萬科：房企資金充裕不意味必然堅持高房價

    至今，國內(nèi)四大房企“萬保金招”三季報皆披露完畢，增幅都頗為驚人。其中，萬科（000002），無論是從銷售金額還是銷售面積依然保持行業(yè)龍頭的地位。“萬保金招”四大房企皆手握上百億元的現(xiàn)金伺機(jī)而動，其中萬科貨幣資金余額為276.15億元。同時，現(xiàn)在國內(nèi)一些城市的房價甚至超過樓市火爆的2007年。

　　房價何去何從，現(xiàn)在又引起國內(nèi)各界的熱議。本報記者專訪了萬科董秘譚華杰先生。

　　外部環(huán)境發(fā)揮較大作用

　　《證券日報》：為什么前三季度房市銷售這么好？萬科是如何評價銷售量暴增的？

　　譚華杰:今年房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)明顯上升，是由多方面原因共同影響造成的。其中宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和適度寬松的信貸環(huán)境發(fā)揮了比較大的作用，市場調(diào)整期積累的自住型需求集中釋放，有力推動了市場成交的放大。

　　《證券日報》：據(jù)萬科三季報披露，環(huán)渤海市場實現(xiàn)銷售面積159.3萬平方米，銷售收入124.1億元，同比分別增長64.2%和73.6%。環(huán)渤海市場的同比增幅要比長三角、珠三角多很多，這主要是什么原因？

　　譚華杰:受項目開發(fā)周期影響，本年度公司在環(huán)渤海地區(qū)有較多的可售資源，相對其他區(qū)域更為豐富。從市場情況看，09年環(huán)渤海區(qū)域市場成交同比上升幅度也相對比較大，這客觀上也為公司在該區(qū)域銷售的大幅增長創(chuàng)造了條件。

　　再融資增強(qiáng)資金實力

　　更好把握市場機(jī)遇

　　《證券日報》：截至9月底，公司持有貨幣資金276.1億元，持有如此多的貨幣資金，為何還要再巨額融資呢？

　　譚華杰:由于銷售狀況良好，銷售回款順暢，公司三季度貨幣資金有所上升。但動態(tài)的來看，公司三季度也同樣新獲取了一部分項目資源，由于地價款支付節(jié)奏的原因，公司四季度約定性的現(xiàn)金支出可能上升。萬科目前的資金狀況可以滿足一般經(jīng)營的需求，但從公司持續(xù)增長和發(fā)展的角度，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實力是有必要的。在當(dāng)前的市場環(huán)境中，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實力有助于公司更好地把握市場機(jī)遇。

　　《證券日報》：截至三季末，萬科規(guī)劃中項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計2187萬平方米。萬科表示，考慮持續(xù)增長的需要，目前萬科的項目資源略少于未來三年的開發(fā)量。請問，萬科三年的開發(fā)量應(yīng)該是多少水平為宜？

　　譚華杰:截至三季度末，萬科規(guī)劃中項目對應(yīng)權(quán)益建面共2187萬平米，考慮到公司持續(xù)發(fā)展的需要，這一規(guī)模略低于未來三年的開發(fā)量。萬科的開發(fā)計劃是動態(tài)制定的，根據(jù)市場的具體情況進(jìn)行靈活調(diào)整，萬科中期報告披露公司將上調(diào)今年全年開工計劃至585萬平方米。由于銷售狀況良好，今年萬科銷售很可能將超過2007年的水平，而即使在上調(diào)之后，公司今年的開工面積仍未達(dá)到2007年的開工面積。

　　萬科拿地將保持謹(jǐn)慎

　　《證券日報》：郁亮再次重申，萬科“沒有志在必得的土地”，在獲取項目資源時，萬科將繼續(xù)堅持嚴(yán)格的項目獲取標(biāo)準(zhǔn)，“寧可錯過，絕不拿錯”。是指萬科不當(dāng)“地王”嗎？

　　譚華杰:“沒有志在必得的土地”是指萬科在獲取項目資源的決策過程中會嚴(yán)格按照一定的原則進(jìn)行，認(rèn)真評估土地的價格、開發(fā)風(fēng)險以及收益空間。只會獲取風(fēng)險可控、收益空間較大，同時土地價格合理的土地，這與“不拿地王”的內(nèi)在邏輯是一致的。“不拿地王”并不意味著萬科獲取土地的質(zhì)量要受到影響，萬科今年充分發(fā)揮了戰(zhàn)略縱深的優(yōu)勢進(jìn)行騰挪，前九月新增項目資源權(quán)益建面合計約632.7萬平方米，平均土地成本約2689元/平米。獲取的土地大多位于城市較好的地段，價格合理，具有良好的收益空間。萬科將繼續(xù)積極關(guān)注土地市場的機(jī)遇，但在項目資源獲取的評估中將保持較為謹(jǐn)慎的原則。

　　開發(fā)商有錢房價不會降？

　　《證券日報》：現(xiàn)在有一種觀點，房地產(chǎn)開發(fā)商手中都有錢，房價就不會跌了，如果手中沒錢，它才會降價。請問您是如何看待這個觀點的？

　　譚華杰:價格是由市場決定的，并不是由企業(yè)單方面決定的，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高度分散的行業(yè)，企業(yè)并不具備左右市場的能力，只有順應(yīng)市場，隨行就市，才可能獲得發(fā)展。另一方面，資金狀況并不是企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營決策時唯一考慮的因素。上市公司的經(jīng)營目標(biāo)是追求凈資產(chǎn)回報率的最大化，這意味著企業(yè)需要在銷售利潤和銷售速度之間進(jìn)行權(quán)衡，資金充裕也并不意味著企業(yè)必然會堅持高價策略。

　　《證券日報》：現(xiàn)在全國樓市價格普遍皆在高位，有人講房價年底會有一波調(diào)整，或者是可能再次面臨“拐點”。請問，萬科是如何看待未來房價的走向？

　　譚華杰:09年以來市場成交迅速回暖，可售存量消化較快，而去年由于樓市深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)普遍縮減了開工，導(dǎo)致短期內(nèi)新房供應(yīng)較少，房價存在一定的上漲壓力。今年三季度時，一些地區(qū)的市場可售存量資源已經(jīng)降低至近年以來的低點。

　　不過，由于房地產(chǎn)企業(yè)今年以來已經(jīng)加大了開工力度，供應(yīng)情況正在得到改善，我們注意到9月份多數(shù)城市的批售面積較7、8月份已經(jīng)出現(xiàn)上升，隨著新房供應(yīng)的增加，相信未來的房價會更加穩(wěn)定。