房產(chǎn)登記在夫妻一方名下 購買此類二手房需謹(jǐn)慎

    買賣二手房每天都在發(fā)生。對于買房人來說，關(guān)鍵是要確認(rèn)賣房人是不是房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，即房產(chǎn)證上登記的名字是誰，房子就是誰的。這個問題看似簡單，然而當(dāng)購買的是登記在夫妻一方名下的共同共有房屋時，仍有不少買家“叫苦連天”。近日，重慶市巴南區(qū)人民法院審理了一件因二手房買賣產(chǎn)生的糾紛，再次給購房者敲響了警鐘。

    2013年6月，廖近（化名）與周琴（化名）簽訂二手房買賣合同，約定周琴將登記在其名下的一套房屋賣給廖近。廖近在確認(rèn)了房產(chǎn)證登記的只有周琴一個人名字后，便向周琴支付了購房款，雙方商定過幾天就去房管局過戶。但在當(dāng)天晚上，廖近接到一個電話后，頓時傻了眼，周琴的丈夫王某不同意出售該房屋。

    之后，廖近堅持要求周琴過戶，而周琴以丈夫不同意為由拒絕過戶。無奈之下，廖近一致訴狀將周琴夫婦訴至法院。

    巴南法院經(jīng)審理認(rèn)為，廖近與周琴簽訂的二手房買賣合同雖有效，但因房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移登記至廖近名下，仍不符合善意取得的條件，在王某已明確表示拒絕出售房屋的情況下，廖近過戶的請求已無法實現(xiàn)。

    在法院向廖近釋明其可變更訴訟請求的情況下，廖近仍堅持其原來的訴訟請求，拒絕作出變更，法院遂駁回廖近要求過戶的訴訟請求。廖近不服提起上訴，在二審法院的主持下，廖近與周琴最后達成調(diào)解協(xié)議，周琴如數(shù)退還了已收的購房款并賠償了損失。

    法官說法：

    承辦法官解釋，按照《婚姻法》的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，如無特殊約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同所有，即不論登記為一人還是二人所有，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第十一條“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”之規(guī)定，第三人善意取得必須具備三個要件：善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。缺乏三個要件的任何一個，均不構(gòu)成善意取得，應(yīng)按無權(quán)處分處理。

    本案中，如果周琴已單方將房屋過戶給廖近，善意取得就完成了，丈夫王某亦無權(quán)追回。但只要還沒有過戶，丈夫王某不同意出售房屋這一夫妻共同財產(chǎn)，廖近就無法如愿。

    承辦法官建議，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，部分二手房賣家對房價上漲的預(yù)期提高，難免心生悔意。因此，在購買二手房時，賣家除了審查房產(chǎn)證登記信息以外，不妨多問賣家一句“你結(jié)婚沒？”，以免遭受不必要的損失。