一個(gè)月內(nèi)或再有重磅消息 三季度房?jī)r(jià)全面上漲

    4月20日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)的0.5個(gè)百分點(diǎn)。按2月份存款規(guī)模計(jì)算，本輪降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，利好之下可以產(chǎn)生成本降低效應(yīng)，使得房企和購(gòu)房者面臨更低的融資和信貸成本，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。同時(shí)市場(chǎng)各參與主體繼續(xù)看好樓市，進(jìn)而加速各類樓市資源流入市場(chǎng)，甚至推高房?jī)r(jià)。

    新政 降準(zhǔn)幅度超預(yù)計(jì)

    業(yè)內(nèi)人士分析，央行此次降準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度GDP增幅為7%，較去年全年7.4%的增幅有下滑，也創(chuàng)造了2009年一季度以來(lái)的新低。全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)13.5%，創(chuàng)下15年來(lái)的新低。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增8.5%，也呈現(xiàn)了一路下行的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，自2014年4月開始我國(guó)外匯占款負(fù)增長(zhǎng)已持續(xù)一年，今年3月末我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額相比去年年底減少1130億美元，外儲(chǔ)也連續(xù)三個(gè)季度下降。央行基本退出外匯市場(chǎng)的常規(guī)干預(yù)，原有的貨幣投放渠道受阻，因此迫切需要銀行釋放出更多信貸資金，對(duì)沖外匯占款放緩所導(dǎo)致的貨幣投放量減少。

    此外，在當(dāng)前高存準(zhǔn)率下，銀行資金成本居高難下，目前銀行新增存款的資金成本均在5.2%左右，繳納高額存準(zhǔn)率后，成本已接近6%，導(dǎo)致信貸成本超過(guò)工業(yè)企業(yè)5%左右的利潤(rùn)率，從而無(wú)法把貸款利率降到企業(yè)能承受的水平上。

    影響

    三季度房?jī)r(jià)或漲

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次降準(zhǔn)將帶來(lái)三個(gè)正面效應(yīng)：首先是成本降低效應(yīng)，使得房企和購(gòu)房者面臨更低的融資和信貸成本，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。其次是預(yù)期效應(yīng)，使得市場(chǎng)各參與主體繼續(xù)看好樓市，進(jìn)而加速各類樓市資源流入市場(chǎng)，甚至推高房?jī)r(jià)。第三，這次降準(zhǔn)會(huì)和此前各個(gè)利好政策形成疊加效應(yīng)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)等指標(biāo)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。

    合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)為，本次降準(zhǔn)是中央維穩(wěn)進(jìn)一步釋放的信號(hào)，繼“330新政”后持續(xù)釋放的流動(dòng)性規(guī)模有助將銀行貸款杠桿效能保持在較高水平。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，受流動(dòng)性規(guī)模擴(kuò)大影響，部分地區(qū)房貸實(shí)際執(zhí)行利率有望進(jìn)一步下降。

    方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，降息是降低資金使用成本，而降準(zhǔn)是向社會(huì)釋放更多流動(dòng)性，所以，未來(lái)能進(jìn)入股市、樓市的資金都將更多，市場(chǎng)購(gòu)買力將進(jìn)一步加強(qiáng)；同時(shí)，近期的利好樓市政策多得讓人麻木，可市場(chǎng)只會(huì)越來(lái)越亢奮，所以成交繼續(xù)攀升，而房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期時(shí)間也將進(jìn)一步縮短，一線城市個(gè)別樓盤已開始錄得上漲，三季度將全面上漲，四季度加速上漲，全年上漲很可能超過(guò)多數(shù)人去年底的預(yù)測(cè)。

    房企融資成本降低

    此次央行降準(zhǔn)有助于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)成本，提高放貸能力。據(jù)初步測(cè)算，此次降準(zhǔn)大約能釋放資金1.2萬(wàn)億元左右。其對(duì)于樓市的利好將顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額和房企的資金量都會(huì)放大。

    易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前的政策已考慮到房企的需求。從房企的實(shí)際情況看，很多房企在開發(fā)貸方面也還是面臨各類壓力。所以很多房企抱怨此前的利好政策實(shí)際上效應(yīng)不大。

    此次降準(zhǔn)政策，會(huì)使得房企面臨的融資成本繼續(xù)降低，某種程度上會(huì)改變金融機(jī)構(gòu)后續(xù)的信貸政策，進(jìn)而使得此類降準(zhǔn)實(shí)實(shí)在在為房企降低成本釋放利好效應(yīng)。

    廣州某大型地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人分析指出，降準(zhǔn)釋放了更多貨幣資金，開發(fā)商更容易獲得開發(fā)貸款，而信托、私募的利息也將有所下滑，房企將緩解資金壓力，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)也可能間接帶來(lái)降低貸款利率的效果。

    買家迎購(gòu)房“窗口期”

    目前，樓市利好政策不斷，買家該不該出手？ 業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商在市場(chǎng)回暖逐漸明顯的情況下，有可能實(shí)施價(jià)格回調(diào)以保證其集團(tuán)全年盈利水平。從大勢(shì)看，當(dāng)前中國(guó)降準(zhǔn)、降息通道已經(jīng)確認(rèn)，后續(xù)再進(jìn)一步的流動(dòng)性刺激措施仍值得期待，對(duì)購(gòu)房者而言應(yīng)把握政策機(jī)會(huì)、趁房?jī)r(jià)估值水平仍在低位果斷入市，盡早購(gòu)房。

    同策房產(chǎn)資源研究中心總監(jiān)張宏偉稱，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

    預(yù)測(cè)

    五一前后或有降息

    人民銀行行長(zhǎng)周小川上周在參加二十國(guó)集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)會(huì)議時(shí)透露，中國(guó)放松貨幣政策的空間很大，更說(shuō)：“我們的存款準(zhǔn)備金率也有空間，我們的利率也沒到零”，“空間肯定是有的，但是調(diào)節(jié)要精心，不是說(shuō)有空間就一定要用或者用足。”言猶在耳，央行上周日隨即祭出全面降準(zhǔn)及定向降準(zhǔn)組合拳。

    招行總行金融市場(chǎng)部高級(jí)分析師劉東亮表示：“鑒于本次降準(zhǔn)幅度較大，預(yù)計(jì)未來(lái)將迎來(lái)較有力度的降息，降息最快或在今年五一小長(zhǎng)假前推出”。他指出，大幅降準(zhǔn)配合大幅降息，可有力落實(shí)降低融資成本的目的，此外，后期財(cái)政政策的發(fā)力亦值得期待。

    今年至少還有兩次降準(zhǔn)

        易居研究院研究員朱光表示，目前貨幣政策總體穩(wěn)健，中央也要求未來(lái)貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健的基調(diào)，適度微調(diào)，但從實(shí)際來(lái)看，貨幣政策在操作過(guò)程中已經(jīng)趨于放寬。如果外匯占款持續(xù)保持低位，存款增長(zhǎng)較慢，貨幣政策中短期仍將繼續(xù)維持中性偏松，利率、準(zhǔn)備金率仍處下行通道，降息和降準(zhǔn)都有可能出現(xiàn)。預(yù)計(jì)今年至少還會(huì)降準(zhǔn)2次，當(dāng)然，具體次數(shù)還需看實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況。

    觀點(diǎn)

    股市贏利資金或進(jìn)入樓市

    股票近期大熱。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，最近股市行情影響著社會(huì)每個(gè)角落，不單樓市甚至夫妻關(guān)系等等。事實(shí)上股市抽走了近乎所有流動(dòng)資金，甚至把一些人吃午飯的錢都吸引進(jìn)去了，也影響了樓市的快速?gòu)?fù)蘇。但在“所有利好階段性出盡+市場(chǎng)嚴(yán)重恐高”情況下，下周恐怕是“大跌+市場(chǎng)中期調(diào)整的序幕”。

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，股市快速上漲第一階段過(guò)去后，受回調(diào)效應(yīng)及此前收益的影響，部分資金將重回樓市，如果說(shuō)第一階段股市抽走了樓市的錢，那么第二階段股市賺的錢將回來(lái)并開始支持樓市。樓市可能在5月飛速升溫。

    降準(zhǔn)對(duì)貸款有間接影響

    降息是下調(diào)房貸利率，降準(zhǔn)是降低存款準(zhǔn)備金率，增加市場(chǎng)貨幣的流通量。例如，如果存款準(zhǔn)備金率為7%，那就意味著金融機(jī)構(gòu)每吸收100萬(wàn)元存款，要向央行繳存7萬(wàn)元的存款準(zhǔn)備金，用于發(fā)放貸款的資金為93萬(wàn)元，倘若將存款準(zhǔn)備金率降到6%，那么金融機(jī)構(gòu)的可貸資金將增加到94萬(wàn)元。所以，降準(zhǔn)也就意味著貨幣流動(dòng)性已開始步入逐步釋放過(guò)程，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響最為直接，對(duì)客戶貸款的影響是間接的。