計提，如各種個人信用風(fēng)險、辦單風(fēng)險、政府政策風(fēng)險，如限購限貸、無預(yù)警提高稅費及員工犯錯風(fēng)險等。

　　在這方面，市場上是存在反面教材的：幾年前，溫州房產(chǎn)中介收費0.6%，中介沒有傭金利潤，就利用平臺和專業(yè)知識參與炒樓和賺差價。而不以正規(guī)的傭金收入為盈利收入的中介公司，基本存在貓膩；一定傷害或冒著傷害客戶利益為出發(fā)點。

　　另外，需要客觀看待一套房子的成交過程。中介公司并非偶然帶看一套房子就能實現(xiàn)成交，每套房源背后都是每個中介公司長久的經(jīng)營所保留的關(guān)系。在房源背后，往往花費一個經(jīng)紀(jì)人推薦、包裝，甚至整個公司的營銷力量，獲取房東信任的背后非一個經(jīng)紀(jì)人可以完成，這期間動用的資源包括店經(jīng)理，甚至區(qū)域經(jīng)理。一個經(jīng)紀(jì)人平均帶看70組才能完成一個交易，每個月有50%以上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面臨沒有成交的零提成風(fēng)險。而且，客戶委托也相同，不是所有經(jīng)紀(jì)人都可以馬上為其配對適合的房屋，甚至不專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，還會大量花費客戶的時間，帶看低效和無效的工作，增加客戶選擇煩擾甚至干擾，把客戶引入本不是他適合的房屋，這樣的成本浪費往往看不到。從實際情況看，一個專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的練就，需要1年到2年，而經(jīng)紀(jì)人公司還要冒很大的人員流動風(fēng)險對其進(jìn)行投入。所以，大部分的客戶看到的僅僅是一套房子的交易完成，沒有看到這個簡單的成交背后的鏈條。因為貪圖小利忽視了所有中介公司付出的背后價值，甚至讓自己陷入交易漩渦之中。5 榕房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將規(guī)范行業(yè)秩序

　　在這種市場環(huán)境下，要怎樣才能維護(hù)房產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益呢？針對這一現(xiàn)狀，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會表示，今后將從三個方面進(jìn)行改進(jìn)：

　　一、針對“偽中介”公司總部，將要求“偽中介”公司總部對所有的加盟商負(fù)責(zé)，對所有的加盟門店職工負(fù)責(zé)，對他們提供系統(tǒng)的、完善的、有力的招聘和培訓(xùn)支持，并且絕對不能將客戶的資金投資在其他金融領(lǐng)域或放高利貸，牟取不正當(dāng)利益。

　　二、針對“偽中介”加盟商進(jìn)行勸導(dǎo)。因為很多“偽中介”的隱蔽性很強，或者在加盟條件上給予了加盟商百分百甚至以上讓利的誘惑，導(dǎo)致很多小中介因加盟商利益驅(qū)使而誤入歧途。2014年底，福州佳盟房產(chǎn)就出現(xiàn)了資金斷鏈?zhǔn)录?，?dǎo)致客戶和加盟店利益均出現(xiàn)了不同程度的受損。總部為加盟店提供全面系統(tǒng)的支持，這是有巨大成本的，提取傭金分成是合理的，如果百分百讓利的話，最終有可能“賠了夫人又折兵”。

　　三、為了更好地維護(hù)顧客權(quán)益，福州行業(yè)內(nèi)部馬上將制訂一整套完善的“星級評選制度”，針對現(xiàn)在的會長、副會長單位、常務(wù)理事單位和理事單位中，真實從事提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的給予五星、四星、三星牌照，統(tǒng)一張貼于中介門店內(nèi)部，消費者可以馬上辨別。另外，消費者在購房賣房過程中，還可以去中介品牌總部看看，認(rèn)準(zhǔn)“誠信企業(yè)”“著名商標(biāo)”“品牌企業(yè)”等政府有關(guān)部門的榮譽認(rèn)證。