市場變"臉" 房地產(chǎn)新常態(tài)下凸顯三大變化

    近半年多時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場再一次走到“十字路口”：過往的“狂飆突進”告一段落，多領域“數(shù)據(jù)拐點”開始出現(xiàn)。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多方人士指出，隨著中國經(jīng)濟步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場走勢、政府調(diào)控方式以及開發(fā)商購房者的心態(tài)，也都發(fā)生了相應的變化。房地產(chǎn)業(yè)有望進入降速運行、提質增效的新階段。

　　市場的“臉”在變：

　　行業(yè)增速創(chuàng)下10年最低

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年起，盡管個別地區(qū)的樓盤仍有上漲動能，但行業(yè)整體高速增長的時期已經(jīng)“告一段落”。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長10.5％，同比增速創(chuàng)過去十年最低水平；商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7％，降幅同樣創(chuàng)過去十年最低水平。

　　此外，去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6％。回顧以往數(shù)據(jù)，自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢，僅2008年和2014年出現(xiàn)下降。據(jù)中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶、易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱等分析人士判斷，房地產(chǎn)行業(yè)增速趨于平緩，且這一趨勢不可逆轉。甚至有業(yè)內(nèi)人士預測，“就算全面取消限購，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂。”

　　這個結論主要是基于兩點原因：一是國內(nèi)需求結構發(fā)生變化。據(jù)民生證券研究院宏觀經(jīng)濟研究員朱振鑫測算，目前中國20－29歲人口占比約為17％，而未來十年這個數(shù)字可能降至10％左右，適婚人口比例的下降，將導致住房需求的減少。此外，目前中國的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國的67平方米，但已接近大部分發(fā)達國家，遠高于一些新興市場。比如，英國是35.4平方米，日本是36.6平方米，韓國是26平方米。香港地區(qū)則僅為15平方米；二是市場供求關系發(fā)生變化。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，很多房地產(chǎn)商樂于將市場需求定義為“剛性需求”，這在當前房價水平下已經(jīng)發(fā)生了變化。以北京等一線城市為例，確實有很多需要改善居住條件的家庭，但沒有支付能力的居多；還有很多年輕人選擇了租房來代替買房。這些都表明，住房需求不見得一定是“剛性需求”，開發(fā)商蓋的房子也不一定總能賣得出去。

　　政府的“手”在變：

　　減少直接干預，發(fā)揮市場功能

　　行政主導的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)多年，一些以“抑制改善型需求”、“短期內(nèi)控制房價”為目的的做法屢遭市場質疑。從2014年下半年起，這一情況有了實質性的改變。目前，除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)地區(qū)均已取消或放寬限購政策。記者在一些重點城市看到，隨著限購政策的逐步退出，房價卻未見明顯大幅上漲。

　　去年10月，天津取消限購政策，最終全年新建商品房平均交易價格10679元／平方米，同比增長1.4％；在山東省濟南市，去年7月取消的限購政策也沒有對房價產(chǎn)生大的影響，全年新建商品房銷售均價8135.74元／平方米，同比增長5.59％。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長馮俊等業(yè)內(nèi)人士看來，目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是結構上的供求不匹配，“去干預化”或“去行政化”，就是允許房地產(chǎn)市場自行調(diào)整，是要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。

　　“政府要做的，是取消一些不再合理的干預，要敢于給市場自身一個表現(xiàn)的機會。‘調(diào)控’這個詞可以退出歷史舞臺了，改為‘改革’或‘調(diào)整’可能更為恰當。”一些業(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者看到，近段時間以刺激住房消費為目標的新一輪改革相繼在各地出現(xiàn)。如各地銀行二套房貸首付比例調(diào)整為40％，個人轉讓住房營業(yè)稅免征年限由5年變2年。這些改革措施的一個共同點，是政府專注于提升百姓住房消費能力，允許市場自發(fā)調(diào)節(jié)。

　　業(yè)內(nèi)呼吁，原來房地產(chǎn)調(diào)控政策不支持改善性住房?，F(xiàn)在既然全面建設小康社會，老百姓的幸福感也來源于住房條件的改善，政府就必須實打實地提高百姓住房消費能力，減少稅費和利息負擔。據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群是非常必要的。

　　供需的“眼”在變：

　　不再“緊盯”政策，以“我”為主

　　記者過去幾年調(diào)研房地產(chǎn)市場時，一大感受是無論開發(fā)商、購房者還是專家學者，采訪對象三句話不離“調(diào)控”。“國五條”、“國十條”都是大家展望市場走勢的根據(jù)。而今年的一個不同現(xiàn)象，是各方對政策的關注少了，紛紛打起了自己的“小算盤”。

　　接受記者采訪的一些開發(fā)商表示，嚴峻的市場考驗正在到來。一方面，是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率向社會平均利潤率回歸。另一方面，市場競爭加劇，部分實力弱的開發(fā)企業(yè)將面臨市場淘汰的風險。

　　天津一位在房地產(chǎn)市場摸爬滾打二十余年的公司高管告訴記者，“研究政策不如研究市場。企業(yè)拿地就能賺錢的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在想賣房子，就要推出高附加值的產(chǎn)品。比如我們花大價錢引進一種空氣循環(huán)系統(tǒng)，保證樓內(nèi)恒溫恒濕。雖然增加了成本，但可以在銷售過程中增加優(yōu)勢。不僅是我們，其他開發(fā)商也都拿出來自己的看家本領，都在提高品質上下功夫。”萬科集團原高級副總裁毛大慶也坦言，“把房子做精才是更重要的事情。”

　　學者分析，過去我國房地產(chǎn)市場是典型的政策市、貨幣市，非理性投資是房價快速上漲的一個重要原因。但隨著近年來房地產(chǎn)相關制度的完善，房產(chǎn)稅立法進程的加快，住房價格漲幅回落、甚至出現(xiàn)絕對下降，百姓住房消費理念也發(fā)生了轉變，這將成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關鍵因素。