新政落地助樓市重歸新平衡點 樓市成交量價齊跌

    國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的“2015年1－3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，一季度樓市成交量價齊跌，開發(fā)商到位資金首現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速甚至跌破10%……

　　為穩(wěn)定住房消費，3月以來，中央出臺了一系列樓市新政。降息、調供應與促需求并舉，降首付與減稅齊發(fā)……業(yè)內人士認為，在近期政策的頻繁刺激之下，改善型購房人群正加速入市，二季度市場上行行情可期。但在經(jīng)歷成交量透支性增長之后，市場后勁依然存在不確定性。各地應積極響應中央政府號召，從穩(wěn)定住房消費需求出發(fā)，推動房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

　　一季度樓市成交量價齊跌

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1－3月份，住宅銷售面積16079萬平方米，同比下降9.8%；住宅銷售額10062億元，同比下降9.1%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，一季度適逢春節(jié)假期前后，房地產(chǎn)進入銷售淡季。如從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從數(shù)據(jù)來看，樓市“一季報”的數(shù)據(jù)不算很好。“因為‘330’新政在一季度末才出臺，政策效應尚未體現(xiàn)在當季的數(shù)據(jù)上。實際上，3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響，但從3月中下旬開始成交量價開始發(fā)力，3月成交量同比和環(huán)比均實現(xiàn)上漲，漲幅分別為13%和63%。并且，一線、二線、三四線各能級城市表現(xiàn)依次從優(yōu)到劣，環(huán)比漲幅均超50%。”

　　以長三角地區(qū)三大標桿城市——上海、南京和杭州為例，3月份上海商品住宅表現(xiàn)為量升價跌，成交面積環(huán)比上漲超過80%，成交均價為27922元／平方米，環(huán)比下跌4.6%；南京商品住宅成交套數(shù)超過5000，環(huán)比上升64.8%；杭州一手房成交超過6000套，環(huán)比上漲80.51%；成交面積環(huán)比和同比上漲均超過60%。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫存環(huán)比回落，其中無錫下跌超過140萬平方米，青島和沈陽則下跌了50萬平方米左右。

　　一季度土地交易慘淡

　　3月份，房企到位資金首現(xiàn)負增長。數(shù)據(jù)顯示，2015年1－3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。

　　根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，上榜房企業(yè)績全面下滑，一季度排名前20的企業(yè)僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

　　開發(fā)商在資金方面的“捉襟見肘”直接導致全國土地市場交易的慘淡。數(shù)據(jù)顯示，前3月，全國土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)了30%左右的驟降。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%；土地成交價款1123億元，下降27.8%。

　　一家香港上市房企高管告訴記者，現(xiàn)在公司的策略是：不買地、不開發(fā)，或者少拿地、慢開發(fā)。“現(xiàn)在買地價格高，房子又賣不出去；利潤很薄，開發(fā)成本又太高，幾乎不賺錢。原來，大型開發(fā)商利潤率一般在15%左右，現(xiàn)在超過10%的開發(fā)商已經(jīng)很少了。我們現(xiàn)在能做的只能是縮小投資規(guī)模。”

　　數(shù)據(jù)也從側面佐證了大多數(shù)開發(fā)商的心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏分析認為，“未來的趨勢是，大牌開發(fā)商會收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強一線城市布局。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達6成，創(chuàng)歷史新高。”

　　新政助力樓市走向新平衡

　　3月以來，樓市政策紅利不斷。

　　先是央行從3月1日起下調金融機構人民幣貸款基準利率0.25個百分點，降低了購房貸款成本；再是3月27日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布新政，正視國內樓市供應結構性過剩問題，提出多種解決方法，意欲從供應端出發(fā)，在行業(yè)根源上調節(jié)市場供求矛盾；3月30日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調至4成，公積金貸款購買首套房首付最低降至2成。同日，財政部發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　中原集團研究中心認為，政策的不斷放松對市場心態(tài)及預期影響顯著，這將成為短期內激發(fā)市場交易活躍的巨大動力。預計在各地政策的頻繁刺激之下，前期觀望人群有望加速入市，后市上行行情可期。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月過去近半，整體市場表現(xiàn)好于3月。全國40個典型城市的成交量較3月同期上升5%。北上廣深等一線城市的4月累計成交量更是分別同比上漲86%、20%、64%、50%。

　　但業(yè)內人士提醒，從“330新政”之后的成交數(shù)據(jù)來看，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現(xiàn)仍然較弱。可見，政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。整體而言，由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調整尚未到位，中國樓市供需關系正在走向新平衡。