一線城市庫存減少 改善型需求出手“救市”

    近日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年10月,北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為293萬平方米,成交面積為328萬平方米,呈現(xiàn)出供小于求的市場關(guān)系。這也是自今年2月份以來,一線城市的供求關(guān)系首次發(fā)生改變。

    伴隨著供求關(guān)系的改變,一線城市的庫存壓力也開始逐漸緩解。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,去化加速的背后是改善型購房需求的有效釋放,而這也將進(jìn)一步影響市場預(yù)期以及未來的庫存走勢。

    去庫存

    從目前易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示,北上廣深4個(gè)一線城市10月份新建商品住宅成交面積分別為89萬、109萬、86萬和45萬平方米,環(huán)比增幅分別為17.4%、42.5%、63.1%和52.6%,同比增幅分別為-5.1%、-22.3%、-16.0%和38.1%?？傮w上看,深圳的市場熱度最高。

    從成交均價(jià)來看,環(huán)比9月份有所下滑,但相比去年同期來說,價(jià)格并未出現(xiàn)明顯滑落。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),10月份,北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為每平方米24282元、27554元、14332元和22816元。環(huán)比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%,同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。其中北京的環(huán)比增幅和同比增幅相對偏小。

    對樓市來說,庫存多少一直是關(guān)鍵因素,庫存壓力巨大的時(shí)候,需要更多的以價(jià)換量來緩解壓力,從目前市場情況來看,庫存量在進(jìn)一步優(yōu)化。

    繼9月份庫存量創(chuàng)新高后,10月庫存出現(xiàn)下跌,這也是近9個(gè)月以來首次環(huán)比下跌。

    “房貸新政對樓市的刺激作用還是非常明顯的,目前項(xiàng)目每天來電的咨詢量已經(jīng)翻了幾番,市場的反應(yīng)在逐步熱烈起來。”北京一在售項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    從目前庫存以及去化周期的數(shù)據(jù)來看,一線城市的庫存去化壓力得到了有效釋放。“一線城市今年放松限購的可能性不大,但是,隨著信貸政策的放松,改善型需求的入市門檻在降低,進(jìn)而能加快入市節(jié)奏。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期一些樓市提振的做法還在持續(xù)。如上海調(diào)整了普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn),將使得更多房源納入到這一體系中,進(jìn)而鼓勵(lì)各類購房者積極入市。

    推改善

    以北京為例,截至11月14日,北京可售住宅房源為8.8萬套,較10月中旬的9.2萬套下降近4000套。對此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,隨著開發(fā)商合理定價(jià)和購房者心理預(yù)期的改善,庫存房源正在被緩慢消化,預(yù)計(jì)在接下來的一段時(shí)間內(nèi),樓市成交量仍將保持增勢,樓市高庫存壓力將得以緩解。

    庫存去化壓力釋放的背后,則是一線城市改善型需求密集釋放的成因。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周(11月10日~11月16日)北京樓市共有5個(gè)老項(xiàng)目后期項(xiàng)目開盤入市,五個(gè)項(xiàng)目累計(jì)向市場新增563套房源。其中三個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)在每平方米3.5萬~6萬元之間不等,定位改善型客群的中高端樓盤發(fā)力。

    “定位改善型客群的中高端樓盤入市量增加,一方面來源于房企沖刺業(yè)績需要,在年末業(yè)績壓頂?shù)谋尘跋?利潤回報(bào)率更高的高端住宅成為房企沖刺全年業(yè)績的重要方式。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊對記者說道。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),10月份成交均價(jià)在500萬~1000萬的改善型產(chǎn)品累計(jì)成交508套,環(huán)比大增22%。單套面積在200平方米以上的商品住宅項(xiàng)目累計(jì)成交379套,環(huán)比大增50%。

    對此,任啟鑫分析表示,央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定規(guī)則,受益最大的為“賣舊買新”的首次改善型購房需求,“930”信貸新政發(fā)布后,這類客群的首付比例由6成降至3成,大舉降低了改善型需求的購房門檻。