國土部與住建部出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政

    根據(jù)國土資源部與住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱通知），在明確給出房地產(chǎn)及用地調(diào)控新政的同時也引發(fā)了社會的一些擔(dān)憂，國土資源部土地利用司有關(guān)負責(zé)人今日就其中的一些熱點問題做出解釋。

    這位負責(zé)人表示，在土地供用過程中，只要堅持集體決策、決策過程公開、決策結(jié)果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作。

    土地新政：商品住宅用地可做調(diào)整 

    據(jù)這位負責(zé)人介紹，經(jīng)過近十年來的高速發(fā)展，全國層面住房供不應(yīng)求的局面已經(jīng)得到緩解，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大。

    這位負責(zé)人說，通知首次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整，并明確可以將商品住房調(diào)整為保障房，將商品住宅用地調(diào)整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等用地。

    對于如何判斷房屋和土地的供求過剩？這位負責(zé)人表示，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市，縣，可視為供求過剩，應(yīng)該從嚴控制新增建設(shè)用地規(guī)模。

    他強調(diào)，在土地供應(yīng)時，不搞“饑餓供應(yīng)”，避免類似2014底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場成交大起大落。同時要“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應(yīng)”，以避免地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力。他認為，這樣的問題出現(xiàn)后，不僅容易造成住房有效供應(yīng)延后，阻礙市場供求關(guān)系改善，還容易導(dǎo)致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。

    這位負責(zé)人說，現(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設(shè)施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應(yīng)。

    土地用途變更：不會引發(fā)利益輸送 

    兩部的通知中規(guī)定：“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。”

    有業(yè)內(nèi)人士認為，通知的這一規(guī)定實際上開了允許土地用途調(diào)整的口子，同時，還會帶來相應(yīng)的地價款補交與退還。由此也引發(fā)了人們的擔(dān)心。

    有評論就提出，土地出讓后改變用途、調(diào)整規(guī)劃的做法以往是嚴格控制的，開口子會不會造成政府人員和開發(fā)商利益輸送等風(fēng)險？

    對此，國土資源部這位負責(zé)人說，實施通知的這一規(guī)定是有前提的，首先必須是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大”，其次是“已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地”。

    “允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，就是‘國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。’”這位負責(zé)人說，只要堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結(jié)果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作，就能避免亂象。

    商品房用地轉(zhuǎn)為保障房要重新核定地價 

    按照我國土地政策規(guī)定，保障房用地的取得通常采取劃撥方式供地，也就是說，不需要繳納土地出讓金。

    兩部的通知提出，允許可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應(yīng)該從有償出讓轉(zhuǎn)為無償劃撥，土地性質(zhì)要不要轉(zhuǎn)回去，地價款如何核算和退還？

    對于這樣的疑問，這位負責(zé)人說，根據(jù)通知要求，將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價款，更改土地出讓合同。

    他表示，重新核定土地價款，應(yīng)該按照新用途，經(jīng)專業(yè)地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。