不動產登記拉開帷幕 樓市調控手段面臨4個轉向

    去年12月22日，中國政府網正式公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。

    根據(jù)《條例》，未來我國不動產登記將實現(xiàn)多層次信息共享，其中國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。

    事實上，全國省級不動產統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開帷幕。同時，不動產立法工作也在推動。截至目前不完全統(tǒng)計，全國至少已有17個省(區(qū)、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產統(tǒng)一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經正式建立不動產登記聯(lián)席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統(tǒng)一登記領導小組，啟動了相關工作。

    不動產登記信息納入管理基礎平臺 “以人查房”意義重大

    從不動產登記工作計劃來看，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。

    而從不動產登記工作近期市場關注的熱點來看，主要有兩個：一個是去年12月底中國政府網剛剛正式公布《不動產登記暫行條例》，雖然《條例》比預期晚了幾個月時間，但還是露出了真面目，還重點提及“各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”；

    另外一個就是依法“以人查房”盡管沒有明確寫進《不動產登記條例》，但從當前公布的內容來看，第二十八條里面已經提及“查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料”，這也就意味著，盡管 “以人查房”不會像之前媒體報道的那樣可以隨意查詢，但不動產登記仍然具備“以人查房”的功能，對于整個樓市來講仍然有重要的意義。

    “差別化”措施對樓市進行分類調控 調節(jié)存量房城市供求關系

    那么，不動產登記工作的推進對于房地產市場調控來講有哪些意義？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯(lián)網。盡管個人住房信息登記聯(lián)網只是不動產登記的一小部分，但是，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節(jié)存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極的意義。

    首先，個人住房信息聯(lián)網是以稅費為主的調控手段開展的必要技術條件。

    從城市個人住房信息系統(tǒng)來講 ，截至目前，約有60個城市的住房信息聯(lián)網工作已經完成，下一階段的目標是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設部（住建部）聯(lián)網的作用和目的角度而言，房地產稅（房產稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍需要家庭房產的詳細數(shù)據(jù)作為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。從中長期來講，（60個或更多城市的）聯(lián)網為全國范圍內開征房地產稅（房產稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性需求起到一定調節(jié)作用，房產稅才會真正發(fā)揮它的作用。

    其次，全國個人住房系統(tǒng)的建立可出臺“差別化”措施進行分類調控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調節(jié)房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利。

    當前，國家相關部門設法將全國個人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機現(xiàn)象，可有針對性地出臺差別化措施進行分類調控（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等），從而達到抑制房地產投資投機現(xiàn)象，也可以避免像之前調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

    第三，不動產登記后，可在存量房領域利用差別化“空置稅”等措施調節(jié)城市供求關系。

    不動產登記后，可在此基礎對各個城市存量“空置房”作出判斷，可據(jù)此對存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施，發(fā)揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關系緊張的局面。

    第四，不動產登記促使樓市長效性調控機制逐步形成。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看，2014年及未來幾年內，當宏觀經濟結構改革初有成效，宏觀經濟逐步好轉之時，在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎上，房地產稅（房產稅）、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行，關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。