樓市再"躁動":國企強(qiáng)拿地 外資重回一線城市

    就在國企大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場之際，外資機(jī)構(gòu)投資的焦點(diǎn)從二線城市重回一線城市，這向中國經(jīng)濟(jì)暗示了什么

    近期，國企在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勢，國企特別是央企更是多次成為“地王”買家。與此同時，外資機(jī)構(gòu)投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)正從二線城市回到一線城市。

    一些業(yè)內(nèi)人士提出，部分國企借助資金優(yōu)勢進(jìn)行“非理性”擴(kuò)張，將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，刺激房價過快上漲，加速泡沫產(chǎn)生，并增加后市調(diào)控的難度。

    針對有關(guān)部門將對房地產(chǎn)領(lǐng)域外資“松綁”的消息，接受《瞭望》新聞周刊記者采訪的多位專家認(rèn)為，“松綁”外資投資對內(nèi)地房地產(chǎn)市場所帶來的沖擊不容忽視，當(dāng)前宜探索加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監(jiān)管。

    國企表現(xiàn)強(qiáng)勢

    來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前十強(qiáng)中，僅有綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)3家民企和世茂房地產(chǎn)1家港企，包括前3名在內(nèi)的其余6家企業(yè)均為國企。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，2007年A股市場排名前十的房企中有6家是民企，而今年則是國企“一統(tǒng)天下”。

    在土地市場上，國企表現(xiàn)比較強(qiáng)勢，是部分“地王”的主要買家。今年4月29日，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價高達(dá)4.6萬元/平方米，成為今年樓市回暖過程中重點(diǎn)城市首個“地王”。

    國有資本主要通過三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一是通過地方政府控股的城投公司進(jìn)入當(dāng)?shù)氐囊患壨恋亻_發(fā)市場；二是憑借資本優(yōu)勢進(jìn)入土地二級市場；三是收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場是國企爭奪最激烈的領(lǐng)域。

    目前活躍在房地產(chǎn)市場一線的國企可分兩類，一類是保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等老牌房地產(chǎn)國企，另一類是中鐵、中冶、中化、中電等新興房地產(chǎn)央企集團(tuán)。

    有媒體報道稱，國資委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達(dá)80多家。

    與此同時，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)退出重點(diǎn)城市苗頭。《浙商》雜志日前針對30家較為知名的民營房企作了調(diào)查。這30家房企中，有18家房企今年以來沒有拿過一塊地。綠都控股集團(tuán)有限公司董事長邵法平說：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價過高，我們不敢貿(mào)然拿地。”而在拿過地的12家民營房企中，有7家企業(yè)所購?fù)恋匚挥谀蠈?、黃山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。

    貸款變得“特別寬松”

    上海徐匯區(qū)一大型國資房企負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，今年以來公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動找上門，請求“幫幫忙”貸點(diǎn)款。

    民生銀行日前發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，國有資本涌入房地產(chǎn)市場，有三大因素：首先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，國企的主業(yè)正因消費(fèi)不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國企急于擴(kuò)大房地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的利潤彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。

    本刊記者采訪了解到，原先國資委規(guī)定只有16家央企可以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其他企業(yè)不能進(jìn)入。但近年來，央企的部分企業(yè)，特別是傳統(tǒng)加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益下降，出口又受影響，所以企業(yè)傾向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資。

    長期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專職副主任孫鐘炬認(rèn)為，國企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險意識”推動，也是“利益驅(qū)動”使然。今年以來房地產(chǎn)業(yè)迎來了一個反常的“黃金時期”，更增強(qiáng)了企業(yè)的冒險意識。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個“短平快”的行業(yè)，效益高，風(fēng)險卻小，被很多企業(yè)視為很好的投資渠道。

    “國企熱”之爭

    目前，對房地產(chǎn)業(yè)“國企熱”仍存在不同認(rèn)識。贊成者認(rèn)為，國企尤其是央企擁有穩(wěn)固的資金鏈和強(qiáng)大的開發(fā)能力，能促進(jìn)土地資源的充分利用和深度開發(fā)。還有人認(rèn)為，國企拿地是行政力量對房地產(chǎn)市場的管控手段之一，將為日后的按市調(diào)控創(chuàng)造更多主動權(quán)。

    而一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國企“強(qiáng)悍”入市，是抬高地價，加快房價上漲的重要原因。港資房企湯臣集團(tuán)董事助理趙勤奮說，以上海為例，目前外環(huán)線以外，樓面地價超過1.5萬元/平方米的地塊國企都敢拿。以此推算，郊區(qū)房價就要達(dá)到每平方米兩三萬元。如果一兩年后這樣的價格賣得動，那說明房價上漲得太快了，如果企業(yè)不開發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢。

    趙勤奮表示：“我們不怕國企進(jìn)來，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報率、財務(wù)負(fù)債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場造成很大沖擊。”

    有關(guān)人士建議，可進(jìn)一步加強(qiáng)對信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過量流入房地產(chǎn)市場；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴(yán)控國企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還可完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，嚴(yán)查國企炒樓、炒地行為。

    外資重回一線城市

    就在國企大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場之際，外資機(jī)構(gòu)投資的焦點(diǎn)正從二線城市重回一線城市。

    國際知名的物業(yè)咨詢公司——戴德梁行中國行政總裁張國正近日接受本刊記者采訪時說，由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性，今年以來，北京、上海的房地產(chǎn)開發(fā)用地再次受到外資機(jī)構(gòu)的青睞。

    今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達(dá)60億元、35億元和7億元，外資機(jī)構(gòu)在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現(xiàn)下降。而過去被認(rèn)為是外資機(jī)構(gòu)投資熱點(diǎn)的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機(jī)構(gòu)大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個城市均出現(xiàn)不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。

    張國正告訴本刊記者，由于中國內(nèi)地一些地方近期實(shí)行了簡化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策，外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資正呈普遍回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開發(fā)商，以及漢斯、西蒙地產(chǎn)、普洛斯集團(tuán)、鐵獅門等歐美開發(fā)商。

    今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購置房地產(chǎn)開發(fā)用地資金超過1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項(xiàng)目成為外資在一線城市的投資新熱點(diǎn)，其中住宅和城市綜合體項(xiàng)目占了外資份額的88%。
 

    “松綁”外資是否可行

    近年來，我國對外資投資房地產(chǎn)業(yè)采取諸多限制措施。2006年7月，國家六部委出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》；2007年5月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，同年底，商務(wù)部在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中取消了鼓勵外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”類別，同時新增“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”為限制類等；但今年以來，有關(guān)部門將對外商投資房地產(chǎn)“松綁”的傳聞不絕于耳。

    浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)等認(rèn)為，當(dāng)前，內(nèi)地房價快速上漲的一個重要原因，是內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數(shù)境外房地產(chǎn)投機(jī)者之間的博弈。因此，境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的沖擊不容忽視。

    近年來國內(nèi)房地產(chǎn)門檻不斷提高，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)向更多地爭取外資，尋找私募資金來擴(kuò)大與補(bǔ)充企業(yè)的盤子。國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資進(jìn)行了限制，等于堵住了房地產(chǎn)企業(yè)“聯(lián)外”的去路，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍不看好“限外”政策。

    過去外資很少直接進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項(xiàng)目收購、產(chǎn)品買賣的方式，造成外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)狀相比，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的高回報率將促使更多的外資機(jī)構(gòu)、更大數(shù)額的外資進(jìn)入。

    隨著人民幣進(jìn)一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產(chǎn)開發(fā)的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現(xiàn)外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進(jìn)入中國股市、樓市，不僅對于日益飆升的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內(nèi)的金融安全。

    加強(qiáng)外資監(jiān)管

    “現(xiàn)在內(nèi)地房價仍處在非正常上漲通道，已給進(jìn)來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預(yù)見的是，國外的游資會繼續(xù)一撥一撥地潛入我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目如需進(jìn)一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出臺的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何，還需時日檢驗(yàn)。”

    外資由于財力雄厚，對市場風(fēng)險承受能力強(qiáng)，在與內(nèi)地開發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng)，幾乎成了近年來房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展學(xué)院的余南平教授認(rèn)為：“目前必須限制外資進(jìn)入，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn)。”

    此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動”房地產(chǎn)市場，推動房價上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出臺更為嚴(yán)密的房地產(chǎn)領(lǐng)域“限外”政策。如果從嚴(yán)實(shí)行，對高漲的房價可以起到抑制作用。