官方詳解：“二手房”交易各項稅收如何繳

    3月30日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號），規(guī)定2015年3月31日起調整個人住房轉讓 營業(yè)稅政策，個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限由5年變成2年。新政實施以來，我省地稅系統(tǒng)各級房產交易分局和“12366”納稅服務熱線受理圍繞二手房交易的 咨詢量迅速攀升。那么個人轉讓“二手房”稅收政策和辦理流程都有哪些？省地稅局相關部門進行了歸納整理。

    ■新政要點

    一.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

    二.個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    三.個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    ■政策解讀

    一.普通住房和非普通住房如何區(qū)分？

    根據《河北省政府辦公廳關于切實做好穩(wěn)定住房價格有關工作的通知》（冀政辦〔2005〕14號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房原則上應同時滿足以下條件：住 宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

    二.二手房交易時間如何確定？

    根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號，以下簡稱89號文件）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權 證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，“契稅完稅證明上注明的時間”，指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證 和契稅完稅證明，且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋 產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

    三.無償受贈方式取得的住房對外銷售時，既有老本又有新本，購房時間如何確定？

    無償受贈方式大致分為兩種，執(zhí)行時間略有不同。

    第一種是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格 按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅 務部門辦理相關手續(xù)。

    第二種是通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)〔2005〕172號中有關購房時間的規(guī)定。

    四.滿2年不滿5年的二手房買賣，2015年3月30日已經完稅，但未辦理房屋過戶，能否享受此次調整后的營業(yè)稅優(yōu)惠？

    財稅〔2015〕39號文件從3月31日起開始執(zhí)行。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第52號令）第二十四條規(guī)定： “條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的 當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。”因此，本次交易在新政執(zhí)行前已經完稅，無法享受營業(yè)稅減免。

    五.二手房交易過程中都有哪些稅收優(yōu)惠？

    1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

    2. 個人銷售住房以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產轉讓所得”項目適用20%的稅率繳納個人所得稅。對個人轉讓自用5年 以上并且是家庭唯一生活用房所得，繼續(xù)免征個人所得稅。自用5年以上，指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治區(qū)、直 轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

    3.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

    ■稅務機關提醒

    1.準備并攜帶好各項證件資料：房屋產權證，有效身份證件（身份證、軍官證等），本人不能到場需受托人辦理的還需要提供委托書，房產原購入時發(fā)票、完稅票據等。

    2.如實填報成交價格。交易雙方有時故意隱瞞真實成交價格，以低價填報合同金額以達到避稅的目的。虛假申報成交價格屬于違法行為，而且一旦雙方發(fā)生糾紛，可能會給自己的利益造    成損失。

    3.如實申報家庭住房情況，買方或賣方是否為家庭唯一住房涉及稅收優(yōu)惠，在辦理房產交易納稅申報時必須如實申報家庭住房情況，否則一旦查出虛假申報以享受稅收優(yōu)惠的，稅務機關會追繳稅款、滯納金并依法進行罰款等行政處罰。

    ■實例分析

    一.普通住房：

    張三在市區(qū)有一套房子（唯一住房），房產證填發(fā)日期為2013年9月，契稅完稅證明上注明時間為2012年9月，房屋建筑面積為109平方米。李四夫婦（名下均無房產）決定購買，成交價50萬元。

    賣方張三需繳納的稅金：

    張 三提供的契稅完稅證明時間早于房屋產權證上注明的時間，應以契稅完稅證明時間作為購房日期，超過2年但未過5年。按照新政規(guī)定，可減免營業(yè)稅及城建稅、教 育費附加和地方教育附加等稅費。土地增值稅、印花稅按規(guī)定暫免征收。雖然是唯一住房，但不滿足自住5年以上的條件，個人所得稅不能減免。所以張三應繳個人 所得稅：500000×3%=15000（元）

    買方李四需繳納的稅金：

    李四購買的屬于普通住房（暫免征收印花稅），且符合唯一住房條件，按3%減半征收契稅。所以李四應繳契稅：500000×3%×50%=7500（元）

    二.非普通住房：

    王五在市區(qū)有一套150平方米的住房，該房2011年以70萬元購入。王五和趙六于2015年4月簽訂房產買賣合同，合同價為110萬元，評估價為100萬元。

    賣方王五需繳納的稅金：

    自2015年3月31日，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    營業(yè)稅：（1100000-700000）×5%=20000（元）

    城建稅：400000×7%=28000（元）

    教育費附加：400000×3%=12000（元）

    地方教育附加：400000×2%=8000（元）

    因王五房屋出售時未滿5年，不符合個人所得稅減免條件，故需繳納個人所得稅。因未能提供相關原始憑證，故按3%定律征收。應繳個人所得稅：1100000×3%=33000（元）

    買方趙六需繳納的稅金：

    按照規(guī)定，非普通住房契稅適用稅率為4%

    契稅：1100000×4%=44000（元）