華潤(rùn)等地產(chǎn)央企改革提速 亮出混改等“新玩法”

    混合所有制改革、集團(tuán)業(yè)務(wù)和資源整合、股權(quán)激勵(lì)制度……最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)中掀起了一股央企變革風(fēng)。在政策環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀的助推下，借助體制機(jī)制改革，房地產(chǎn)央企也紛紛提出“新玩法”，從保利的5P戰(zhàn)略到華潤(rùn)的多元化經(jīng)營(yíng)，改革背景下，央屬房企創(chuàng)新正迎來(lái)黃金期。

    央企房地產(chǎn)公司改革提速

　　從去年下半年開(kāi)始，多家國(guó)資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權(quán)改革和人才激勵(lì)制度等方面的改革方案。

　　“保利是個(gè)P！”最近保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在微博“大爆粗口”，令業(yè)內(nèi)人士愕然。但同時(shí)令大家好奇的是，保利究竟發(fā)生了什么？

　　隨即，在4月16日，保利地產(chǎn)正式對(duì)外發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，即Peiban(陪伴)：養(yǎng)老地產(chǎn)、Promise(承諾)：全生命周期綠色建筑、Partner(拍檔)：社區(qū)O2O、PloyAPP：保利地產(chǎn)APP、Power(力量)：海外地產(chǎn)。

　　在信息碎片化時(shí)代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產(chǎn)大佬也是“蠻拼的”。5P戰(zhàn)略發(fā)布后，業(yè)內(nèi)將目光聚焦到央企房地產(chǎn)公司的改革上。

　　“實(shí)際上從去年下半年開(kāi)始，多家國(guó)資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權(quán)改革和人才激勵(lì)制度等方面的改革方案。同行聚在一起時(shí)，也會(huì)討論未來(lái)的變革還會(huì)有哪些可能。”某央企房地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　2015年，央企、國(guó)企變革的預(yù)兆似乎更為強(qiáng)烈。隨著行業(yè)變革逐步邁入深水區(qū)，央屬房企改革的步伐也在加快。從綠地借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)、人才激勵(lì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。

　　4月3日，同屬招商局集團(tuán)旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項(xiàng)”停牌。對(duì)此，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)這是招商局進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的動(dòng)作。

　　果不其然，招商局在最近發(fā)布公告表示，經(jīng)向公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)確認(rèn)，招商局集團(tuán)正在籌劃關(guān)于招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)。

　　就在3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團(tuán)、前海人壽和鉅盛華以6.88元/股的價(jià)格發(fā)行11.63億股，募資80億元。來(lái)自深圳的民營(yíng)企業(yè)寶能集團(tuán)掏出70億元換取了華僑城第二、三大股東地位。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，華僑城此次試水混改，給央企地產(chǎn)公司的所有制改革起到領(lǐng)頭羊作用。

　　動(dòng)作頻頻背后的政策邏輯

　　除了國(guó)資國(guó)企改革的政策引導(dǎo)，巡視組的進(jìn)駐也從側(cè)面影響了一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)制度和戰(zhàn)略層面調(diào)整。

　　央屬房企紛紛試水大變革，實(shí)則離不開(kāi)背后的政策導(dǎo)向。

　　3月7日，國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹透露，國(guó)務(wù)院成立了國(guó)企改革領(lǐng)導(dǎo)小組，由國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，國(guó)企改革實(shí)施方案即將面世，北京等地今年將相繼出臺(tái)國(guó)資國(guó)企改革實(shí)施規(guī)劃。

　　國(guó)企改革已不是新鮮事。此前上海國(guó)資國(guó)企改革20條的推出已經(jīng)打響了地方國(guó)資改革第一槍，綠地集團(tuán)借殼金豐投資上市成為其中的點(diǎn)睛之作。

　　昨日，停牌多日的金豐投資正式發(fā)布公告，稱公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易之重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市公司并購(gòu)重組審核委員會(huì)有條件通過(guò)。至此，綠地集團(tuán)重組金豐投資事宜取得了決定性的進(jìn)展，這標(biāo)志著綠地這家全球業(yè)務(wù)規(guī)模最大的房企即將實(shí)現(xiàn)整體上市，同時(shí)也意味著上海國(guó)資領(lǐng)域最大的混合所有制改革案例成功落地。

　　同時(shí)，天津、廣東、深圳等地的國(guó)有企業(yè)改革方案也在制定中。據(jù)媒體報(bào)道，深圳未來(lái)將對(duì)現(xiàn)有國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行全面盤(pán)整，其中房地產(chǎn)類企業(yè)及其股權(quán)成為重要的調(diào)整內(nèi)容。

　　政策引導(dǎo)下，包括中糧地產(chǎn)在內(nèi)的部分央企已拉開(kāi)大變革序幕。

　　去年7月，國(guó)資委確定了對(duì)中糧集團(tuán)等6家央企進(jìn)行國(guó)企改革試點(diǎn)。在國(guó)資委推動(dòng)的國(guó)企混合所有制改革中，中糧集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)之一，雖然目前整個(gè)改革方案還在設(shè)計(jì)階段，但從6個(gè)大悅城注入中糧置地，再到去年11月中糧置地改名大悅城地產(chǎn)，其已在業(yè)務(wù)板塊分拆上市方面展開(kāi)了大刀闊斧的改革。接近中糧地產(chǎn)人士稱，早在2012年3月，中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧就對(duì)外表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港單獨(dú)上市。

　　除了政策引導(dǎo)，在反腐背景下，巡視組的進(jìn)駐也從側(cè)面影響了一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)制度和戰(zhàn)略層面調(diào)整。

　　“最近同行見(jiàn)面都會(huì)互相打聽(tīng)巡視組的情況，其對(duì)整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏影響很明顯。”一央企下屬的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于巡視組進(jìn)駐，公司在經(jīng)營(yíng)工作推進(jìn)方面都更為謹(jǐn)慎。

　　“由于審查力度加強(qiáng)，公司以往的電商合作模式已經(jīng)行不通了，所以整體營(yíng)銷費(fèi)用明顯縮水，今年在營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略方面會(huì)有十分明顯的調(diào)整。”另一央企房地產(chǎn)公司相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　行業(yè)變革驅(qū)動(dòng)央企革命

　　近兩年凈資產(chǎn)收益率持續(xù)下滑，是國(guó)資委放行國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。

　　“近兩年來(lái)中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不十分亮眼。對(duì)于中糧集團(tuán)來(lái)說(shuō)，香港上市平臺(tái)不僅進(jìn)一步整合了集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的增值，可為其帶來(lái)積極收益。”上述接近中糧地產(chǎn)人士表示，中糧旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，實(shí)則與目前的行業(yè)形勢(shì)緊密相關(guān)。

　　房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢(qián)越來(lái)越難，這儼然已經(jīng)成為共識(shí)。

　　以國(guó)內(nèi)房企排名前十的保利地產(chǎn)為例，一直以來(lái)以強(qiáng)大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)多個(gè)城市強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122億元，同比分別增長(zhǎng)18.1%和13.5%。但另一方面，年內(nèi)公司結(jié)算毛利率為32.03%，較去年下降0.13個(gè)百分點(diǎn)；公司銷售凈利率13.05%，較去年同期僅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵。在未來(lái)，不僅是中小型房企，包括具備資源和資金優(yōu)勢(shì)的大型央企也需要通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　比如，中海、中建兩家地產(chǎn)商雖為“一母同胞”的兄弟公司，但內(nèi)部頗有競(jìng)爭(zhēng)意味，由于中建在開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)和管理水平上和中海仍有差異，這些差距體現(xiàn)在樓盤(pán)物業(yè)的品質(zhì)、售價(jià)以及公司的利潤(rùn)率上。中海在業(yè)內(nèi)以高利潤(rùn)聞名，打造項(xiàng)目能力強(qiáng)。而且，和萬(wàn)科喜歡以合作開(kāi)發(fā)迅速做大規(guī)模不同，中海強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)率。整合后，中海獲得母公司中建在中國(guó)內(nèi)地及倫敦持有的絕大部分物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(總建筑面積約1092萬(wàn)平方米)。在龍頭房企激烈廝殺的時(shí)代，整合后的中海在與萬(wàn)科、綠地、恒大等的競(jìng)爭(zhēng)中將更加有后勁。

　　一位國(guó)有上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降成為趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)有房企來(lái)說(shuō)，這直接影響到股東收益，因此凈資產(chǎn)收益率下滑，是國(guó)資委放行國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。

　　資產(chǎn)整合后的新打法

　　集團(tuán)業(yè)務(wù)整合、獲得母公司資產(chǎn)注入、合作拿地等經(jīng)營(yíng)變革更為凸顯。

　　在上述政策、行業(yè)背景下，央企的變革正在持續(xù)推進(jìn)。在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)整合的背景下，央屬房企的經(jīng)營(yíng)變革也更為凸顯。

　　“如何買(mǎi)地成為華潤(rùn)置地今年最大的改變。”華潤(rùn)置地副總裁、華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生對(duì)新京報(bào)記者坦言，自從去年底獲得華潤(rùn)集團(tuán)注入5個(gè)項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)從“單打”變“雙打”，今年在北京、上海等一線城市的土地市場(chǎng)采用合作方式頻頻買(mǎi)地。

　　其中最引人關(guān)注的就是，1月和首開(kāi)、平安合作，以86.25億元拍下北京白盆窯地塊；和招商、九龍倉(cāng)、平安合作，以86.9億元拍下亞林西西側(cè)地塊；3月，和珠海華發(fā)合作，以70.52億元拍下上海閘北地塊。

　　“公司今年鼓勵(lì)各區(qū)域公司積極買(mǎi)地，一方面是沒(méi)有放棄規(guī)模追求，另一方面是買(mǎi)地重新聚焦到一線城市來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。”蔣智生表示，華潤(rùn)置地今年拍下的地塊雖然總價(jià)高，但并沒(méi)有選擇地價(jià)過(guò)高、供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，而選擇在北京的南四環(huán)、上海的閘北這類相對(duì)市區(qū)的價(jià)值洼地。

　　無(wú)論是華僑城、華潤(rùn)置地還是中海地產(chǎn)，或仍在停牌的招商地產(chǎn)，受益于集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合、獲得實(shí)力雄厚的母公司資產(chǎn)注入，成為央企開(kāi)發(fā)商的最大利好。

　　醞釀兩年之久，中海與中建地產(chǎn)大整合的實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)終于在今年3月出臺(tái)，中海地產(chǎn)采用定向增發(fā)，吸納集團(tuán)注入的中建1092萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。

　　集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合將使今年中海的銷售額沖高，但也有熟悉中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然已達(dá)成了實(shí)質(zhì)協(xié)議，但中海系的整合還未全部完成。

　　券商高盛指出，中建地產(chǎn)注入的這批目標(biāo)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)后的毛利率為27%，低于中海地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的預(yù)期毛利率32%，預(yù)計(jì)注入的目標(biāo)資產(chǎn)折現(xiàn)現(xiàn)金流估值為360億元。

　　但也有熟知中海地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士指出，作為明星房企的中海地產(chǎn)內(nèi)部素來(lái)“自成一派”，接管中建地產(chǎn)的資產(chǎn)后，在整合上并非沒(méi)有挑戰(zhàn)。

　　混改中如何把人留住

　　混改將對(duì)引入管理層中長(zhǎng)期激勵(lì)、員工持股機(jī)制等形成巨大推動(dòng)力。

　　同時(shí)，曾備受房企推崇的職業(yè)經(jīng)理人制度正在經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)，以“利益共享”為核心的合伙人制度在房地產(chǎn)行業(yè)暗潮涌動(dòng)。繼房企龍頭萬(wàn)科去年推出事業(yè)合伙人與項(xiàng)目跟投制度后，碧桂園、龍湖、綠地等大型房企紛紛提出各自的合伙人計(jì)劃。從目前的形勢(shì)看來(lái)，地產(chǎn)央企今年起也將在混改大潮中開(kāi)啟“合伙人制度”試驗(yàn)。

　　記者獲悉，不止一家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在考慮制訂相關(guān)的“合伙人計(jì)劃”來(lái)鞏固企業(yè)的人才戰(zhàn)略。

　　“由于體制方面的限制，央企和國(guó)企骨干人員在薪酬待遇方面缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)力，這造成很多企業(yè)骨干人員的高流動(dòng)。”上述央企房地產(chǎn)公司相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著混改的推進(jìn)，企業(yè)將擁有大量的社會(huì)資本、民營(yíng)資本，因此應(yīng)該按照充分市場(chǎng)化的機(jī)制運(yùn)營(yíng)，而非簡(jiǎn)單套用過(guò)去國(guó)有企業(yè)的管理模式?；旄膶?duì)引入管理層中長(zhǎng)期激勵(lì)、職業(yè)經(jīng)理人和員工持股機(jī)制形成巨大的推動(dòng)力。

　　1月末，廣州老牌國(guó)企越秀地產(chǎn)公布了從項(xiàng)目入手的“合伙人”計(jì)劃，規(guī)定每間項(xiàng)目公司全體符合資格管理層成員所持的股權(quán)總共不超過(guò)該項(xiàng)目股權(quán)總額的10%，公司董事、最高行政人員以及發(fā)行人層面不參與計(jì)劃。公司還表示，高管持股計(jì)劃尚未有時(shí)間表，但一定是趨勢(shì)。

　　而在此次華僑城的混改方案中，除了引入外部資本外，還試圖激發(fā)內(nèi)生式的生長(zhǎng)，計(jì)劃推出股權(quán)激勵(lì)方案，向高級(jí)管理人員、中層管理干部及核心管理人員、技術(shù)骨干授予1.2億股，授予價(jià)格為4.73元/股。

　　中信建投研究員蘇雪晶表示，當(dāng)前正值國(guó)企改革窗口期，公司推行新一輪股權(quán)激勵(lì)，將股東與員工利益一致化。華僑城作為最早一批發(fā)布股權(quán)激勵(lì)的央企之一，2006年就啟動(dòng)了限制性股票激勵(lì)計(jì)劃，期限為8年，這8年也是公司旅游加地產(chǎn)業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)的8年，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到34.5%。相對(duì)此前版本，此次股權(quán)激勵(lì)規(guī)模更大，覆蓋更多中層干部，且對(duì)盈利質(zhì)量提出了更高要求。

　　變革帶來(lái)更多可能

　　變革將給企業(yè)注入新的資金與活力，但房企“調(diào)轉(zhuǎn)船頭”還需很長(zhǎng)時(shí)間。

　　“今年嘴巴要張得更大，產(chǎn)品要更多元。”華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜，包括合作拿地、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和開(kāi)發(fā)物業(yè)互補(bǔ)、以及開(kāi)發(fā)物業(yè)中快銷樓盤(pán)和利潤(rùn)樓盤(pán)的配比等多元化打法才能減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　華潤(rùn)置地年報(bào)指出，2015年至2018年將是公司新建持有物業(yè)(主要是萬(wàn)象城)投入運(yùn)營(yíng)的高峰期。

　　正如蔣智生所說(shuō)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的急速變革，包括華潤(rùn)、保利、中海、方興等在內(nèi)的央企房地產(chǎn)公司也看到了變革的優(yōu)勢(shì)。保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，今年保利地產(chǎn)將借助國(guó)企改革的契機(jī)，積極推進(jìn)公司在管理機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務(wù)上的改革創(chuàng)新，保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位和優(yōu)勢(shì)。

　　國(guó)泰君安證券分析師侯麗科表示，國(guó)企改革是今年改革的重點(diǎn)，資本注入、員工持股等方式預(yù)計(jì)將為一批房企注入新的資金與活力。龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，保利、招商、華僑城等公司的資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善將會(huì)最為明顯。格力地產(chǎn)等地方性國(guó)企的改革也將會(huì)收到明顯成效。

　　“長(zhǎng)久以來(lái)，央企在品牌可信度等方面保有極佳優(yōu)勢(shì)。之前，保利等央企已經(jīng)展開(kāi)以股權(quán)激勵(lì)制度，首開(kāi)、首創(chuàng)、越秀等國(guó)企也在股權(quán)制改革方面小有成效。央企在戰(zhàn)略方面的新打法，將會(huì)繼續(xù)助推企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，并找到新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。”蘭德咨詢總裁宋延慶介紹。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，生產(chǎn)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要特征，企業(yè)的前進(jìn)慣性很大。行業(yè)已經(jīng)變向，前方出現(xiàn)冰山，但房企調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　一位長(zhǎng)期研究央企上市公司的業(yè)內(nèi)人士表示，央企房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型變革并不存在制度上的障礙。但由于從屬于大型央企集團(tuán)，在集團(tuán)層面沒(méi)有明確改革方案的情況下，大多數(shù)公司也不愿做“出頭鳥(niǎo)”。但隨著各地改革指導(dǎo)方案的陸續(xù)出臺(tái)，將會(huì)有地方性國(guó)資控股地產(chǎn)企業(yè)加入到改革的隊(duì)伍中來(lái)。