專家：北京房地產(chǎn)市場要擴需求 限購政策有調(diào)整空間

    在前天由K2地產(chǎn)舉辦的“京西新機遇 v7荷塘月色京西宜居生態(tài)發(fā)展論壇”上，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志表示，從近四年的房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)來看，政策性住房、自住房、普通商品房等的供應(yīng)總量約達到160萬套，基本解除了供需失衡的問題，滿足了具備購房條件家庭的需求。“北京房地產(chǎn)市場將來如果要得到成交量上的一個增長，還得從擴需求上面發(fā)力。如果一季度的市場態(tài)勢延續(xù)到二季度，政府很有可能在限購制度上作一些修正。”

　　陳志表示，從全國房地產(chǎn)市場上來看，已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖的跡象。4月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，房價下降的城市有50個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個，房價上漲城市明顯增多。

　　在陳志看來，北京第一季度表現(xiàn)不很差也不很好。“北京一季度含自住房的成交數(shù)據(jù)接近1.6萬套，需求還可以，開局不錯。但是經(jīng)過細分，將自住房扣除，純商品房的成交量存在隱憂，一季度純商品房成交量大約在9800－9900套之間，僅接近2012年同期1萬余套的水平。”

　　陳志分析，北京房地產(chǎn)市場總體價格會因為過激的土地出讓方式持續(xù)走高。“北京呈現(xiàn)交易量縮小，價格走高的趨勢。這主要源于供給高價化以及成交高價化的趨勢，豪宅的成交拉高了均價。”

　　“雖然中央刺激政策出臺，但是還沒有在北京落地。稅費、利率的降低，只是降低了入市門檻和還貸壓力。930政策以及330政策活躍了二手房市場，但是對于新房的刺激還是有限。數(shù)據(jù)顯示，非京籍購房不到一成，北京市場如果要得到成交量的增長，還是需要在限購政策上做文章。”陳志判斷，“如果一季度的態(tài)勢延續(xù)到二季度，政府很有可能在限購制度上作一些修正。”

　　然而，論壇現(xiàn)場另外一位嘉賓并不認同限購政策松動的說法。全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會副秘書長黃嵐表示，“由于人口限制的大方向，北京市政府不敢在限購上有動作，今年限購政策不可能出現(xiàn)變動。”

　　黃嵐預(yù)測，北京房地產(chǎn)市場細分上來看，頂級豪宅今年將出現(xiàn)激烈廝殺的局面，“在供應(yīng)量劇增的情況下，反腐力度加大，市場經(jīng)濟不太景氣，原來的主力購房需求卻萎縮，互聯(lián)網(wǎng)新貴雖然崛起，但是他們眼光非常挑剔，豪宅必須走差異化的路線，才能在市場站住腳。”

　　“改善型住房過去被限制了，被歸類在投資、投機的行列，很多真正需要改善的人群被誤傷。如今政策利好，第三季度將在市場數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。”

　　黃嵐表示，剛需市場對于房價尤為敏感，政策刺激很容易出現(xiàn)恐慌搶購，所以河北燕郊才會出現(xiàn)連夜排隊買房的局面。“通州一感冒，燕郊就發(fā)燒。北京周邊剛需住宅已經(jīng)回暖，上半年表現(xiàn)將會上升。”

　　針對京西區(qū)域的發(fā)展，陳志表示，長陽良鄉(xiāng)最先發(fā)展起來，主要還是普通住宅，供給體量大。“房山區(qū)缺少的是高端的類別墅產(chǎn)品，v7荷塘月色戶型在100多平方米總價不貴，別墅產(chǎn)品又將生活品質(zhì)提升，將會有一些機會。”

　　黃嵐也表示，v7荷塘月色作為第二居所，需要更好的資源配套以及更好的服務(wù)，來滿足改善型購房家庭的復(fù)合式需求。