房貸優(yōu)惠政策可能率先取消 營業(yè)稅可能部分修改

    新浪房產(chǎn)訊 臨近年底，08年10月22日出臺(tái)的以鼓勵(lì)住房消費(fèi)為目的的全國性救市政策之重頭戲——“7折利率優(yōu)惠政策”，執(zhí)行期限即將于年底到期。對于房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等優(yōu)惠政策是否有必要延續(xù)，業(yè)內(nèi)仍存在分歧。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：房貸優(yōu)惠取消的可能非常大。而且明顯要大于營業(yè)稅優(yōu)惠的減免。

　　首先從市場調(diào)整的必要來看

　　第一：是今年北京房價(jià)上漲的速度已經(jīng)超越07年全年漲幅：商品房累計(jì)漲幅52.2%。二手房累計(jì)漲幅39.1%。而且這樣的價(jià)格上漲是建立在樓市成交總量每月超過4萬套的基礎(chǔ)上的。70%以上的購買者選擇了貸款。這樣一旦價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。帶來的次貸風(fēng)險(xiǎn)非常大，簡單的說，如果價(jià)格回到年初水平，那么在今年6月以來買房的十幾萬套房源大部分將變成負(fù)資產(chǎn)。

　　第二：從房價(jià)的支撐點(diǎn)來說：目前的房價(jià)飛漲主要的原因是政策及信貸利好，還有大量的需求對通貨膨脹的預(yù)期。而沒有關(guān)注到目前為了應(yīng)對金融危機(jī)利率是近5年來最低。按照一套貸款100萬的房源計(jì)算，20年月供大概為6000左右，如果一旦出現(xiàn)通貨膨脹利率必然上調(diào)。恢復(fù)到08年底的話月供就將超過7500。這些都會(huì)帶來大量依靠目前寬松的金融政策置業(yè)人群的次貸危機(jī)。

　　第三：就是目前房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用已經(jīng)非常有限。首先，從房源交易構(gòu)成來說，二手房占據(jù)60%以上，而商品房比例越來越少。從一定程度上來說，商品房的建設(shè)才能對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用，而現(xiàn)在商品房的庫存總量僅北京依然超過30萬套。依靠信貸政策購房的低收入人群必然會(huì)縮緊其他的消費(fèi)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺少購買力，這都支撐不了房價(jià)繼續(xù)暴漲。所以次貸危機(jī)乃至市場泡沫現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)是越來越大。

　　其次從政策對市場的影響力度來看：

　　首先：營業(yè)稅優(yōu)惠是否取消帶來的影響是直接的，而且直接影響了購房者的購買能力，特別是對于剛性需求來說，營業(yè)稅優(yōu)惠一旦取消帶來的影響可能就是首付不夠。這樣給市場帶來的影響將非常大。

　　其次：而貸款政策的影響要小很多。貸款增加的是以后的月供，對于現(xiàn)在的消費(fèi)者來說很難做到理性置業(yè)，大部分都是透支需求。這樣對市場的影響要小很多。而且也能一定程度上抑制價(jià)格的猛漲。

　　第三從以前政策出臺(tái)的順序看

　　從政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控順序看，不管是從06年開始的調(diào)控還是07年底開始的收緊，首先出臺(tái)的政策肯定是金融層面的改變。而在同時(shí)涉及金融政策及交易環(huán)節(jié)——營業(yè)稅改變的時(shí)候，肯定會(huì)首先考慮影響比較小的貸款環(huán)節(jié)。

　　第四從今年的實(shí)際情況看

　　從今年的實(shí)際情況可以看出來：包括一系列針對2套房貸的收緊以及北京的84號(hào)文、南京的公積金收緊。這些政策都從金融政策限制買房人群出現(xiàn)過熱的情況。

　　1： 7月份北京市啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月行動(dòng)，加大對開發(fā)企業(yè)不按期開盤、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購等違法、違規(guī)行為的整頓力度。

　　2：銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人廖岷7月23日表示，銀監(jiān)會(huì)始終嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，堅(jiān)決打擊“假按揭、假首付、假房價(jià)”等行為。對二套房貸款業(yè)務(wù)中的各種違規(guī)問題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將及時(shí)予以嚴(yán)肅處理

　　3：國稅總局7月下發(fā)通知，針對房地產(chǎn)市場上存在的稅收問題，要求各地根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營鏈條將所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍。其中，通知除了要求各地要重點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核，還明確提出“二手房交易中納稅人申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅”，要求嚴(yán)查二手房交易做低合同價(jià)行為。

　　4：9月1日，銀監(jiān)會(huì)84號(hào)文出臺(tái)，以后貸款的交易，房屋評(píng)估值將取銀行評(píng)估值及納稅時(shí)的低值。徹底堵住了大部分房源黑白合同避稅的空間。

　　這一系列政策主要是二套房貸及銀監(jiān)會(huì)84號(hào)文的影響最大。從目前的市場成交來看已經(jīng)對樓市產(chǎn)生了很大的影響。本次樓市成交高峰產(chǎn)生的基礎(chǔ)：交易環(huán)節(jié)的政策優(yōu)惠及寬松的金融政策都已經(jīng)有了收緊的政策。對購房者的影響已經(jīng)在市場的實(shí)際成交中出現(xiàn)，這也是9月到10月價(jià)格出現(xiàn)下滑的主要原因。