承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
樓市及信貸政策的寬松,讓房地產(chǎn)市場預(yù)期不斷回暖,不過上市房企一季度整體業(yè)績卻不盡如人意。目前披露一季報(bào)或業(yè)績預(yù)告的46家房企中僅有三成業(yè)績增長,多數(shù)房企盈利出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,近期樓市新政以及央行降息降準(zhǔn)所釋放的流動性,將對樓市起到帶動作用,二季度將成為開發(fā)商去庫存的關(guān)鍵時(shí)期。
利潤率持續(xù)下滑
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,截至4月20日,兩市共有46家房企披露了一季報(bào)或業(yè)績預(yù)告,一季度業(yè)績增長或扭虧的公司共16家,占比僅為三成。多數(shù)房企一季度業(yè)績面臨較大的增長壓力。
萬科預(yù)計(jì)一季度盈利6億元至7億元,同比下降54%至61%。公司表示,一季度業(yè)績同比下降的主要原因是上年同期結(jié)算中高毛利項(xiàng)目多、投資收益高。由于房地產(chǎn)結(jié)算具有季節(jié)性規(guī)律,一季度竣工及結(jié)算量占全年總量的比例往往較低。萬科預(yù)計(jì),2015年一季度實(shí)現(xiàn)的竣工面積僅占全年竣工量的5.5%至6.0%。
保利地產(chǎn)一季度業(yè)績表現(xiàn)良好。公司預(yù)計(jì)一季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比將增加50%左右,主要原因是竣工結(jié)算面積增加導(dǎo)致營業(yè)收入同比增長,以及毛利率較高的項(xiàng)目結(jié)算金額比重較大,整體毛利率同比提高。此外,華夏幸福、金融街、泰禾集團(tuán)等公司一季度業(yè)績均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長。
在一季度業(yè)績下降的房企中,多數(shù)企業(yè)的業(yè)績下滑幅度均在50%以上。國興地產(chǎn)、渝開發(fā)、中航地產(chǎn)、世榮兆業(yè)等房企則預(yù)計(jì)一季度首虧。
“一季報(bào)房企業(yè)績不好主要是企業(yè)銷售節(jié)奏的變化。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,大部分企業(yè)在2013年的銷售完成情況較好,因此預(yù)留了大量簽約結(jié)轉(zhuǎn)到2014年年初。但2014年企業(yè)整體銷售完成情況較差,大部分企業(yè)反而透支了2015年年初的簽約。
此外,房企的利潤率也進(jìn)入下行區(qū)間。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,2014年房企整體毛利率為32%,較2013年下降1個(gè)百分點(diǎn),毛利率呈現(xiàn)逐季下滑的態(tài)勢。在2015年一季度,部分房企也將業(yè)績下降原因歸因于高毛利項(xiàng)目結(jié)算減少。
“投資需求一直是過去樓市高增長的動力之一,但隨著理財(cái)產(chǎn)品興起以及股市回升,吸引了部分資金轉(zhuǎn)向這些領(lǐng)域,再加上房地產(chǎn)未來增值不確定,因此房地產(chǎn)投資需求出現(xiàn)顯著回落。”張大偉表示,房企利潤率越來越低的趨勢已經(jīng)難以改變。
迎來去庫存關(guān)鍵期
隨著政策逐步寬松,樓市預(yù)期正明顯改善。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),2015年樓市有望向好,房企業(yè)績壓力將有所緩解。
近期央行宣布降準(zhǔn),分析人士認(rèn)為,這將對樓市產(chǎn)生一定帶動作用。對此,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,一系列“穩(wěn)增長”政策逐步發(fā)力,再加上此前公積金新政、降息等多方面利好,二季度將成為“去庫存”的關(guān)鍵時(shí)間段,樓市整體有望“量增價(jià)穩(wěn)”。
“流動性寬松,銀行按揭貸款的利率折扣也將出現(xiàn)一定幅度的降低,減少購房人的貸款成本。對于開發(fā)企業(yè)來說,由于去年樓市調(diào)整而出現(xiàn)的資金鏈緊繃的情況也將有所緩解。但在樓市存量較大而需求整體疲軟的情況下,漲價(jià)銷售依然不是理性的策略。降準(zhǔn)將使得開發(fā)企業(yè)迎來去庫存和回籠資金的良機(jī)。”胡景暉表示。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,樓市新政出臺后至4月中旬,北京商品住宅成交排行前50位的項(xiàng)目當(dāng)中,除領(lǐng)秀慧谷之外,其他49個(gè)項(xiàng)目3月份均有連續(xù)成交。與3月相比,新政后成交均價(jià)出現(xiàn)下滑的項(xiàng)目有23個(gè),均價(jià)上漲的項(xiàng)目有26個(gè)。其中,漲幅超過5%的有6個(gè),而下跌幅度超過5%的則未出現(xiàn)。
“大量漲價(jià)的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,由于目前“一房一價(jià)”因素的影響,月度成交均價(jià)漲跌幅度在5%以內(nèi)即可認(rèn)定為走勢平穩(wěn)。由此可以看出,新政之后的半個(gè)月時(shí)間內(nèi),大部分在售項(xiàng)目仍然以“平價(jià)走量”為主,價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。
分析人士指出,盡管樓市新政出臺將促進(jìn)改善型需求釋放,但目前大部分開發(fā)商在去庫存的壓力下,加快周轉(zhuǎn)依然是多數(shù)開發(fā)商主要的銷售策略。